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SCI ou indivision : nos avocats vous aident à choisir

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SOMMAIRE

À l’issue d’un conseil de famille, vous décidez de mettre en marche un nouveau projet : l’acquisition de biens immobiliers. Il va sans dire que le choix de la structure juridique apparaît capital lorsqu’il est question d’un tel projet. Si vous décidez d’acheter un bien immobilier à plusieurs, alors vous serez automatiquement placés en indivision. Mais, est-ce vraiment le meilleur choix ? La création d’une SCI destinée à encadrer vos ambitions ne serait-elle pas une voie plus adaptée ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous accompagne dans ce projet.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’indivision ?

Le régime de l’indivision s’applique d’office lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Cela signifie que chacun détient un droit de propriété partagé et indistingué, au même titre que les autres acquéreurs, que l’on nommera « coindivisaires ».

Opter pour l’indivision implique ainsi qu’entre chacun des indivisaires règne une certaine confiance et que la transmission future du bien ne pose pas de problème particulier.

Il s’agira du choix facile pour de nombreuses raisons. Non seulement il n’impliquera aucune formalité administrative, ni de paiement de frais de constitution de société contrairement à la création d’une SCI, qui nécessitera de payer des frais d’immatriculation, mais également de publicité.

La confiance entre coindivisaires est d’autant plus importante que, sur le long terme, les volontés et perspectives personnelles de chacun peuvent être amenées à évoluer. À ce titre, la combinaison des contraintes liées à la prise de décision, inhérentes au modèle de l’indivision, et des conflits entre indivisaires, peut empêcher l’accomplissement de certains actes.

En effet, la propriété en indivision présente le désavantage d’imposer une majorité des 2/3 des quotes-parts détenues pour la réalisation d’actes d’administration et l’unanimité pour les actes de disposition tels que la mise en vente d’un bien indivis, tandis que les actes de conservation peuvent être réalisés librement par chacun des coindivisaires.

Évidemment, il existe une manière d’y remédier : se rapprocher d’un notaire afin de faire rédiger une convention d’indivision. Néanmoins, ce type de convention ne vaut que pour une période de 5 ans, raison pour laquelle, y compris à l’appui de cet aménagement, il est plus conseillé de choisir la forme de l’indivision pour les projets à court terme.

De plus, à moins d’avoir réalisé un audit des capacités financières de chacun, il est à craindre que les créanciers d’un indivisaire ne viennent à provoquer le partage de l’indivision afin de récupérer les sommes dues. Ils ne pourront évidemment pas saisir le bien détenu en indivision ou forcer la cession des droits de son débiteur, la récupération de la créance ne pouvant être réalisée que dans la limite de la quote-part de l’indivisaire concerné. Toutefois, le partage forcé mettra fin définitivement au régime de l’indivision, au même titre qu’un partage amiable ou judiciaire. Réaliser un investissement par une indivision représente, au demeurant, une voie relativement précaire étant donné que le partage peut être réalisé à tout moment, sur demande d’un des indivisaires.

En cas de décès d’un des membres de l’indivision (des parents par exemple), le compte bancaire détenu par l’indivision sera automatiquement bloqué. Seules la réalisation d’un acte de notoriété par un notaire et la conclusion d’un accord entre les héritiers pourront permettre le déblocage. Cette situation peu confortable et qui pourrait être évitée par la constitution d’une SCI.

Si l’un des indivisaires souhaite occuper le bien immobilier acquis, il devra verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires. D’autre part, il convient de garder en tête qu’il sera impossible d’effectuer une donation-partage sur les quotes-parts indivises d’un bien.

Finalement, la question primordiale à se poser avant d’opter pour le régime de l’indivision, c’est celle de savoir si vous avez suffisamment confiance, entre vous, pour éviter d’encadrer, formellement et solennellement le projet commun. Si c’est le cas, cette confiance perdurera-t-elle ? À défaut d’une réponse positive, il conviendra de considérer l’option de la Société Civile Immobilière, qui, contrairement aux idées reçues, permet une certaine liberté au bénéfice de ses associés, et ce, sur le long terme.

Pourquoi constituer une SCI ?

La principale critique dirigée à l’encontre d’une SCI, c’est son formalisme. Les associés fondateurs devront s’acquitter des frais de constitution et d’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Étant obligatoires, ces démarches peuvent en décourager plus d’un.

De plus, pour chacune des décisions relatives à la gestion de la société ou des biens qu’elle détient, il est nécessaire de réunir une assemblée générale des associés, selon les modalités statutaires. En outre, en ce qui concerne tout projet de cession d’un bien, il sera nécessaire de recueillir l’accord de tous les associés. À l’issue de cette assemblée, un procès-verbal devra alors être rédigé.

Néanmoins, peu de personnes savent que, s’agissant de la prise de décision, ces règles peuvent être aménagées, de manière libre, par les associés fondateurs.

Le temps est le principal handicap lorsqu’il est question de projets communs, impliquant une pluralité de personnes. Le temps est le seul paramètre qui peut être à l’origine de conflits entre coindivisaires mais également entre associés ou actionnaires de n’importe quelle société. Il influence la volonté de chacun et génère des évolutions de perspectives.

Or, les statuts d’une SCI peuvent être rédigés librement et prévoir un cadre plus ou moins formel quant à la prise de décision afin d’éviter, par exemple, qu’un associé ne se retrouve un jour évincé ou qu’au contraire, celui-ci ne bloque la gestion de la société. Le régime de la SCI permet ainsi de personnaliser la règle de majorité pertinente, en fonction des volontés de chacun.

Il n’est pas possible, dans le cadre d’une indivision, d’organiser à l’avance la succession à part dans le cadre d’une convention d’indivision temporaire. Choisir de constituer une SCI permet de la prévoir, de faciliter la transmission d’un bien acquis à la génération suivante, soit par donation soit par succession.

Si « nul ne peut être contraint de demeurer en indivision », une clause de sortie, prévue dans les statuts, pourrait permettre aux associés qui le désirent de quitter la société sans avoir à faire face à une perte de patrimoine ou à de trop grandes exigences en termes de formalités administratives.

Gardez en tête que les associés seront tenus de manière illimitée aux dettes de la société, et ce, à proportion de leur quote-part dans le capital social. Les créanciers d’un associé pourraient parfaitement saisir ses parts détenues dans la SCI afin de procéder à une vente forcée, soit un désavantage indéniable en comparaison à l’indivision.

Même si la SCI peut présenter le désavantage de ne pas protéger le conjoint survivant quant à son droit temporaire d’occupation et de viager sur le logement familial, une clause des statuts peut prévoir l’inverse. En cas de détention en démembrement de propriété, pour raisons fiscales notamment, il sera possible pour les associés d’organiser les droits de vote respectifs entre usufruitier et nu-propriétaire, ce qui n’est pas forcément possible en indivision, générant nombreux conflits entre cohéritiers.

Nous comprenons donc qu’en cas d’une SCI familiale, il est tout à fait possible d’organiser la succession du ou des biens détenus par la SCI, et ce, en dérogeant au principe de prohibition des pactes sur succession future. En cas de décès d’un des associés, les comptes bancaires de la SCI ne seront pas bloqués, contrairement au cas de figure de la succession d’un indivisaire, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire, favorisant la pérennité du projet commun.

Le principal avantage d’une SCI c’est qu’elle permet d’attribuer des parts sociales à chacun des enfants, et donc de prévoir aisément et sereinement la transmission du patrimoine commun au décès des plus anciens.

Ainsi, il apparaît que la structure formelle de la SCI puisse être détournée par les associés afin de faciliter la mise en marche et la gestion du projet d’acquisition immobilière, surtout lorsque celui-ci s’inscrit sur le long terme.

Le rôle de l’avocat

À bien des égards, la constitution d’une SCI peut se montrer plus avantageuse. Néanmoins, le choix final dépendra de la situation particulière de chacun, et surtout, de la longévité du projet.

Seul un expert aguerri en droit des sociétés et en droit des successions pourra permettre l’établissement d’une planification stratégique adaptée à vos besoins et selon vos perspectives. Choisir de se faire accompagner par un avocat d’affaires vous apparaîtra essentiel, que ce soit pour vous aider à choisir entre l’indivision et la SCI, vous accompagner dans la rédaction d’une convention d’indivision ou des statuts de la SCI, mais également en cas de contentieux avec les coindivisaires ou les associés.

Il ne faut surtout pas que la réalisation des différents actes nécessaires à la constitution d’une SCI soit une barrière pour vous, notamment lorsque cette forme de gestion semble plus pertinente au regard de votre plan d’acquisition. C’est pourquoi votre avocat pourra vous soutenir, dès les premières réflexions, afin de vous éviter d’effectuer ces démarches seuls.

Il saura réaliser un audit des capacités financières, des projets professionnels et personnels de chacun afin de vous diriger vers le meilleur choix possible, notamment en termes de fiscalité dans une perspective d’optimisation des coûts liés aux acquisitions visées.

Avocats Picovschi, compétent en droit et fiscalité des affaires ainsi qu’en droit des successions depuis plus de 30 ans, est convaincu de pouvoir vous offrir un accompagnement personnalisé, sérieux, et attentif à vos besoins dans le cadre de vos projets d’acquisitions immobilières.

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