Le contrat de promotion immobilière

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 26/06/2018

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Vous possédez un terrain et vous souhaitez y construire un ou plusieurs immeubles ou une ou plusieurs maisons ? Vous ne voulez pas vous en occuper car votre projet est trop complexe et vous n’y connaissez pas grand-chose ? Le contrat de promotion immobilière (CPI) est fait pour vous ! Avocats Picovschi vous explique.

Il est important de bien distinguer ce type de contrat à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En effet, dans ce dernier cas, le promoteur agit pour son propre compte, il est propriétaire du terrain. En revanche, dans le cadre du CPI, le promoteur agit pour le compte du maître d’ouvrage, qui est propriétaire du terrain.

Qualification et définition du contrat de promotion immobilière

Il s'agit d'un contrat de mandat d’intérêt commun. Il est défini à l'article 1831- 1 et suivants du Code civil, articles repris aux articles L221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article 1831-1 du Code civil, « le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une  personne dite "promoteur immobilier" s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. »

En d’autres termes, le promoteur immobilier agit en vertu d’un mandat, conclu à titre onéreux, pour le maître d’ouvrage. Il va alors accomplir tous les actes nécessaires à la construction du bâtiment, incluant ainsi les opérations juridiques, administratives et financières. Ce contrat de promotion immobilière est un peu plus qu’un simple contrat de construction dans la mesure où le promoteur va en plus devoir supporter les fonctions incombant en principe au maître d’ouvrage. D’ailleurs, il a une obligation de résultat, ce qui lui impose de respecter ses objectifs de délais, de prix et de qualité prévus dans le contrat.

Le promoteur peut engager le maître d’ouvrage, mais seulement au titre du mandat spécial qui a été conclu entre eux. Ainsi, le maître d’ouvrage sera donc tenu d’exécuter touts les engagements qui ont été contractés en son nom par le promoteur.

On parle de mandat d’intérêt commun entre le maître d’ouvrage et le promoteur. Par conséquent, ce dernier ne peut être révoqué par le maître d’ouvrage sans justification. A défaut de justification, la révocation devra faire l’objet d’une indemnisation pour le promoteur.

Règles applicables : distinction selon le secteur dans lequel le contrat intervient

Pour toutes les constructions d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage mixte (professionnel et habitation), le législateur a prévu, afin de protéger ce secteur, un régime spécial. Ainsi, des règles spécifiques s’appliquent (article L222-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation), en plus des dispositions générales. Ces règles sont d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y déroger.

A contrario, ce régime protecteur est écarté pour toutes les autres constructions, à savoir par exemple lorsque le mandant est une société d’économie mixte (SEM). En effet, ces règles spécifiques sont supplétives. Cela signifie donc que les parties peuvent y déroger de manière contractuelle. Il n’y a donc aucune règle de forme particulière à respecter. Dans cette hypothèse, seules les dispositions générales sont applicables. On retrouve ces règles dans le Code civil et elles sont retranscrites dans le Code de la construction et de l’habitation aux articles L221-1 et suivants.

La conclusion du contrat de promotion immobilière

Le régime protecteur de ce type de contrat se traduit principalement par le formalisme auquel est soumis le contrat de promotion immobilière. A ce titre, il faut nécessairement un écrit, qui doit être publié aux hypothèques et dans lequel doit figurer des mentions obligatoires à peine de nullité (article L222-3 du Code de la construction et de l’habitation). Par exemple, les caractéristiques techniques du bâtiment à construire doivent être définies avec le plus de précisions possibles, les éléments participants à la détermination du prix ou encore la garantie apportée par le promoteur doivent figurer sur l’écrit.

Tous les autres cas de construction n’étant pas soumis au régime spécifique, aucune règle de forme particulière n’est à respecter.

A noter que le maître d’ouvrage a la possibilité de céder les droits et les pouvoirs qu’il détient dans le cadre du programme. Dans cette hypothèse, le contrat se poursuit entre le cessionnaire et le promoteur immobilier.

L’exécution du contrat de promotion immobilière

Le promoteur doit donc s’occuper de toutes les opérations :

  • juridiques : négocier et signer les différents contrats avec les entreprises ;
  • administratives : préparer toute l’opération de construction, tel que par exemple faire la demande de permis de construire ;
  • financières : le promoteur peut, lorsque cela est expressément prévu dans le contrat, avoir pour mission de rechercher des financements pour le compte du maître d’ouvrage.

A titre d’exemple, le promoteur peut ainsi conclure des contrats, recevoir les travaux (à la place du maitre d’ouvrage) ou encore tous les actes qu’exige la réalisation du programme de construction (article 1831-2 du Code civil + article L221-2 du Code de la construction et de l’habitation).

En outre, dans le cadre du régime protecteur, le promoteur doit présenter des garanties d’exécution permettant de couvrir un éventuel dépassement de prix qui prend fin lorsque sa mission est achevée, à savoir à l’achèvement de l’immeuble. Généralement, elles prennent la forme d’un cautionnement ou d’une ouverture de crédit.

Quant au maitre d’ouvrage, celui-ci n’a qu’une seule obligation a exécuté, à savoir le paiement du prix convenu dans le contrat. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, à savoir dans le secteur protégé, le paiement du prix est échelonné et ce, en lien avec l’avancée des travaux.

Avocats Picovschi, expert en droit de la construction depuis plus de 30 ans, se tient à votre disposition en cas de contentieux relatif à un contrat de promotion immobilière.

Sources : http://www.information-juridique.com, « Le contrat de promotion immobilière », le 18/10/2012 ; www.dalloz-avocats.fr, « Contrat de promotion immobilière », en avril 2018, par DallozAvocats ; http://www.lesmursontdesorteils.com, « CPI : un contrat en promotion ? », le 14/06/2015 par Marc

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