Le bail emphytéotique

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Le bail emphytéotique

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Le bail emphytéotique est un contrat qui est jusqu’à présent très peu courant. Pourtant, au cours de ces dernières années, il a été réactualisé. Il faut noter qu’il est complètement différent des baux habituels. Il s’agit d’un contrat qui permet au bailleur de conférer à l’emphytéote (la personne qui prend le bien) un droit réel immobilier. Le bail emphytéotique se distingue par une durée nettement plus longue qui varie de 18 ans à 99 ans. Il est régi par les articles L.451-1 à L.451-13 du Code rural et de la pêche maritime. Avocats Picovschi vous informe.

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique était une idée des propriétaires qui possédaient de vastes domaines fonciers. Lorsqu’ils n’avaient pas les moyens pour cultiver ou pour exploiter leurs terres, ce système les aidait à mettre leurs champs en valeur sans s’acquitter de charges. Les preneurs s’occupaient de la mise en culture des terres, de leur entretien, de la transformation de l’exploitation. Ils pouvaient également y construire des bâtiments.

Au fil des décennies, l’utilisation du bail emphytéotique a bien évolué et s’étend dans divers domaines. Par exemple, il permet d’être propriétaire des murs de son habitation et de louer l’occupation de la propriété foncière sur lequel il a été bâti. Il est devenu comme un moyen intéressant pour accéder au logement et à la propriété. Actuellement, ce sont surtout les collectivités locales et les investisseurs qui contractent des baux emphytéotiques pour les bâtiments dédiés au commerce et à l’industrie.

Grâce à ce contrat, l’emphytéote jouit d’un droit réel sur l’objet du bail qui est soit un terrain, soit un bien immobilier. Le droit réel est un droit qui porte sur une chose bien définie comme le droit de propriété. Le preneur s’engage à améliorer le terrain ou le bien, objet du bail, en contrepartie d’un faible loyer.

À la fin du bail, le propriétaire devient le bénéficiaire des différentes améliorations effectuées sans qu’il n’ait à verser d’indemnités supplémentaires. Il faut comprendre que l’emphytéote est presque le propriétaire du bien pendant la durée du bail emphytéotique. L’état des lieux n’est pas une formalité requise dans le cadre de ce contrat de location parce que les clauses sont complètement différentes des baux locatifs classiques.

L’emphytéote bénéficie d’un droit immobilier réel qui peut être saisi ou hypothéqué. C’est pour cette raison qu’il devrait faire l’objet d’une publicité foncière. Le preneur profite également d’autres prérogatives. Il peut céder (vendre) son droit d’emphytéose à un tiers, dans certains cas. Il peut aussi acheter des servitudes au profit de la propriété.

L’emphytéote peut sous-louer les biens ou les immeubles construits sur la propriété qu’il loue s’il obtient l’autorisation du bailleur. À la fin du bail, le bailleur devient le propriétaire exclusif de tous les biens qui mettent sa propriété en valeur. Les parties contractantes peuvent rajouter d’autres clauses dans le bail au moment de sa rédaction en fonction des spécificités de la propriété et des projets de l’emphytéote.

Pourquoi conclure un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique permet de séparer l’immobilier et le foncier. L’emphytéote devient le propriétaire de l’habitation et locataire du foncier sur lequel le bien est construit. Le preneur du bail verse un loyer au propriétaire, qui est en général une collectivité territoriale, une commune ou une entité publique. Avec ce contrat, l’emphytéote peut effectuer une hypothèque ou une sous-location, cependant, ces possibilités doivent être temporaires. Leur durée ne doit pas être supérieure à celle du contrat.

Le bail emphytéotique peut être appliqué à tous les types de biens comme la maison individuelle ou le parking. Cependant, il faut bien comprendre que seuls quelques biens sont proposés à la vente avec ce genre de contrat. Certaines villes comptent un grand nombre de baux emphytéotiques pour des raisons historiques. Par exemple, les Hospices Civils de Lyon sont propriétaires du foncier de plusieurs immeubles d’habitation de la ville. Il s’agit d’un projet lancé par les autorités publiques pour que les particuliers puissent plus facilement accéder à la propriété dans les grandes agglomérations.

Quels types de biens peuvent faire l’objet d’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est applicable à de nombreuses sortes de biens immobiliers comme les immeubles à usage industriel, commercial ou même cultuel pour les baux emphytéotiques administratifs (BEA). Les baux emphytéotiques peuvent également être appliqués aux immeubles agricoles et d’habitation. Ainsi, tous les types de biens : habitations, bâtiments commerciaux ou industriels, sont concernés, et ce, qu’ils se trouvent en milieu urbain ou rural.

Combien de temps dure un bail emphytéotique ?

Comme nous l’avions déjà précisé plus haut, le bail emphytéotique se distingue par sa longue durée. Elle est fixée au moment de la signature et cette durée varie de 18 ans à 99 ans en France. Le bail emphytéotique ou emphytéose est un bail immobilier ou un contrat de location qui se signe en général pour une durée de 99 ans. Les durées sont toujours longues, mais elles varient d’un pays à l’autre.

Les parties ne peuvent pas rajouter de clause qui prévoit un dénouement prématuré, même au moment de la rédaction du bail emphytéotique. Si le bail est signé pour une durée supérieure à 99 ans, est doit être abaissée à 99 ans. En effet, la réglementation en vigueur prohibe les contrats perpétuels, quelle qu’en soit la forme. À la fin du bail emphytéotique, le locataire doit quitter les lieux. S’il souhaite continuer à utiliser les lieux, il doit demander le consentement du propriétaire pour une nouvelle location. Il faut comprendre que la tacite reconduction ne s’applique pas au bail emphytéotique.

Quels sont les droits et les obligations du propriétaire ?

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le propriétaire doit remplir quelques obligations spécifiques, qui ne sont pas plus nombreuses que ceux de l’emphytéote. Le propriétaire bailleur du terrain ou du bien immobilier, objet du contrat, peut résilier le bail emphytéotique et l’obtenir dans les cas de figure suivants :

  • Les conditions du contrat n’ont pas été respectées ;
  • Le fonds de la part du locataire est gravement détérioré.

En effet, toutes les améliorations et constructions que l’emphytéote a réalisées pendant la durée du bail emphytéotique reviennent au propriétaire en fin de bail sans qu’il ait à payer des indemnités. Quoi qu’il en soit, les deux parties peuvent rédiger une clause consentie qui prévoit le versement d’une indemnité. A défaut, le preneur du bien n’aura aucun recours pour demander une indemnité. Par ailleurs, le propriétaire peut céder (vendre) les droits qui découlent du bail emphytéotique lorsqu’il le souhaite.

Quels sont les droits et les obligations de l’emphytéote ?

Lorsqu’une personne signe un bail emphytéotique, il devient bien plus qu’un simple locataire parce qu’il bénéficie d’un droit réel sur la propriété ou sur le bien. Il est le quasi-propriétaire du foncier ou de la construction. Le locataire ou emphytéote doit remplir plusieurs obligations :

  • Il doit s’acquitter d’un loyer ou redevance dans les délais indiqués et il doit exécuter le fonds dans le respect des conditions du bail emphytéotique ;
  • Le locataire ne doit pas faire d’action délibérée susceptible de modifier ou d’endommager le bien ;
  • Lorsque le bail emphytéotique concerne un immeuble professionnel ou commercial, le locataire doit s’acquitter de la taxe foncière ;
  • Il est également tenu de réaliser les réparations nécessaires sur les bâtiments qui figurent dans le contrat signé au départ. En revanche, les cas fortuits, les vices de construction ou encore les cas de force majeure peuvent libérer l’emphytéote de la prise en charge des réparations.

Avec son statut de quasi-locataire, l’emphytéote bénéficie également de privilèges plus vastes qu’un locataire dans le cadre d’un bail locatif classique :

  • Il est libre d’effectuer des améliorations sur le fonds. Ces modifications ne sont pas forcément prévues dans le bail emphytéotique et il n’a pas besoin de l’accord du propriétaire pour lancer des travaux. Il peut démolir, construire et reconstruire, si ces travaux sont réalisés en vue d’améliorer la propriété ;
  • Son droit peut être hypothéqué : il s’agit donc d’un élément qui peut être saisi comme un bien immobilier ;
  • Il a le droit de continuer à exploiter des mines et des carrières déjà ouvertes. S’il souhaite en ouvrir de nouvelles, l’emphytéote doit obtenir l’accord du propriétaire ;
  • L’emphytéote a le droit de mettre le bien immobilier, objet du bail emphytéotique, en location ou en sous-location. Les parties contractantes ne peuvent pas inclure une clause qui limite, qui règlemente ou qui interdit ce droit à la location ou à la sous-location ;
  • Le locataire est libre de consentir une servitude passive ou d’acheter une servitude active ;
  • Son droit d’emphytéose peut être cédé. Cependant, il ne doit en aucun cas vendre le bien immobilier, objet du bail emphytéotique ;
  • Il n’a pas le droit de signer un autre bail emphytéotique sur bien immobilier : en effet, la sous-emphytéose est prohibée.

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le locataire jouit d’un droit d’exploitation complet qui lui confère une grande liberté. Il peut exploiter et améliorer le fonds loué comme bon lui semble. Il bénéficie de droits réels immobiliers qui sont très proches de ceux d’un propriétaire. Le locataire peut s’occuper de l’exploitation du fonds ou le confier à un tiers. Ce dernier peut être un gérant, un exploitant agricole ou un locataire qui a signé un contrat de location ou de sous-location.

Rappelons que l’emphytéote doit verser une redevance au propriétaire. Le paiement du « canon emphytéotique » se fait par annuités périodiques. Il s’agit du loyer qui peut être à l’origine de désaccords. En effet, le canon emphytéotique doit être modeste, si l’on se réfère à la conception traditionnelle du bail emphytéotique. Il faut noter que la loi ne prévoit pas de règles pour fixer ce montant que le locataire doit verser tout en apportant des améliorations au fonds. L’emphytéose est actuellement un système spécifique qui permet d’exploiter un bien et il rentre dans la même catégorie que le bail rural et le bail commercial.

Comment conclure un bail emphytéotique ?

Pour conclure un bail emphytéotique et garantir sa validité, il faut remplir les deux conditions suivantes :

  • La durée du contrat doit être comprise entre 18 ans et 99 ans en France. Rappelons que la tacite reconduction n’est pas applicable au bail emphytéotique ;
  • Le contrat doit être soumis à la taxe de publicité foncière. En effet, c’est l’acte constitutif du bail emphytéotique qui est assujetti à cette taxe dont le taux est fixé à 0,7 %. Ces différentes dispositions sont régies par les articles 689 et 742 du CGI (Code Général des Impôts).

Lorsque le bien immobilier, objet du bail emphytéotique appartient à une collectivité territoriale ou à un établissement public de santé, les parties concernées doivent signer un bail emphytéotique administratif (BEA).

L’intervention d’un notaire est-elle obligatoire pour conclure un bail emphytéotique ?

Un notaire doit être présent au moment de la conclusion d’un bail emphytéotique. En effet, le bail emphytéotique doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques géographiquement compétent. Si le bail emphytéotique est conclu sans qu’un notaire n’intervienne, le contrat n’est pas valide.

Quelles sont les pièces justificatives à fournir ?

Vous devez adresser une demande d’acquisition au ministre de l’Économie et des Finances (MEF). Il faut présenter le projet de mise en valeur en accord avec le plan d’urbanisation de la localité. Le statut et registre du commerce et du crédit immobilier de la personne morale sont également requis. Le dossier doit aussi comprendre un levé topographique du domaine si le bail emphytéotique porte sur un bien ou une propriété située dans une zone industrielle. Le projet industriel doit être bien présenté. N’oubliez pas d’inclure l’arrêté du Ministère de l’Industrie qui équivaut à une autorisation provisoire d’installation. L’arrêté qui porte affectation de domaine à la Zone Industrielle figure également parmi les pièces justificatives indispensables pour conclure un bail emphytéotique.

Que faut-il savoir sur la fiscalité du bail emphytéotique ?

La taxe de publicité foncière de 0,7 %, est calculée sur la base du prix indiqué, plus les charges imposables à l’emphytéote. Lorsque la valeur locative réelle des biens mis en location est supérieure au prix augmenté des charges, le calcul peut être basé sur la valeur locative réelle.

Le locataire est redevable d’une taxe de publicité foncière sur le montant total de l’ensemble des années au cours desquelles le bail est valide. Toutefois, lorsque le bail comprend un droit de reprise des constructions, si le contrat prend fin 20 ans après la signature ou au-delà de cette durée, les constructions concernées ne sont pas intégrées dans l’assiette de la taxe.

Par ailleurs, les mutations possibles des droits du propriétaire ou du locataire entrainent automatiquement l’assujettissement aux droits communs comme dans le cadre d’une vente classique. Les droits qu’il faut payer doivent d’abord être évalués en présence des deux parties : il faut alors tenir compte de la valeur vénale du bien.

Comment résilier un bail emphytéotique ?

Lorsque les droits et les obligations ne sont pas respectés, la responsabilité des parties concernées peut être engagée. Lorsque l’emphytéote ne se conforme pas aux clauses du bail qu’il a signé, le bailleur a le droit de recourir à la justice pour demander que le bail soit résilié en cours de contrat.

Si le preneur du bien immobilier ne s’acquitte pas des loyers prévus sur une période de deux ans consécutifs, le propriétaire peut aussi demander que le contrat soit rompu.

Si l’emphytéote désire que le bail soit résilié, il a la possibilité de céder le bail emphytéotique à un tiers. Cependant, le nouveau preneur du bien est tenu de respecter les clauses du contrat initial.

Il est également possible d’envisager une résiliation à l’amiable du bail emphytéotique. Les règles applicables sont similaires au régime de résiliation des contrats de bail standards.

Que faut-il savoir de plus sur le bail emphytéotique ?

Voici quelques points à étudier pour mieux comprendre le fonctionnement du bail emphytéotique et pour éviter les pièges éventuels qui peuvent invalider le contrat.

L’emphytéose : quel intérêt ?

Le bail emphytéotique possède des caractéristiques très similaires au bail à construction dans son régime et dans les effets du contrat. L’emphytéote peut librement construire sur le terrain qu’il loue au bailleur. Peu importe la nature et l’envergure du projet du preneur, la souscription d’une emphytéose ne requiert aucune évaluation ou de qualification des réalisations que le locataire peut envisager.

L’emphytéose est actuellement estimée pour la liberté de la destination des biens immobiliers. En effet, les dispositions légales relatives à ce contrat ne définissent pas la destination des constructions. L’emphytéote bénéficie de droits plus étendus dans la jouissance et l’utilisation du bien immobilier. Lorsque le bail emphytéotique ne permet pas cette liberté de la destination des biens immobiliers, il devient un contrat de bail ordinaire.

L’emphytéote s’engage à exploiter le bien dans son intégralité, à moins qu’un cas de force majeure l’en empêche. Le bail emphytéotique possède les mêmes caractéristiques et les mêmes fonctionnalités qu’un bail ordinaire. Cependant, il se distingue par le droit réel immobilier qu’il confère à l’emphytéote. En effet, le bail ordinaire n’accorde qu’un droit personnel et ne permet pas de réaliser des opérations d’une certaine envergure. Par exemple, pour les projets d’installation d’éoliennes ou d’infrastructures photovoltaïques, les investisseurs préfèrent le bail emphytéotique pour bénéficier d’une sûreté réelle. Contrairement au bail ordinaire qui réduit totalement ou partiellement la vente et/ou la sous-location (article 1717 du Code civil), le bail emphytéotique n’impose pas de destination ou d’exploitation personnelle.

L’emphytéose assure-t-elle une liberté de construction ?

Le preneur du bien immobilier ou de la propriété qui fait l’objet du bail emphytéotique est libre de construire des bâtiments neufs sur un terrain nu ou à la place d’un ancien bien démoli. Il peut également réaliser des travaux pour améliorer un bien existant : surélévation, agrandissement, rénovation partielle ou intégrale, etc. que la propriété lui soit transmise ou non. Toutes les transformations, changements de destination ou de culture sont permis du moment qu’il contribue à améliorer la propriété. L’article L451-7 alinéa 1 du Code rural prévoit quand même une limite à cette règle : l’emphytéote peut réaliser tous les travaux qu’il souhaite, mais il ne doit pas porter atteinte à la valeur du fonds. La stabilité qui découle de l’impossibilité d’inclure une clause de résiliation est également très appréciée.

Est-il possible d’externaliser les opérations immobilières avec le bail emphytéotique ?

Bien que la durée du bail emphytéotique soit longue, elle reste limitée dans le temps et protège le propriétaire d’un transfert permanent de propriété. La signature d’un tel contrat permet de se prémunir de tout droit de préemption d’une commune ou des éventuelles prescriptions d’urbanisme.

L’emphytéose peut également être utilisée comme support pour des opérations d’externalisation. En effet, les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont le droit de posséder des immeubles en tant que preneur à construction ou dans le cadre d’un bail emphytéotique. En général, les contrats signés sont de très longues durées et le loyer capitalisé est versé en une seule fois au moment de la signature.

Selon les types de projets et les exigences des investisseurs, le bail emphytéotique se présente souvent comme une solution adaptée. Si vous avez besoin d’un droit réel sur le fond ou le bâtiment, objet du contrat, cette formule est beaucoup plus intéressante. N’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert qualifié pour être certain de souscrire dans les meilleures conditions.

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