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La valorisation de vos biens immobiliers : l’avocat fiscaliste vous assiste

Par Avocats Picovschi | Publié le 31/07/2018

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Vous êtes à la tête d’un important patrimoine immobilier qu’il vous faut déclarer mais vous ne savez pas quelle valeur renseigner dans votre déclaration d’IFI. Pas d’inquiétudes, nos experts sont là ! Avocats Picovschi, expert en droit fiscal et en droit immobilier à Paris depuis 1988, intervient à vos côtés afin de vous assister, non seulement dans la déclaration de votre patrimoine immobilier, mais également en cas de contestation de l’administration fiscale.

En quoi consiste la valorisation des biens immobiliers ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 millions d’euros sont assujettis à ce nouvel impôt. La valeur vénale des biens immobiliers au 1er janvier de l’année de l’imposition devra être renseignée dans le formulaire de déclaration. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente du bien immobilier.

La valorisation des biens immobiliers est la pratique qui consiste à estimer la valeur des biens faisant partie d’un patrimoine. Il peut s’agir de biens immobiliers en tant que tels, ou encore de titres de sociétés immobilières (SCI, SCPI). Les parts détenues dans ces sociétés sont imposables à l’IFI pour la fraction représentative des biens immobiliers et en proportion pour le contribuable des parts qu’il détient.

Attention, nouvel impôt depuis peu, l’administration fiscale a de fortes chances de porter un intérêt particulier aux montants déclarés dans ce contexte, pouvant ainsi par la suite générer un contentieux fiscal. Dans ce cas, rassurez-vous, plusieurs recours sont possibles. Si l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire, elle est toutefois vivement conseillée afin de justifier vos choix et de vous éviter un redressement fiscal dont les pénalités peuvent atteindre 40%.

Comment valoriser ses biens ?

L’administration fiscale et la jurisprudence recourent à la méthode de l’évaluation par comparaison en prenant comme référence des biens similaires, situés dans le même secteur et vendus récemment. Il est cependant des cas où cette méthode n’est pas applicable en raison de l’absence de biens comparables. Il convient en outre de préciser que cette méthode par comparaison sert de base à la valorisation des biens immobiliers, les caractéristiques propres au bien devant également être prises en compte : ensoleillement, servitudes, travaux, etc.

L’administration fiscale dispose d’un outil d’évaluation, Patrim, qui permet d’estimer votre bien en fonction de plusieurs critères (type et superficie du bien, année de construction de l’immeuble, localisation, période de la transaction…). Cet outil recense toutes les transactions immobilières et permet donc d’avoir une estimation du bien grâce à la méthode de comparaison. Cette base de données est accessible gratuitement et les informations renseignées ne sont pas exploitables par l’administration fiscale en cas de contrôle ultérieur. L’évaluation donnée par l’instrument est toutefois indicative. Rien ne vaut le recours à un expert en droit immobilier qui tiendra notamment compte du marché et de son évolution.

Il convient de préciser que la résidence principale bénéficie en principe d’un abattement de 30%. Il existe d’autres abattements qui dépendent notamment des caractéristiques du bien immobilier. En outre, les biens mis en location peuvent se voir appliquer une décote qui dépendra notamment de la durée du bail restant à courir.

Nos avocats fiscalistes vous assistent afin d’analyser votre situation et de vous aider à valoriser vos biens à leur juste valeur.

Qu’en est-il des biens détenus par une SCI ?

L’article 965 du Code général des impôts prévoit que font partie de l’assiette de l’IFI les parts sociales de sociétés « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme ».

Pour connaître la valeur vénale des parts de société, il faut déterminer la valeur de l’immeuble détenue par la SCI et appliquer le pourcentage de parts détenues par l’associé. A noter que les dettes contractées dans le cadre d’un emprunt bancaire pour financer l’acquisition de l’immeuble ou encore des travaux peuvent être déduites. Si vous déduisez ces charges, l’administration pourra vous demander de justifier leur existence.

Dans un arrêt du 18 octobre 2017, la Cour de cassation a rappelé qu’en présence d’une SCI, les associés peuvent avoir l’obligation statutaire de soumettre la vente de leurs parts de société à l’agrément des autres associés. Cette contrainte peut être à l’origine d’une décote de 10% à 20% dépendant notamment de la structure de la société et du nombre d’associés. Il en résulte que les titres de société étant plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier, leur valeur est inférieure à la fraction du montant du bien qu’ils représentent. Si cette décision a été rendue dans le cadre d’une déclaration d’ISF, la solution devrait être identique pour l’IFI. L’assistance d’un avocat fiscaliste vous sera encore une fois nécessaire pour déterminer la valeur des parts de SCI que vous détenez. 

Attention ! Si la résidence principale bénéficie en principe d’un abattement de 30%, celui-ci n’est toutefois pas applicable en cas de détention par l’intermédiaire d’une SCI. Dans ce cas, la SCI est propriétaire du bien, et non le contribuable, raison pour laquelle ce dernier ne peut en principe pas bénéficier de cet abattement.

A noter que l’associé d’une SCI détenant moins de 10% du capital de la société n’est pas tenu de déclarer ses titres au titre de l’IFI.

Seule l’assistance d’un avocat rompu à l’exercice de valorisation des biens immobiliers vous permettra d’estimer au mieux votre patrimoine. La déclaration peut s’avérer compliquée notamment lorsque le patrimoine immobilier est détenu à travers une ou plusieurs sociétés, l’avocat intervient alors à vos côtés pour vous aider à respecter vos obligations fiscales.

Le rôle de l’avocat fiscaliste

L’estimation des biens imposés à l’IFI peut s’avérer délicate. L’avocat fiscaliste tient notamment compte des évolutions réglementaires pour vous aider à valoriser vos biens et les titres de sociétés à leur juste prix.

La déclaration d’IFI expose le contribuable à un risque de contentieux qui implique de faire appel à l’expertise d’un avocat fiscaliste. En effet, le contribuable, même de bonne foi, peut recevoir une proposition en cas de sous-évaluation de son patrimoine immobilier.

Attention, si vous souhaitez contester la proposition de rectification envoyée par l’administration fiscale, vous disposez d’un délai de 30 jours à compter de sa réception. Ne perdez donc pas de temps pour prendre attache avec un avocat expert en droit fiscal, qui vous assistera au cours de la phase d’observation, mais également dans la phase contentieuse si aucun accord n’est trouvé.

Avocats Picovschi, expert en droit fiscal, saura vous assister lors de la détermination de la valeur du bien imposable à l’IFI ainsi qu’en cas de contentieux avec l’administration fiscale.

Sources :

Challenges.fr : « ISF et immobilier: comment se défendre si le fisc conteste vos chiffres » par Héloïse Bolle, publié le 01/05/2017.

Lemonde.fr : « L’IFI : l’immobilier, rien que l’immobilier ? » par Nathalie Cheysson-Kaplan, publié le 27/02/2018.

Immobilier.lefigaro.fr : « ISF: sachez évaluer votre patrimoine immobilier au plus juste » par Nathalie Cheysson-Kaplan, mis à jour le 25/03/16.

Latribune.fr : « ISF et IFI : la SCI ne permet pas d'abattement sur la résidence principale », publié le 14/11/2017

Legifrance.gouv.fr : Cass. Com. 18 octobre 2017, n°16-11180.

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