Optimisation fiscale : le dispositif Malraux

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Optimisation fiscale : le dispositif Malraux

SOMMAIRE

Le dispositif Malraux permet aux contribuables possédant une fiscalité importante et désireux d’investir dans l’ancien de bénéficier d’une réduction d’impôts. Quel est le montant de la réduction d’impôt ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Quels sont les risques ? Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal à Paris, revient vers vous sur le dispositif Malraux.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux 2022 ?

Le dispositif Malraux 2022 (loi n° 62-903 du 4 août 1962) est un dispositif de défiscalisation vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pour la rénovation d’immeubles anciens dans le cadre de la préservation du patrimoine historique.

La réduction va être calculée selon deux taux :

  • 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, les quartiers anciens dégradés, des quartiers conventionnés et d’anciens secteurs sauvegardés.
  • 22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Les dépenses de rénovation ouvrent droit à la réduction d’impôt sont plafonnées à 400 000 euros sur 4 années consécutives. Vous pourrez donc reporter pendant 3 années votre réduction d’impôt.

En effet, si vous dépensez 70 000 euros de travaux pour un bien immobilier situé dans un quartier conventionné (30%), alors le montant de la réduction d’impôt sera de 70 000 x 30% = 21 000 euros. Ce montant ne dépasse pas le plafond.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Malraux

Il y a cependant certaines conditions à respecter afin que vous soyez éligible au dispositif Malraux :

  • L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète
  • Il faut obtenir une autorisation du préfet pour les travaux
  • Le bien doit être mis en location nue pour une durée de 9 ans à compter de sa restauration
  • Le bien doit être loué pour un usage d’habitation à titre de résidence principale

Le bien ne peut pas être loué à un membre de votre foyer fiscal, votre ascendant ou votre descendant

Quelles sont les dépenses exclues du dispositif ?

Même si les charges et dépenses ouvrent droit à une réduction d’impôt, il y a néanmoins des dépenses qui ne sont pas soumises à la réduction d’impôt :

  • Les frais de construction
  • Les frais de reconstruction
  • Les frais d’agrandissement

Le prix d’acquisition du bien immobilier

Quels sont les inconvénients de ce dispositif ?

Il faut faire attention aux dispositifs de défiscalisation immobilière, car malgré les nombreux avantages, ils peuvent être trompeurs et vous compromettre. Faire appel à un avocat n’est pas négligeable ! Il sera votre conseil afin d’éviter toutes arnaques juridiques. L’avocat vous accompagnera et vous informera des meilleures solutions d’optimisation fiscale.

Voici les points sur lesquels nous pouvons dès à présent vous alerter :

  • Il faudra que vous fassiez attention au coût des travaux, car l’investissement Malraux nécessite des fonds beaucoup plus élevés que pour une rénovation d’un bien immobilier ancien classique.
  • Vous devrez faire attention à la fixation du loyer, car malgré la rénovation totale de votre bien vous ne pourrez surélever le loyer. Il ne faut pas que vous oubliiez de prendre en compte la valeur locative du bien selon sa situation géographique
  • Dès lors que vous déciderez de vendre votre bien, il faudra que vous fassiez attention à ne pas surévaluer le prix, car c’est un bien immobilier que l’on revend et non des travaux qui ont été faits.
  • Il ne faut pas que vous oubliiez qu’un bien régi par la loi Malraux ne peut pas être transmis à ses enfants, et qu’un bien démembré ne peut pas bénéficier de ce dispositif.

L’optimisation fiscale est l’ensemble des moyens légaux mis en place vous permettant de réduire vos impôts. Elle est d’autant plus intéressante si vous choisissez d’investir dans l’immobilier ! L’immobilier n’est plus qu’un placement rentable ; c’est aussi devenu un outil de défiscalisation permettant de bénéficier de réductions d’impôts et taxes. Mais attention pour bénéficier de la meilleure rentabilité possible, il est important de faire appel à un professionnel ayant les connaissances et le savoir-faire afin de vous offrir la meilleure expertise possible dans le but que vous bénéficiiez de la meilleure optimisation fiscale selon votre situation. Avocats Picovschi possède un département immobilier qui travaille en étroite relation avec le département fiscal. Nos avocats sauront vous conseiller et vous représenter dans toutes vos démarches.

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Jean Martin - Consultant Droit fiscal

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