Vice caché en droit immobilier : annulation de la vente ou réduction du prix

Qu'est-ce qu'un vice caché en droit immobilier ?

Un vice caché, par définition, est un défaut grave qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu. Le Code civil français, à travers ses articles 1641 et suivants, offre une protection significative aux acquéreurs victimes de ces vices.

Pour qu'un défaut soit qualifié de vice caché et ouvre droit à une action en justice, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies.

Le défaut doit être caché

Le défaut ne devait pas être apparent lors de la vente, c'est-à-dire qu'un examen normal du bien par un acquéreur "diligent et de bonne foi" n'aurait pas dû permettre de le déceler. La jurisprudence insiste sur l'idée que l'acheteur n'est pas tenu de faire réaliser des expertises approfondies avant l'achat, mais doit faire preuve d'une diligence raisonnable au regard de sa qualité et des circonstances de la vente.

Si une fissure superficielle sur un mur n'est généralement pas un vice caché si elle est visible et n'affecte pas la structure. Il y a toutefois des cas, fonctions des circonstances de l’espèce, où les juges ont admis que les fissures d’une maison, bien qu’apparentes, puissent constituer des vices cachés (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-16.623).

Un défaut d'étanchéité de la toiture, non visible de l'intérieur et masqué par des plaques de plâtre, peut également constituer un vice caché si l'acquéreur n'a pas été informé de sa présence.

Exemple :

Un acheteur visite une maison dont les murs intérieurs ont été fraîchement repeints. Après quelques semaines ou mois suivant l'emménagement, des tâches d'humidité et de moisissures apparaissent sur les murs, indiquant un problème d'infiltration ou de remontées capillaires. Si le vendeur a délibérément caché ces signes en repeignant les murs juste avant la vente, le défaut est considéré comme caché car l'acheteur diligent n'aurait pas pu le détecter lors des visites. L'expert constatera l'antériorité et la cause sous-jacente des désordres.

En revanche, l'usure normale d'un équipement ou un défaut mentionné dans l'acte de vente ou les diagnostics ne sont généralement pas des vices cachés.

Exemples :

Un chauffe-eau qui tombe en panne après plusieurs années d'utilisation n'est pas un vice caché s'il a fonctionné normalement jusqu'alors. C'est l'usure prévisible d'un appareil. En revanche, s'il était déjà en panne ou sur le point de l'être au moment de la vente et que cela a été dissimulé, il pourrait y avoir vice.

Si le vendeur a expressément informé l'acheteur d'un défaut dans l'acte de vente ou si le défaut est clairement mentionné dans un diagnostic obligatoire (par exemple, un DPE indiquant une mauvaise isolation), il ne peut plus être considéré comme caché. L'acheteur est réputé en avoir eu connaissance et avoir accepté le bien en l'état.

Le défaut doit être antérieur à la vente

Le vice doit exister au moment de la vente, même s'il ne s'est manifesté qu'après l'acquisition. La preuve de cette antériorité incombe à l'acquéreur, ce qui peut s'avérer complexe sans une expertise approfondie.

Exemples :

Des problèmes d'humidité et de moisissures massives qui apparaissent six mois après la vente, mais dont l'origine (par exemple, une malfaçon dans les fondations) remonte à la construction du bien, même si elle a eu lieu plusieurs années avant la vente.

Un acheteur acquiert une maison dont la toiture semble en bon état lors des visites. Six mois après l'emménagement, lors d'une forte pluie, une partie de la toiture s'effondre. L'expertise révèle que la charpente était minée par la mérule depuis plusieurs années, mais que les dommages étaient dissimulés sous les tuiles et l'isolation. Bien que l'effondrement se soit produit après la vente, la cause profonde du défaut (la mérule et la dégradation de la charpente) était présente et active avant l'acte de vente.

En revanche, des dommages causés par l'acquéreur, des phénomènes naturels post-vente non liés à une malfaçon ou encore l'usure normale d'un équipement vieillissant qui lâche après des années ne sont généralement pas des vices cachés. Ainsi, si l'acheteur cause des dégâts au bien après l'acquisition, par exemple une fuite d'eau suite à des travaux mal effectués, ces dommages ne peuvent être imputés au vendeur comme des vices cachés. De même, un dégât des eaux causé par une inondation exceptionnelle survenue après la vente, si le système de drainage était conforme et fonctionnel au moment de la vente, ne constitue pas un vice caché imputable au vendeur.

Le défaut doit rendre le bien impropre à l'usage ou en diminuer fortement l'usage

Le vice doit être d'une gravité telle qu'il rend le bien impropre à sa destination normale ou qu'il en diminue considérablement l'usage au point que l'acheteur n'aurait pas acheté ou aurait offert un prix moindre s'il en avait eu connaissance. Il ne s'agit pas d'un simple défaut esthétique ou d'une gêne mineure mais d'une altération substantielle de la fonction ou de la valeur du bien.

Exemples :

Un système de chauffage central totalement défectueux dans une région froide, rendant le logement inhabitable en hiver. Ou encore, la présence de termites non décelée lors de la vente, nécessitant des travaux lourds et coûteux pour assainir le bien.

Vous faites l'acquisition d'un immeuble ancien pour le rénover. L'expert révèle que les fondations sont gravement dégradées ou que la structure du bâtiment présente un risque réel d'effondrement à court ou moyen terme, nécessitant des travaux de consolidation titanesques. Dans ce cas, le défaut diminue non seulement l'usage mais compromet totalement la sécurité et la pérennité du bien, rendant l'achat initialement irréalisable.

En revanche, des défauts mineurs ou esthétiques, l’absence de certaines commodités ou une simple diminution de la valeur marchande non liée à l'usage ne sont généralement pas des vices cachés.

Quels sont les recours face à un vice caché ?

Lorsqu'un vice caché est avéré, l'acquéreur dispose de deux options principales offertes par le Code civil, en vertu de l'article 1644.

L'action rédhibitoire : demander l'annulation de la vente

L'action rédhibitoire vise à obtenir la résolution de la vente ou annulation de la vente. En cas de succès, le vendeur est tenu de restituer le prix de vente à l'acquéreur et l'acquéreur doit restituer le bien. C'est une remise en état complète de la situation antérieure à la vente. Si le vendeur était de mauvaise foi (s'il connaissait le vice et l'a dissimulé), il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur pour le préjudice subi (frais de déménagement, loyers payés en attendant de retrouver un logement, etc.).

En plus des critères du vice caché, l'action doit être intentée dans un délai précis. L'article 1648 du Code civil impose un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter l'action en garantie des vices cachés. Ce délai est un délai préfix, ce qui signifie qu'il ne peut être interrompu ou suspendu. Il est donc crucial d'agir rapidement dès la découverte du vice.

Exemple :

Un couple achète une maison et découvre après quelques mois que la charpente est entièrement infestée par la mérule, un champignon destructeur. L'expertise révèle que l'infestation était ancienne et masquée par des faux plafonds. Face à l'ampleur des travaux de décontamination (rendant la maison inhabitable pendant des mois et représentant un coût exorbitant), le couple décide d'engager une action en résolution de la vente. Le tribunal, après examen de l'expertise, prononce l'annulation de la vente et condamne le vendeur à restituer le prix, ainsi qu'à verser des dommages et intérêts.

L'action estimatoire (ou quanti minoris) : demander une réduction du prix

Outre l'annulation de la vente, l'acquéreur peut choisir de conserver le bien et de demander une réduction du prix de vente correspondant à la moins-value occasionnée par le vice. Cette option est souvent privilégiée lorsque le vice, bien que grave, ne rend pas le bien totalement impropre à son usage et que l'acquéreur souhaite malgré tout conserver la propriété.

Les conditions du vice caché sont les mêmes. La réduction du prix est fixée par le juge, souvent sur la base d'une expertise judiciaire qui évalue le coût des réparations nécessaires pour remédier au vice.

Procédure à suivre pour agir en garantie des vices cachés

La démarche pour obtenir réparation d'un vice caché est une procédure qui nécessite rigueur et l'assistance d'un avocat rompu à ce type de procédure.

Que ce soit à l’amiable ou au contentieux, nos avocats vous assistent dans toutes vos démarches.

En effet, dès la découverte d'un défaut suspect, il est crucial de le documenter (photos, vidéos, témoignages).

Il est recommandé d'informer le vendeur du problème par lettre recommandée avec accusé de réception, même si cela ne suspend pas le délai de prescription de deux ans pour agir en justice. Cela peut parfois ouvrir la voie à une résolution amiable.

Il est indispensable de faire appel à un expert (architecte, ingénieur en bâtiment, spécialiste des pathologies du bâtiment, etc.) pour confirmer l'existence du vice, son antériorité et sa gravité. Le rapport d'expertise constituera une preuve essentielle dans le dossier.

Si aucune solution amiable n'est trouvée, l'action judiciaire devient nécessaire.

Nos avocats pourront alors assigner le vendeur devant le tribunal compétent (Tribunal judiciaire). L'assignation doit être motivée et contenir toutes les preuves disponibles.

Le juge, face à la complexité technique du vice, ordonne presque systématiquement une expertise judiciaire. Un expert désigné par le tribunal sera chargé d'examiner le bien, de déterminer la nature et l'origine du vice, son antériorité et son impact sur la valeur ou l'usage du bien. Les parties peuvent assister aux opérations d'expertise et faire part de leurs observations.

Nos avocats vous accompagneront tout au long de cette procédure. Ils prépareront l'assignation, défendront vos intérêts devant l'expert judiciaire, négocieront si une solution amiable est envisagée, et plaideront votre dossier devant le tribunal. Avocats Picovschi est votre interlocuteur privilégié pour comprendre les enjeux et les étapes du processus.

Les vendeurs professionnels et la présomption de connaissance du vice

La situation est différente lorsque le vendeur est un professionnel (promoteur immobilier, agent immobilier, constructeur, etc.). La jurisprudence est constante sur ce point : le vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien qu'il vend.

L'acquéreur n'a donc pas à prouver que le vendeur professionnel connaissait le vice. Sa connaissance est présumée.

Le vendeur professionnel ne peut pas insérer de clause d’exclusion des vices cachés dans l'acte de vente, sauf exceptions très rares et strictement encadrées, par exemple, si le bien est vendu "en l'état" avec des défauts apparents et connus.

Un entrepreneur en maçonnerie est par exemple assimilé à un technicien du bâtiment de sorte que s’il vend un immeuble après l’avoir reconstruit, il est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien immobilier (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

Découverte d’un vice caché : n'attendez pas, agissez !

La découverte d'un vice caché sur un bien immobilier peut être source de stress et de déconvenues majeures. Cependant, le droit français, par le biais de la garantie des vices cachés, offre aux acquéreurs des moyens de protection efficaces, allant de la réduction du prix à l'annulation pure et simple de la vente.

Face à cette situation, il est impératif d'agir rapidement, car le délai de deux ans à compter de la découverte du vice est un délai strict. Ne tardez pas à consulter nos avocats en droit immobilier. Notre expertise vous permettra de :

• Évaluer la nature du vice et sa qualification juridique.
• Constituer un dossier solide, avec l'aide d'experts si nécessaire.
• Déterminer les responsabilités, en présence d’un DPE erroné par exemple
• Engager les démarches amiables ou judiciaires appropriées.
• Défendre vos droits et obtenir la meilleure réparation possible.

Votre tranquillité d'esprit est notre priorité. Contactez-nous pour une première analyse de votre situation et pour envisager les actions à entreprendre.

Sources :

Articles 1641 et suivants du Code civil – legifrance.gouv.fr

Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 septembre 2023, n° 22-16.623

Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 juin 2022, n° 21-21.143