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Vente immobilière : le contrat de mandat de l'agent commercial

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Bien que la plupart des propriétaires ont recours à des agents immobiliers afin d’augmenter leurs chances de vendre rapidement et au meilleur prix, nombreux ignorent les droits et obligations de chacun dans le cadre du mandat donné à un agent commercial chargé de la vente du bien. Quelles sont les lignes directrices de ce contrat particulier ? Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier depuis plus de 30 ans, vous aide à y voir plus clair.

Qu’est-ce que le mandat d’agent commercial immobilier ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, il n’est pas rare qu’un contrat de mandat d’agent commercial soit conclu entre un agent immobilier (relié à une agence et aussi appelé « mandant ») et un négociateur immobilier indépendant (ou « mandataire »).

Selon l’article L 134-1 du Code de commerce, « l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de service, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. »

Le contrat de mandat d’agent commercial n’étant pas d’un contrat de travail, aucun lien de subordination ne peut être décelé entre ces deux parties. L’agent commercial immobilier demeure ainsi indépendant, libre et autonome. Soumis aux article L. 134-1 et L. 134-17 du Code de commerce et inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux – au même titre que les autres agents commerciaux -, il devra, en vertu de ce contrat, respecter certaines obligations.

De plus, le mandat d’agent commercial immobilier est encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1972, ce qui les interdit, notamment, d’établir des compromis de vente.

En d’autres termes, par le biais du mandat, l’agent immobilier confie la négociation et la conclusion de contrats de vente, d’achat, de location et de prestation de services à un agent commercial, ce qui lui octroie le pouvoir de représenter l’agence immobilière. Précisons également que l’agent mandant doit impérativement détenir une carte professionnelle.

Quels sont les causes de nullité du mandat d’agent commercial ?

Les agences immobilières ont parfois recours à ce type de contrat dans le cadre de la commercialisation de programmes de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elles-mêmes mandatées par une société civile de promotion immobilière, elles doivent néanmoins respecter certains formalismes qui affectent le mandat de l’agent commercial, au mépris desquels interviendra la nullité du contrat.

Une affaire de ce type a pu être jugée par la Cour de cassation qui a rendu un arrêt dans ce cadre le 12 novembre 2020 (Civ. 1ère, 12 novembre 2020, n° 19-14.025). Elle a ainsi pu confirmer que les prescriptions de l’article 4 de la loi Hoguet de 1970 et celles de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 avaient valeur d’ordre public. De ce fait, lorsqu’un agent commercial intervient dans le cadre d’un mandat de vente entre une société de promotion immobilière et une agence immobilière, ses nom et qualité doivent être mentionnés au sein dudit mandat. L’agent commercial signataire, en l’espèce, n’avait précisé ni l’un ni l’autre, ce qui a eu pour effet le prononcé de la nullité du mandat de vente et, par là même, une absence de droit aux commissions prévues.

Ce formalisme strict répond à plusieurs nécessités fondamentales en matière de vente immobilière : celle « d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier et détient la titularité d’une attestation légale, en plus de disposer des pouvoirs nécessaires ».

Il s’agit évidemment d’une sanction, au demeurant, qui peut paraître sévère, mais qu’il faudra prendre en compte dans le cadre de votre activité afin qu’une telle nullité ne soit prononcée et que certains intérêts, notamment ceux de l’agent commercial, ne soient lésés.

Les points à retenir

En tant qu’agent immobilier, si vous souhaitez confier à un agent commercial la mission d’entremise immobilière, notamment dans le cadre de programmes de VEFA, il est ainsi important de faire apparaître, dans le contrat de mandat, les éléments suivants :

  • Nom et qualité du mandataire
  • Les grilles de rémunérations, par lot, approuvées par le promoteur
  • Les pouvoirs et prérogatives précises de l’agent commercial dans le cadre de sa mission
  • Les informations relatives à l’identification de l’agence immobilière mandante
  • Les informations relatives à la carte professionnelle de l’agent immobilier.

Afin de clarifier le rôle de chacune des parties, le contrat de mandat de l’agent commercial doit, en outre, préciser que l’agent commercial n’est pas autorisé à recueillir l’accord des parties à la vente, à établir les compromis, promesses de vente ou les baux, mais également qu’il n’est pas habilité à recevoir, détenir ou disposer des sommes d’argent, des biens, des effets, ou des valeurs à l’occasion des activités de vente ou d’achat immobilier.

L’agent commercial n’est pas non plus autorisé à donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, son rôle consiste essentiellement en la négociation et, le cas échéant, à la conclusion des opérations qu’on lui a confiées.

Avocats Picovschi, cabinet situé à Paris 17ème arrondissement, vous conseille et vous accompagne dans le cadre de la rédaction de vos contrats de mandat d’agent commercial immobilier et en contentieux immobilier depuis plus de 30 ans.

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