Jean Martin - Consultant Droit fiscal

Jean Martin
Ancien Inspecteur des Impôts

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Le dispositif Pinel : comment défiscaliser ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 11/05/2018

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SOMMAIRE

Vous désirez investir dans l’immobilier ? Des dispositifs existent et permettent de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant, notamment lorsque vous investissez dans le logement locatif. En effet, le dispositif Pinel est reconduit pour 4 ans. Quelles sont les villes concernées par ce dispositif ? Quelles sont les personnes qui peuvent y prétendre ? Quelle réduction d’impôt permet-il ? Avocats Picovschi décrypte pour vous l’étendue du dispositif reconduit.

Pour rappel, ce dispositif a été mis en place le 1er septembre 2014 par la Loi Pinel et remplaçait le dispositif Duflot. Fin 2017, la Loi de Finances pour 2018 a reconduit le dispositif Pinel pour 4 ans. Ainsi, la loi Pinel s’applique pour les biens acquis pour une période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021. Ce dispositif, visant à inciter à investir dans le neuf, permet aux propriétaires qui décident de se lancer dans l’investissement locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions cumulatives liées à l’acquéreur, au type de biens acquis, ainsi qu’à l’affectation du bien à la location et à la mise en œuvre de celle-ci.

  • Le propriétaire doit être un contribuable domicilié en France. Il doit avoir une situation financière stable, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir un taux d’endettement supérieur à 33% ;

  • Il doit s’agir d’un logement acquis neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), construit par l’acquéreur, ou rénové entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Le bien doit être loué non meublé, au titre de la résidence principale du locataire.

  • Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif à savoir les zones A (agglomération de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Marseille, Lyon et Montargis), les zones A bis (Paris et 76 communes) et enfin les zones B1 (les villes de 250 000 habitants, la Corse, DOM-TOM et villes au marché immobilier élevé). La zone B2 et C pourraient être éligibles pour l’année 2018 sous certaines conditions ;

  • Les logements doivent respecter certaines normes de performance énergétique. En effet, les logements neuf ou à construire doivent respecter la réglementation thermique RT2012 (qui serait bientôt remplacée par RT2020). Concernant les logements faisant l’objet de travaux, ceux-ci doivent bénéficier du label HPE ou BBC rénovation 2009 ;

  • Le bien devra être affecté à la location pour une durée d’au moins 6, 9 ou 12 ans et doit avoir lieu dans les 12 mois suivant la livraison du bien immobilier. Le propriétaire doit prendre un engagement de location dès le début pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.

  • Ce dispositif visant à faciliter l’accessibilité du logement locatif aux personnes ayant un revenu modeste, il existe des plafonds concernant les loyers ainsi que concernant les ressources du locataire. Les plafonds dépendent de la zone dans laquelle le logement est situé et dépendent également de la surface du logement.

  • Le locataire peut être un ascendant ou un descendant à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

  • Le propriétaire ne doit pas faire plus de 2 investissements par an dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m2 lors de l’achat. Par ailleurs, le propriétaire ne doit pas dépasser le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € (ou 18 000€ pour les investissements outre-mer).

Les principaux avantages de ce dispositif

Quel est l’intérêt pour un propriétaire de mettre en œuvre ce dispositif ? L’intérêt principal de la loi Pinel est la défiscalisation. Cependant, il existe d’autres avantages tels que la constitution d’un patrimoine ou la préparation de la retraite.  

1. Les avantages fiscaux : un dispositif de défiscalisation

Un propriétaire qui effectue une location sur un bien immobilier acquis peut profiter d’une réduction d’impôt. Celle-ci varie selon la durée de la location. En effet, les locations de 6, 9 et 12 ans bénéficient respectivement d’une réduction d’impôt de 12%, 18% et 21%, dans la limite de 63 000 €. Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le montant total de l’investissement. Pour en bénéficier, le propriétaire doit prendre l’engagement de louer son bien immobilier 6, 9 ou 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 150 000 €, avec un engagement de location pour 6 ans, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt de 27 000 € pour la totalité de son projet (150 000 € x 18%) soit 4 500 euros par an. À noter qu’il est notamment possible d’effectuer une simulation du montant de l’avantage sur le site.

NB : un investisseur qui a recours à un prêt immobilier pour investir dans l’immobilier locatif, d’une part, pourra déduire les intérêts d’emprunt et, d’autre part, investira sans apport initial.

Attention : le non-respect des engagements entrainera la perte des avantages fiscaux.

2. Constituer un patrimoine et préparer sa retraite

En investissant dans un bien immobilier, un investisseur devient propriétaire de celui-ci. Cela lui permet de se constituer un patrimoine sur et d’avoir des revenus mensuels au travers des loyers.  Au terme de son engagement, le propriétaire aura plusieurs possibilités. En effet, il pourra :

  • Le revendre avec une plus-value,
  • Continuer à le louer sans être plus soumis aux plafonds, 
  • L’utiliser à titre personnel.

3. Louer à sa famille

En effet, il est possible de louer le bien à sa famille, à savoir aux ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants). La seule condition pour que le propriétaire puisse bénéficier des avantages fiscaux tient à ce que le ou les locataires soient hors du foyer fiscal du propriétaire.

Les démarches à effectuer pour en bénéficier

Le contribuable qui souhaite profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel doit apporter certaines pièces justificatives, à savoir :

  • L’identité et l’adresse du propriétaire ;
  • L’adresse du logement à louer ;
  • La date d’acquisition ou d’achèvement ;
  • La date de mise en 1re location ;
  • La surface du logement ;
  • Le montant du loyer (prévu dans le bail), hors charge ;
  • Les modalités de calcul de la réduction d’impôt ;
  • L’engagement du propriétaire de le louer pendant 6, 9, 12 ans ;
  • Une copie du bail ;
  • Une copie de l’avis d’imposition (ou de non-imposition) du ou des locataires de l’année précédant celle du contrat de location.

Ces pièces justificatives doivent être jointes à la déclaration de revenus du propriétaire de l’année d’achèvement ou de travaux, ou l’année d’acquisition du bien si elle est postérieure.

Avocats Picovschi, expert en droit fiscal et en droit de l’immobilier, ne manquera pas de vous tenir informé de toute évolution et se tient à votre disposition en cas de contrôle fiscal.

Sources : www.la-loi-pinel.com, « Comprendre le dispositif Pinel », le 1er décembre 2017, par La-loi-pinel.com ; www.economie.gouv.fr, « Quels sont les avantages du dispositif Pinel d'investissement locatif ? », le 13 février 2018, par le Centre de documentation d’Economie-Finances (CEDEF)

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