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Vendeur particulier : avez-vous pensé à insérer une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 05/06/2018

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez céder ? Pensez à prendre les devants afin d’éviter toute contestation ultérieure. En effet, par défaut, le vendeur reste responsable des vices cachés au moment de la vente. En tant que vendeur non professionnel, vous pouvez insérer une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, qui pourrait se révéler être protectrice de vos intérêts. Avocats Picovschi fait le point.

La garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil

L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Il résulte de cet article que trois conditions doivent être réunies pour faire jouer la garantie. Le défaut doit être grave, antérieur à l’achat et caché. Ainsi, si le vice était perceptible par l’acheteur lors de l’acquisition, la garantie ne pourrait pas être activée. Tel est le sens de l’article 1642 du Code civil qui dispose que le vendeur n’est pas responsable des défauts apparents. Le vice caché semble donc correspondre à la définition d’un vice non perceptible.

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de ce vice pour intenter une action en réparation.

L’insertion d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés

Lors de la réalisation d’une vente entre non-professionnels, il est fréquent que l’acte de vente contienne une clause d’éviction de la garantie des vices cachés. L’article 1643 du Code civil dispose ainsi que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu’ « il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Ces clauses ne sont toutefois valables que si le vendeur est un non professionnel de bonne foi. Afin d’éviter toute problématique ultérieure résultant de la découverte de vices cachés, le vendeur a la possibilité de demander l’intégration d’une telle clause.

Attention, l’existence de cette clause ne saurait toutefois exonérer le vendeur de toute responsabilité. Ainsi, le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance de l’existence du vice avant la vente ne saurait se cacher derrière la clause insérée dans l’acte de vente.

La charge de la preuve du vice caché

La charge de la preuve incombe à l’acheteur. Il pourra établir l’existence du vice et sa gravité par tout moyen. Le plus souvent, le recours à une expertise sera nécessaire afin de disposer d’un élément de preuve tangible.

Lorsqu’une clause d’exonération de garantie a été ajoutée au contrat de vente, l’acheteur devra démontrer d’une part, l’existence d’un vice caché rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine et, d’autre part, le fait que l’acquéreur en avait connaissance et qu’il a dissimulé ce vice. La preuve du caractère volontaire de la dissimulation ne sera cependant pas aisée. L’assistance d’un avocat expert en droit immobilier pourra se révéler indispensable pour démontrer que le vendeur avait connaissance du vice caché.

La preuve étant libre, certains éléments moins techniques peuvent être mis en avant par les parties. Ainsi, dans un arrêt en date du 8 mars 2018, la Cour d’appel de Colmar a admis la preuve d’un acquéreur qui produisait un constat d’huissier opéré sur internet. Le document montrait que le vendeur avait publié un message sur Facebook antérieurement à la vente montrant sa connaissance du vice. La Cour a ainsi jugé que « ce message atteste non seulement de l’antériorité à la vente (…) de la gravité du vice, s’agissant d’un problème récurrent, mais aussi du fait que les vendeurs en avaient connaissance, alors même qu’ils déclaraient le contraire dans leur acte de vente ». Il résulte de cette décision que l’acquéreur apporte la preuve non seulement de l’existence du vice antérieurement à la vente, mais également de sa connaissance par le vendeur. Ainsi, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est écartée et l’acquéreur pourra être indemnisé du préjudice subi.

La sanction de l’existence de vice caché

L’article 1644 du Code civil dispose que « l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » L’acquéreur pourra donc obtenir l’annulation de la vente ou bien la réduction du prix de vente.

Cette sanction peut toutefois sembler légère lorsque le vendeur qui connaissait les vices cachés, les a sciemment dissimulés à l’acheteur. Le législateur a prévu la possibilité de demander des dommages et intérêts. La qualité du vendeur est alors déterminante. En effet, si la mauvaise foi doit être démontrée en présence d’un vendeur non professionnel, elle est présumée en présence d’un vendeur professionnel. La présence de vices cachés est donc suffisante pour obtenir des dommages-intérêts, même lorsque le vendeur professionnel en ignorait l’existence.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous informe sur les façons de vous protéger contre l’activation de la garantie pour vices cachés.

Sources : Articles 1641 à 1645 du Code civil ; Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 8 mars 2018, RG 17/00433 ; Cour de cassation, 30 mars 2000, pourvoi n° 98-15.286 ; « Mise en échec d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés » le 21/03/2018 pour lexis360.fr ; « Immobilier : que faire en cas de vices cachés, le conseil du notaire » pour immobilier.lefigaro.fr.

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