Contentieux de la défiscalisation

| Mis à jour le 24/01/2022

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Contentieux de la défiscalisation

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Payer moins d’impôts en investissant séduit naturellement personnes physiques et entreprises. Cependant, il faut toujours garder à l’esprit que certaines opérations peuvent être requalifiées par l’Administration fiscale mais surtout que les intermédiaires en investissement ou conseillers patrimoniaux peuvent surévaluer le rendement et/ou taire les aléas de celui-ci. Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal à Paris, vous assiste en cas de contentieux.

Investissements immobiliers et défiscalisation

De nombreux dispositifs légaux permettent à l’investisseur/acheteur de biens immobiliers de bénéficier de différentes exonérations fiscales. Cela est particulièrement intéressant lorsque les revenus qui vont être frappés par l’impôt sont élevés.

Ces mécanismes visent à compenser le manque de logements dans certaines zones en donnant aux investisseurs achetant un appartement neuf ou ancien selon la loi applicable, un avantage fiscal lié à la location du bien. Il s’agit entre autres des lois Pinel (pour le neuf) et Malraux (anciens immeubles soumis à la protection du patrimoine historique), loi sur les LMNP.

On perçoit immédiatement le problème et le contentieux qui peuvent être générés. Un intermédiaire immobilier peu professionnel va d’une part gonfler le prix du bien alors que le marché locatif n’est pas assez dynamique ou que le loyer est trop élevé pour la demande.

Pour les résidences d’affaires, de tourisme, de seniors ou étudiants, la situation des investisseurs peut très vite dégénérer. En effet, si au début de la location, le rendement promis est attractif, dans les faits, la renégociation intervient très rapidement. Le résultat : un investisseur, parfois un retraité, qui se retrouve avec un bien non loué qu’il peut payer avec un prêt hypothécaire et qui perd le bénéfice de sa défiscalisation puisque celle-ci est liée à la location du bien.

Souvent, c’est un rapport de force qui s’établit entre d’importants groupes touristiques qui exploitent l’immeuble et le propriétaire. Tout cela en raison d’informations incorrectes concernant loyers, l’attractivité du lieu, etc. On ajoute à cela, la crise sanitaire que certains exploitants ont utilisé pour réduire quasiment à néant la rentabilité des investissements en résidence.

Autres investissements

Même si les dispositifs concernant l’immobilier ont le vent en poupe, il existe de nombreux autres mécanismes d’investissement. Les FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation) qui vont offrir des réductions d’impôts substantielles de 25 % voire davantage sur des financements dans des PME « innovantes ». Au-delà de l’impossibilité de revendre ses parts avant un délai long et des frais de gestion élevés, l’absence d’une information complète et objective est à l’origine d’un contentieux important. Les PERP, plans d’épargnes retraites populaires, qui sont assimilés en pratique à des assurances vie créent souvent des litiges avec l’administration fiscale en dehors du fait qu’il est très difficile de les céder.

Recours de l’investisseur lésé ?

Création prétorienne, l’acheteur est titulaire d’un devoir de curiosité face aux investissements proposés. L’intermédiaire immobilier ou financier ou encore l’assureur ne peuvent s’exonérer de leur propre responsabilité ni de leur dol en se fondant sur le devoir de curiosité de l’investisseur

La doctrine et la jurisprudence affirment de manière constante que le devoir de curiosité s’efface lorsqu’il existe une « obligation spécifique » d’information ou quand le fait d’ignorer certains éléments est légitime en fonction de la situation précise.

La Cour de cassation s’est prononcée dans de nombreux arrêts dans ce sens. Le dol et la violation du devoir d’information ne peuvent être justifiés par l’existence du devoir de curiosité et de vigilance. Cela résulte de la relation de confiance qui doit exister entre le conseiller et l’investisseur. De plus, le caractère souvent profane des investisseurs contribue à justifier la position de la Cour de cassation à l’égard des intermédiaires financiers ou immobiliers.

Pour reprendre l’exemple de la défiscalisation immobilière, le logement au cœur de la transaction doit répondre à certaines exigences, notamment en matière de performances énergétiques et de situation géographique (des zones où la demande en logements est plus importante que l’offre). Le fait que l’acheteur pouvait en avoir connaissance ne suffit pas à dégager l’agent immobilier de sa responsabilité.

Contentieux avec l’administration fiscale

Contre « vents et marées », les niches fiscales perdurent. Pour une ou deux supprimées, de-ci, de-là … d’autres prennent le relais.

Une fois pour toutes, par souci électoraliste et plus noblement, en raison de l'obligation de soutenir à tour de rôle tel ou tel secteur de l'économie, il s’avère bien que nos Gouvernants éprouvent des difficultés à supprimer des avantages fiscaux accordés parfois de longue date et même simplement, à les remettre en cause au moins en partie.

En quelque sorte, il subsiste toujours un éventail de possibilités d’optimisation fiscale pour permettre aux entreprises et aux particuliers, de réduire sous certaines conditions très encadrées, le coût de leur pression fiscale par le biais de certains investissements et placements financiers.

Mais dans le cadre de la lutte contre l’évasion fiscale et de la recherche de nouvelles rentrées budgétaires, la Direction générale des Finances publiques redouble de vigilance à l'égard des contribuables qui bénéficient d'allègements sensibles de leurs impôts et taxes. En d'autres termes, les dossiers de l'espèce sont évidemment examinés de plus en plus en priorité.

Par conséquent, si les particuliers et dirigeants d'entreprises auraient bien tort de ne pas profiter dans la légalité, d'optimisations fiscales, sous forme de réductions ou crédits d'impôt, d'exonérations partielles ou totales (par rapport à une alternative pour un autre type de société et - ou – un autre régime juridique, une modification statutaire, etc.), ils sont tenus plus que jamais, de se montrer rigoureux dans leurs décisions.

Plus que jamais, avant d'étudier si l'option choisie entraîne un réel impact positif au plan financier, il convient de s'assurer que celle-ci entre bien dans le champ d'application du dispositif fiscal privilégié. Votre avocat pourra par exemple utiliser le rescrit fiscal pour s’assurer que le projet envisagé vous permette bien d’obtenir les avantages escomptés, sans possibilité de remise en cause par l’administration fiscale.

D'où l'impérieuse nécessité de pouvoir vous reposer sur un Avocat expérimenté en Droit fiscal, véritablement compétent en la matière, pour sécuriser l'opération. Si ce paramètre est respecté, vous pouvez attendre de "pied ferme" la demande d'information, voire la proposition de rectification de la part de l'inspecteur des Finances publiques… L’optimisation fiscale pouvant en effet mener à un contrôle fiscal.

Quels sont les tribunaux compétents ?

Dans l’hypothèse d’un contentieux concernant l’assiette de l’impôt, seul le tribunal administratif sera compétent. Dans le cas d’un manque à l’obligation d’information d’un conseiller immobilier, financier, patrimonial, ce sera le tribunal judiciaire qui sera compétent puisqu’une convention privée est en jeu.

Toutefois, une escroquerie qui apparaitrait dans la conclusion ou l’exécution du contrat relève des juridictions pénales.

L’importance d’un avocat fiscaliste

Un expert en défiscalisation et optimisation pourra vous accompagner et sécuriser vos investissements face à l’administration fiscale et aux intermédiaires en placements. Le cas échéant, il sera à vos côtés pour vous conseiller lors d’un contentieux.

Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal depuis plus de 30 ans, saura vous conseiller et vous guider dans vos investissements. En cas de placements ruineux, Avocats Picovschi saura également vous accompagner dans toutes les démarches contentieuses.

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