Les loyers des baux commerciaux sont-ils obligatoirement soumis à la TVA ?

| Mis à jour le 06/09/2021 | Publié le

Les loyers des baux commerciaux sont-ils obligatoirement soumis à la TVA ?

SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire de nombreux immeubles de bureaux ? En tant que bailleur, vous souhaitez savoir si vos locaux, faisant l’objet d’un bail commercial ou professionnel, sont susceptibles de rentrer dans le champ d’application de le TVA ? Quid de la TVA sur les loyers commerciaux ? Vous ne connaissez pas les critères de distinction entre locaux équipés et locaux nus ? Avocats Picovschi, situé à Paris, fait le point sur l’assujettissement à la TVA des locations d’immeubles à usage professionnel.

Le loyer d’un bail commercial

Vous êtes sur le point de conclure un bail commercial et vous vous posez un certain nombre de questions sur le montant du loyer, sur l’existence ou non d’un pas de porte, sur les modalités de révision du loyer, sur la TVA applicable ?

Sachez que si le montant du loyer est basé sur la valeur locative des locaux, il est néanmoins fixé librement par les parties.

Le bail peut prévoir un pas-de-porte, mais ce n’est pas obligatoire. S’il y en a un, celui-ci ne sera pas remboursé au locataire à la fin du bail. Il peut être versé en une seule fois au moment de l’entrée dans les lieux ou en plus du loyer.

Concernant la révision du loyer, celle-ci peut intervenir tous les trois ans ou bien selon une périodicité prévue dans le contrat, que ce soit à la demande du bailleur ou du locataire. Elle peut également intervenir au moment du renouvellement du bail. Nous ne nous attarderons pas sur les questions de révision du loyer du bail commercial qui font l’objet d’un article détaillé.

Si vous êtes propriétaire de plusieurs immeubles de bureaux, une question peut néanmoins vous intéresser : quid de la TVA sur le loyer commercial ? Il conviendra de s’intéresser à deux cas distincts : la location de locaux équipés ou de locaux nus. 

Bail commercial sur les locaux équipés ou terrains aménagés

En tant que bailleur, vous louez des locaux à titre professionnel et vous vous demandez s’ils répondent au critère de locaux équipés ? Sachez que la location de locaux équipés correspond à la location de bureaux, locaux commerciaux et locaux industriels, qui sont suffisamment munis de mobilier et matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité du preneur, c’est-à-dire « ceux sans lesquels l'exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n'est pas possible » (Conseil d’Etat 26 décembre 2013 n°360124). Ainsi, lorsque vous louez des salles meublées à usage de réunions, des stands dans les foires et expositions ainsi que des halls d’exposition, ceux-ci peuvent être considérés comme des locaux équipés.

Concrètement, qu’est-ce que cela va changer pour vous de louer des locaux équipés ? Vous êtes alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de déduire certains frais comme les amortissements et les intérêts financiers en cas de crédit. Vos opérations étant considérées de nature commerciale, votre activité est assujettie de plein droit à la TVA au taux normal de 20 %.

Quid de l’intérêt d’un tel assujettissement ? Vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé certaines transactions, tel que le coût d’acquisition des locaux, des meubles et aménagements effectués ainsi que les frais y afférents, en respectant les conditions de fond et de forme de la TVA déductible. L’aide d’un avocat en la matière pourra vous être précieuse pour éviter toute erreur que vous pourriez regretter par la suite en cas de contrôle. Celui-ci pourra ainsi vous indiquer dans quelle mesure vous pourrez demander le remboursement de la TVA.

Attention, vous n’êtes pas concernés par ces règles si vous bénéficiez du régime de franchise en base de TVA. Ce régime s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent ne dépasse pas un certain seuil. Si vous avez des doutes quant au régime de TVA sur les baux commerciaux qui vous correspond, rapprochez-vous d’un avocat expérimenté qui pourra vous apporter des conseils. D’autant plus que vous pouvez être dans une situation d’irrégularité sans le savoir. Nos avocats pourront notamment vous assister pour faire votre déclaration de TVA si, en fonction de votre chiffre d’affaires et votre régime fiscal, vous êtes tenu d’en effectuer une.

En effet, si vous louez effectivement des locaux équipés sans que la TVA sur les loyers commerciaux ne soit prévue dans le bail commercial, vous risquez un redressement en cas de contrôle fiscal. Vous venez de recevoir un courrier des impôts vous indiquant que vous faites l’objet d’un contrôle fiscal relativement aux loyers de vos divers baux commerciaux et vous ne savez pas quoi faire ? Rassurez-vous et faites appel à un avocat ! Ce dernier se chargera de prendre le dossier en main et de gérer les échanges avec l’Administration fiscale.

Bail commercial sur les locaux nus ou terrains non aménagés

Vous pensez que vous ne répondez pas au critère de locaux équipés, et que de ce fait, vous louez des locaux considérés comme nus ? C’est exact ! Ainsi, même lorsque vous louez un local qui est équipé de matériel nécessaire pour une activité autre que celle de votre locataire, celui-ci est considéré comme nu. 

Quelle fiscalité pour la location de locaux nus ? Votre location ayant alors un caractère civil, celle-ci sera exonérée de TVA, article 261, 2° du Code général des impôts. A noter que vous pouvez cependant choisir d’opter à l’assujettissement à la TVA sur les loyers perçus. Cette option à la TVA vous permettra, comme évoqué précédemment, de déduire la TVA grevant les coûts d’acquisition du bien immobilier donné en locations ainsi que les frais engagés pour le local. Ainsi, cette option est intéressante surtout si vous avez payé de la TVA en amont lors de l’achat ou de la construction du bien que vous louez. Pour faire votre choix en toute connaissance de cause, les conseils avisés d’un avocat fiscaliste vous sont indispensables. Il vous indiquera alors, dans votre situation, quels sont les solutions les plus opportunes à retenir.

Par exceptions, vos loyers peuvent devenir des loyers commerciaux assujettis à la TVA sans pour autant que vous ayez opté à la TVA, et ce, en raison du caractère de la location :

  • lorsqu’elle constitue pour vous un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial (CE, 19 décembre 1966, n° 64833 et n° 64834) ;
  • lorsqu’elle constitue pour vous un moyen d’accroître vos débouchés (CE, 29 avril 1977 n° 00275) ;
  • lorsque vous participez aux résultats de l’entreprise locataire (CE, 13 mars 1974, n° 90766).

Pour savoir si votre location de locaux nus ou de terrains non aménagés est ou non imposable à la TVA, chaque situation doit être examinée au cas par cas, compte tenu des conditions dans lesquelles vous réalisez votre opération.

Ainsi, pour savoir si votre location est exonérée ou non, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un avocat chevronné qui sera en outre en mesure d’optimiser fiscalement votre activité et votre patrimoine immobilier. A ce titre, Avocats Picovschi, composé de collaborateurs experts en droit immobilier et en droit fiscal, met son expertise à votre service, tant en amont afin de sécuriser juridiquement votre bail commercial et d’optimiser vos démarches, qu’en cas de contentieux éventuel avec l’Administration fiscale.

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