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Comment savoir si une opération de promotion immobilière sera rentable ?

Par Avocats PICOVSCHI | Mis à jour le 13/11/2019 | Publié le 26/02/2009

SOMMAIRE

Vous envisagez de vous lancer dans la réalisation d’un programme de promotion immobilière, mais vous ne savez pas comment savoir si cette opération sera viable ? Pour ce faire, il vous faudra élaborer un « compte à rebours » vous permettant d’estimer le montant des recettes et des dépenses. Ainsi, ce n’est que si les recettes sont supérieures aux dépenses et qu’une marge suffisante se dégage que vous pourrez vous lancer dans cette opération. Toutes ces estimations vous paraissent compliquées, Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous accompagne tout au long de ce projet.

Promotion immobilière : quelles sont les recettes ?

Avant de vous lancer dans un projet de promotion immobilière, vous devez vous demander si celui-ci sera viable et ainsi estimer le montant des recettes, à savoir le prix de revente prévisible des locaux. Afin de déterminer les recettes, le promoteur immobilier devra s’appuyer d’une part sur les références de transactions pour des biens comparables à celui devant être édifié, et d’autre part sur une analyse de l’offre et de la demande normalement prévisible d’ici la date de livraison du bien. Cette dernière donnée est délicate à prévoir puisque les prix de l’immobilier ne connaissent pas une évolution stable… Aujourd’hui, les investisseurs ont parfois bien du mal à prévoir le prix de revente de leurs locaux dans quelques années…

Dans ce cadre, l’avocat en droit immobilier vous assiste et met toute son expérience en la matière à votre service pour faire une estimation des recettes au plus proche de la réalité du marché.

Quelles sont les dépenses d’un projet de promotion immobilière ?

Dans la colonne des dépenses, le promoteur devra regrouper trois types de coût, à savoir les charges foncières, le coût du bâtiment et enfin les frais annexes.

Les charges foncières permettent de définir la valeur du terrain à bâtir. Le promoteur devra prendre en compte le coût d’achat du terrain, mais également les frais accessoires à savoir les frais de notaire et les frais d’actes. L’avocat expert en droit immobilier peut dans ce cadre intervenir pour l’aider à négocier le prix d’achat du terrain sur lequel doit être réalisé le projet.

Par ailleurs, l’investisseur ne devra pas négliger les coûts relatifs à l’éventuelle démolition des bâtiments existants et à la viabilisation du terrain. Cette étape correspond au raccordement aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et d’assainissement. L’étude du terrain ne doit pas être négligée, car les coûts peuvent varier du simple au triple en fonction de ses caractéristiques.

Le coût du bâtiment est composé du coût de la construction. S’agissant de l’évaluation du coût de la construction, le promoteur pourra consulter des entreprises afin qu’elles fournissent des devis comprenant le coût des matériaux, mais également de la main d’œuvre. Fort de son expérience en la matière, l’avocat peut prendre en charge le démarchage des professionnels de l’immobilier et aider son client à en tirer les conclusions qui s’imposent.

Les frais annexes, tels que les frais techniques (honoraires d’architecte, du bureau de contrôle, etc.) ou de fonctionnement de la structure ou encore de commercialisation, ne doivent pas être négligés puisqu’ils peuvent représenter 20 à 25 % du prix de vente.

Enfin et surtout, le promoteur devra prendre en compte sa marge qui s’élèvera en moyenne de 7 à 10 %.

Assurez-vous de la rentabilité de votre projet !

Établir un compte à rebours sera nécessaire pour le promoteur avant de lancer la réalisation de son programme puisqu’il lui permettra de s’assurer de la rentabilité de son projet. Précisons que ce compte à rebours aura également une importance vis-à-vis des banques. En effet, celles-ci analyseront la faisabilité du projet avant d’accepter de le financer.

Vous souhaitez vous lancer dans une opération de promotion immobilière ? Ne prenez pas de risques, nos avocats sont là ! La méthode du compte à rebours vous permet d’estimer non seulement la valeur des terrains, mais également la faisabilité de l’opération.

Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier et en droit fiscal, vous aide à obtenir toutes les estimations nécessaires afin de savoir si votre opération est viable. Nos avocats pourront en amont vous conseiller sur tous les aspects du projet, qu’il s’agisse de choisir la forme sociétaire la plus adaptée, de vous tenir informé des risques, d’anticiper les conséquences fiscales d’un tel investissement ou encore d’optimiser fiscalement l’opération.  

Source : Cerfra.org : « Fiche « Enjeux » n°2 : Le compte à rebours de l’aménagement et de l’immobilier » ; Dossier, Actes pratiques & ingénierie immobilière – revue trimestrielle, lexisnexis jurisclasseur, janvier-mars 2015, Jean-Jacques MARTEL, Hélène DHONTE,

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