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CCMI, VEFA et contrat non conforme : la responsabilité du banquier

Par Avocats Picovschi | Publié le 15/02/2019

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SOMMAIRE

Vous avez décidé de vous lancer dans la construction de votre future résidence familiale. Pour ce faire, vous avez conclu un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec un constructeur, ainsi qu’un contrat de prêt auprès d’un établissement bancaire. Toutefois, vous relevez par la suite des erreurs dans le contrat de construction, et vous souhaitez demander son annulation. Qu’adviendra-t-il du crédit immobilier en cas d’annulation du CCMI ? Avocat Picovschi, compétent en droit de la construction et en droit bancaire, fait le point avec vous sur l’obligation d’information et de vérification du banquier.

Crédit bancaire pour contrat de CCMI : l’obligation d’information et de conseil du banquier

Lorsque des particuliers souhaitent faire construire leur résidence principale, le recours à un prêt immobilier pour l’achat d’un terrain puis la construction de la maison est nécessaire. À ce titre, le banquier joue un rôle central de l’opération, raison pour laquelle est mise à sa charge une obligation d’information et de conseil.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) régit les opérations de construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage (article L231-1 du Code de la Construction et de l’habitation).

Afin de guider son client, le banquier lui est redevable d’une obligation d’information et de conseil.

Avant la signature d’un contrat de crédit, l’article L 111-1 du Code de la consommation met à la charge de tout professionnel une obligation d’information portant sur les caractéristiques essentielles du contrat et son coût. 

Aussi, le banquier doit remettre, au plus tard lors de l'émission de l'offre de prêt, une fiche d’information standardisée permettant à l'emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d'évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit (article L313-7 du Code de la consommation).

La banque est aussi débitrice d’un véritable devoir de prudence puisqu’elle doit veiller à ce que l’emprunteur ait les capacités financières suffisantes pour souscrire le crédit projeté et si besoin attirer son attention sur les éventuels dangers de l'opération projetée (Cass. ch. mixte 29 juin 2007, n° 05-21.104 et 06-11.673).

En présente d’un manquement au devoir d'information et de conseil du banquier, il est possible de demander réparation à l’établissement pour le préjudice occasionné par cette souscription.

L’assistance d’un avocat en droit bancaire vous permettra d’agir en toute confiance afin d’engager la responsabilité du banquier en prouvant sa négligence et défendre vos intérêts.

Vérification du contrat de CCMI : le banquier doit-il le vérifier ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier souscrit pour la conclusion d’un CCMI, le Code de la construction et de l’habitation met à la charge du banquier une obligation de vérification du contrat (article L 231-10 du CCH).  Le CCMI est un contrat que la loi soumet à un formalisme rigoureux, prévoyant notamment qu’il comprenne un certain nombre de mentions obligatoires énumérées (article L231-2 du CCH). Il revient alors au banquier d’en vérifier le contenu, et veiller à ce qu’elles soient bien présentes.

C’est le cas notamment des plans de la construction qui doivent être fournis avec le contrat : en cas d’absence, le banquier doit le relever et le signaler à l’emprunteur, sans quoi il manquerait à ses obligations (cf. Cass. Civ. 3 , 7 avril 2016, n°15-13.900). Il s’agit donc d’un véritable devoir de conseil et de mise en garde qui est mise à la charge du banquier.

En revanche, le périmètre de cette obligation est strictement limité au contrat. Ainsi, elle ne porte que sur les opérations de construction d’une maison, mais pas sur le financement de l’achat du terrain sur lequel elle sera bâtie (Cass. Civ. 3, 5 janvier 2017, n° 15-27. 290).

Il n’a pas non plus pour obligation de requalifier un contrat en CCMI, mais doit toutefois alerter le prêteur en cas d’irrégularité en vertu de son devoir d’information et de conseil (Cf. Cass. Civ 3, 17 novembre 2004, n° 03-16.305). L’article L.231-10 du CCH prévoit aussi que le prêteur ’ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison. ‘’

La garantie de livraison est une caution solidaire donnée par une banque ou une entreprise d'assurance et doit obligatoirement être souscrite par le constructeur. Elle vise à couvrir le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (article L231-6 Code de la construction et de l'habitation).

Le banquier doit ainsi s‘assurer que cette garantie ait bien été souscrite afin de garantir le maître d’ouvrage contre ces risques et demander d’une copie d’attestation d’assurance. À défaut, le banquier ne peut débloquer les fonds voués à financer l’opération.

Sanctions en cas de manquement aux obligations du banquier

En cas de manquement à ses obligations légales, le banquier peut voir sa responsabilité engagée et être contraint d’indemniser l’emprunteur du préjudice subi.

Ainsi, concernant l’absence d’obtention de l’attestation de garantie de livraison, les juges ont précisé que la banque est fautive lorsqu’elle débloque une partie des fonds destinés à financer un contrat de construction de maison individuelle, sans avoir eu communication d’une copie de l'attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus, ce qui a pour effet de priver les maîtres de l'ouvrage d’être couverts en cas de faillite du projet.

Elle n’a en revanche pas considéré qu’ils étaient tenus de veiller à ce que soit délivrée cette attestation. Le chantier ayant été annulé, la banque a été reconnue comme étant responsable des conséquences de l’irrégularité du chantier et tenue avec le constructeur d‘indemniser le maître de l’ouvrage (Cass. Civ. 3, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 mars 2012, n°11-10.291).

La présence des mentions obligatoires et de la garantie de livraison est requise à peine de nullité du contrat.  Les contrats de prêt et le CCMI sont interdépendants :  en cas d’annulation du contrat de prêt, le contrat de CCMI tombe avec lui.

Ainsi, on a pu voir un prêt immobilier être annulé avec le contrat de construction en raison de l'interdépendance des deux contrats en l'absence de la garantie de livraison (Cass. Civ. 3, 19 janvier 2017, n° 15-27906).

En cas de conflit avec votre banquier, le recours à un avocat compétent vous permettra d’obtenir réparation des manquements du banquier et agir devant le tribunal compétent pour faire reconnaître son absence de validité.

Avocats Picovschi, compétent en droit bancaire et en droit de la construction vous fait bénéficier de son regard aguerri afin de mener à bien vos recours. Notre Cabinet accompagne depuis de nombreuses années ses clients afin qu’ils bénéficient d’un conseil avisé et surtout d’une grande combativité.

Sources : legifrance.gouv.fr, Code de Construction et de l’habitation, Code de la consommation ;  economie.gouv.fr, « Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) », 14/12/2018 ; service-public.fr , « Garantie de livraison d'une maison individuelle », 10 juillet 2017 ; juritravail.com , « La responsabilité du banquier à l'égard du maître d'ouvrage d'une construction de maison individuelle », Laurent LATAPIE, 29/04/2013 ; anil.org , « CCMI/absence de garantie de livraison/responsabilité du banquier » ; inc-conso.fr, « Le crédit immobilier », 22/06/2017.

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