Les loyers des baux commerciaux sont-ils obligatoirement soumis à la TVA ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 07/08/2018

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Vous êtes bailleur et vous souhaitez savoir si vos locaux, faisant l’objet d’un bail commercial ou professionnel, sont susceptibles d’être taxés à la TVA ? Vous ne connaissez pas les critères de distinction entre locaux équipés et locaux nus ? Avocats Picovschi, situé à Paris, fait le point sur l’assujettissement à la TVA des locations d’immeubles à usage professionnel.

Bail commercial sur les locaux équipés ou terrains aménagés

En tant que bailleur, vous louez des locaux à titre professionnel et vous vous demandez s’ils répondent au critère de locaux équipés ? Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124). Ainsi, lorsque vous louez des salles meublées à usage de réunions, des stands dans les foires et expositions ainsi que des halls d’expositions, ceux-ci sont considérés comme des locaux équipés.

Concrètement, qu’est ce que cela va changer pour vous de louer des locaux équipés ? Vous êtes alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de déduire certains frais comme les amortissements et les intérêts financiers en cas de crédit. Vos opérations étant considérées de nature commerciale, votre activité est assujettie de plein droit à la TVA au taux normal de 20%.

Quid de l’intérêt d’un tel assujettissement ? Vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé certaines transactions, tel que le coût d’acquisition des locaux, des meubles et aménagements effectués ainsi que les frais y afférents. L’aide d’un avocat en la matière pourra vous être précieuse pour éviter toute erreur, que vous pourriez regretter par la suite en cas de contrôle. Celui-ci pourra ainsi vous indiquer dans quelle mesure vous pourrez demander le remboursement de la TVA.

Attention, vous n’êtes pas concernés par ces règles si vous bénéficiez du régime de franchise en base de TVA. Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent ne dépasse pas un certain seuil. Si vous avez des doutes quant au régime de TVA qui vous correspond, rapprochez-vous d’un avocat expérimenté qui pourra vous apporter des conseils. D’autant plus que vous pouvez être dans une situation d’irrégularité sans le savoir.

En effet, si vous louez effectivement des locaux équipés sans que la TVA ne soit prévue dans le bail commercial, vous risquez un redressement en cas de contrôle fiscal. Vous venez de recevoir un courrier des impôts vous indiquant que vous faites l’objet d’un contrôle fiscal relativement aux loyers de vos divers beaux commerciaux, et vous ne savez pas quoi faire ? Rassurez-vous et faites appel à un avocat ! Ce dernier se chargera de prendre le dossier en main et de gérer les échanges avec l’Administration fiscale.

Bail commercial sur les locaux nus ou terrains non aménagés

Vous pensez que vous ne répondez pas au critère de locaux équipés, et que de ce fait, vous louez des locaux considérés comme nus ? C’est exact ! Ainsi, même lorsque vous louez un local qui est équipé de matériel nécessaire pour une activité autre que celle de votre locataire, celui-ci est considéré comme nu. 

Quelle fiscalité pour la location de locaux nus ? Votre location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA. A noter que vous pouvez cependant choisir d’opter à l’assujettissement à la TVA sur les loyers perçus. Cette option à la TVA vous permettra, comme évoqué précédemment, de déduire la TVA grevant les coûts d’acquisition du bien immobilier donné en locations ainsi que les frais engagés pour le local. Ainsi, cette option est intéressante surtout si vous avez payé de la TVA en amont lors de l’achat ou de la construction du bien que vous louez. Pour faire votre choix en toute connaissance de cause, les conseils avisés d’un avocat fiscaliste vous sont indispensables. Il vous indiquera alors, dans votre situation, quels sont les solutions les plus opportunes à retenir.

Par exceptions, vos loyers peuvent devenir des loyers commerciaux assujettis à la TVA sans pour autant que vous ayez opté à la TVA, et ce, en raison du caractère de la location :

  • lorsqu’elle constitue pour vous un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial (CE, 19 décembre 1966, n° 64833 et n° 64834) ;
  • lorsqu’elle constitue pour vous un moyen d’accroître vos débouchés (CE, 29 avril 1977 n° 00275) ;
  • lorsque vous participez aux résultats de l’entreprise locataire (CE, 13 mars 1974, n° 90766).

Pour savoir si votre location de locaux nus ou de terrains non aménagés est ou non imposable à la TVA, chaque situation doit être examinée au cas par cas, compte tenu des conditions dans lesquelles vous réalisez votre opération.

Ainsi, pour savoir si votre location est exonérée ou non, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un avocat chevronné, qui sera en outre en mesure d’optimiser fiscalement votre activité et votre patrimoine immobilier. A ce titre, Avocats Picovschi, composé de collaborateurs experts en droit immobilier et en droit fiscal, met son expertise à votre service, tant en amont afin de sécuriser juridiquement votre bail commercial et d’optimiser vos démarches, qu’en cas de contentieux éventuel avec l’Administration fiscale.  

Sources : www.assistant-juridique.fr, « un bail commercial ou un bail professionnel est-il soumis à la TVA ? », mis à jour le 24 juillet 2018, par assistant-juridique ; http://bofip.impots.gouv.fr, « TVA - Champ d'application et territorialité - Opérations imposables en raison de leur nature - Activités économiques concernées » BOI-TVA-CHAMP-10-10-30-20130215, n°110.

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