Articles sur le même thème

Vous voulez plus d’informations ?
Contactez nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

Litige avec l’agent immobilier : quand engager sa responsabilité ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 08/08/2019

illustration de l'article

SOMMAIRE

L’acquisition de votre maison ne se passe malheureusement pas comme prévu. La villa promise sur papier ne correspond pas exactement à la réalité : superficie plus petite, servitudes conventionnelles, diagnostics non remis… et tant de détails que l’agent immobilier a oublié de vous préciser. Or ce dernier réclame tout de même sa commission. Pouvez-vous agir et refuser de payer ? Avocats Picovschi compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris vous assiste pour défendre vos intérêts dans le cas d’un litige avec votre agent immobilier.

Le défaut de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier

Sachez que l’activité d’agent immobilier est encadrée par le droit français, et plus particulièrement par la loi dite « Hoguet » du 2 juillet 1970 et son décret d’application en date du 20 juillet 1972. Pour exercer son métier, l’agent immobilier doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le préfet.

L’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil envers les 2 parties à la vente. C’est-à-dire qu’il est tenu de communiquer toutes les informations techniques au vendeur comme à l’acquéreur.

De plus, en tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, il doit bien vérifier que toutes les conditions requises à l’efficacité juridique de l’acte sont réunies (mentions obligatoires, diagnostics…). Bien que le compromis de vente puisse être rédigé par votre agent immobilier, sachez que l’avocat pourra vous accompagner dans la rédaction d’un tel acte, notamment si vous souhaitez y insérer des conditions suspensives bien précises ou autres clauses particulières.

En cas de présence de vices apparents lors de l’examen des lieux ou si l’agent en avait eu connaissance, l’assistance d’un avocat expérimenté en droit immobilier vous sera très utile pour engager sa responsabilité, surtout si l’agent n’a pas attiré votre attention sur l’existence de ces vices et leurs éventuelles conséquences.

Le droit à rémunération de l’agent immobilier

Les tarifs des prestations et la personne à qui incombe le paiement sont normalement affichés à l’entrée de l’agence immobilière. Le droit à rémunération de l’agent immobilier est soumis à plusieurs conditions dont voici les principales :

  • L’agent doit être titulaire de la carte professionnelle
  • Il doit avoir conclu avec le vendeur un mandat écrit et régulier
  • Sa mission doit être accomplie, il doit avoir trouvé un acquéreur à son mandant vendeur. S’il n’a pas complètement rempli son rôle, le montant de la commission peut être réduit.
  • Le contrat conclu entre le vendeur et l’agent doit inclure une clause relative à cette commission.

En matière de vente, la personne à qui incombe le paiement de la commission rémunère généralement l’agent immobilier après la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Sachez que la perception d’une commission par anticipation est sanctionnée par la loi.

Ainsi il arrive parfois que l’agent immobilier n’ait pas accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de sa mission, mais réclame tout de même la commission. Si vous vous trouvez dans cette situation, il vous est hautement recommandé de consulter un avocat compétent en droit immobilier afin qu’il vous aide à revendiquer vos droits et à demander une diminution du montant de la commission. La Cour de cassation a récemment rappelé cette possibilité dans un arrêt en date du 14 janvier 2016 (Civ. 1, 14 janv. 2016, n° 14-26.474).

Obtenez la réduction de la commission de l’agent immobilier grâce à un avocat

Dans cette affaire récente (précitée), un agent immobilier avait été mandaté par le vendeur pour négocier et rédiger une promesse synallagmatique pour la vente d’une maison d’habitation construite sur un terrain, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur. La commission due à l’agent immobilier était stipulée à la charge de l’acquéreur.

Au grand désarroi de l’acquéreur, le terrain se révéla d’une superficie inférieure à la description faite dans le compromis et frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi, c’est-à-dire d’une interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol.

Après signature de l’acte authentique, l’acheteur mécontent a refusé de régler la commission convenue pour manquement de l’agent immobilier à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil. L’agent immobilier l’assigna en paiement. Le nouveau propriétaire demanda une réduction du montant de la commission et des dommages-intérêts.

La Cour de cassation, dans cet arrêt, sanctionne le comportement de l’agent immobilier.

D’une part, elle rappelle que malgré le droit à rémunération du professionnel de l’immobilier, le juge peut réduire, voire supprimer sa commission s’il commet des fautes dans l’exécution de sa mission.

D’autre part, elle explique que l’intermédiaire professionnel qui rédige un acte, mandataire d’une des parties, doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies, même à l’égard de l’autre partie. Ainsi, l’agent immobilier aurait dû analyser le titre de propriété du vendeur pour voir s’il y avait une servitude, charge réelle grevant le bien immobilier, pouvant affecter l’usage normalement attendu ou annoncé du bien par l’acquéreur.

Lorsque les tensions s’accroissent entre un professionnel de l’immobilier et vous, mieux vaut éviter d’agir seul. L’assistance d’un avocat à vos côtés vous permettra de préparer votre défense et d’agir le plus efficacement possible.

Avocats Picovschi, compétent depuis plus de 30 ans en droit immobilier vous fait bénéficier de son expérience et vous accompagne dans vos contentieux immobiliers, que ce soit pour agir contre un agent immobilier ou contre un constructeur, ou encore pour dénouer la vente.

Sources :www.legifrance.gouv.fr  : Cour de Cassation ; Civ 1, 14 janv. 2016, pourvoi n° 14-26.474

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Rencontrons-nous

Nos attachés d'information sont à votre écoute et vous expliquerons notre fonctionnement

Contactez nous
+33(0)1 56 79 11 00

90 avenue Niel
62 & 69 rue Ampère
75017 Paris

Nos succès
Nos autres domaines
d’interventions