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Requalification d’un contrat de louage d’ouvrage en CCMI : votre avocat en droit immobilier vous assiste

Par Avocats Picovschi | Publié le 03/12/2018

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Vous avez conclu un contrat de maîtrise d’œuvre avec une société pour la construction d’une maison. Les travaux sont aujourd'hui à l’arrêt et vous vous sentez démuni ? Sachez que dans certains cas il est possible de demander la requalification du contrat conclu en contrat de construction de maison individuelle (CCMI) afin d’en obtenir la nullité, et le cas échéant le remboursement des sommes investies. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous assiste dans le contentieux qui vous oppose au maître d’œuvre.

Contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat de construction de maison individuelle : l’avocat vous informe

Vous souhaitez faire construire une maison individuelle et vous vous interrogez sur la nature du contrat à signer : contrat de maître d’œuvre ou contrat de construction de maison individuelle ? Les différences entre CMO et CCMI peuvent impliquer des différences considérables.

Il convient au préalable de rappeler qui sont les différents intervenants au contrat. Le maître d’ouvrage est le propriétaire du terrain sur lequel la construction sera réalisée. Il s’agit donc du client commanditaire des travaux. Le maître d’œuvre est le concepteur du projet. Il sera chargé d’assurer le suivi des travaux réalisés. Si vous êtes à l’origine de la commande du chantier, vous serez considéré comme maître d’ouvrage. Vous avez toutefois la possibilité de confier cette mission à un architecte d’intérieur. Dans ce cas, vous serez le client final et l’architecte sera le maître d’ouvrage.

Le CCMI, encadré par la loi du 19 décembre 1990, est soumis à de nombreuses obligations. Le contrat doit par exemple définir avec précision le montant du chantier. Avec le CCMI, le constructeur engage sa responsabilité. Il pourra donc être tenu de rembourser les sommes versées par le client. Le CCMI est donc un contrat très protecteur du consommateur et il est obligatoire dans certains cas définis par le législateur. Le constructeur ne pourra pas envisager une opération globale de construction d’une maison à usage d’habitation sur votre terrain, sans vous proposer un contrat de CCMI. Une société de construction qui vous proposerait un autre type de contrat, essayant de se soustraire à la loi, engage en principe sa responsabilité. La DGCCRF engage les particuliers à leur signaler les publicités trompeuses.  

En effet, le CMO n’étant soumis à aucune réglementation, les obligations sont bien moindres. Par exemple, le prix des travaux et des prestations ne doit pas nécessairement être indiqué, il n’est généralement question que d’une estimation. De même, le maître d’œuvre n’est en principe soumis à aucune obligation de résultat.

La différence entre les deux contrats est également considérable au niveau de l’assurance dommages-ouvrage. Cette assurance, indispensable lors de la réalisation d’une construction, permet la prise en charge des réparations comprises dans la garantie décennale. Si l’assurance est incluse dans le CCMI, elle sera en revanche à la charge du client dans un CMO. Les garanties accordées seront également différentes.

Lorsque vous achetez un bien à construire (différents types de contrat sont envisageables) et il pourrait être judicieux de s’informer auprès d’un professionnel du droit chevronné qui pourra vous assister dans votre projet immobilier et rédiger vos actes pour sécuriser vos transactions.

Pourquoi demander la requalification du CMO en CCMI ?

Sachez que vous pouvez demander la requalification du contrat CMO en CCMI, dès lors que votre constructeur entreprend la construction de votre maison (dans sa globalité). Or, la requalification du CMO en CCMI présente de nombreux intérêts pour le maître d’ouvrage qui en a été privé lors de la signature d’un contrat inadapté à la situation.

En effet, afin d’échapper aux exigences de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation applicables au CCMI, il arrive que la société, maître d’œuvre conclue un CMO avec le maître d’ouvrage.

Le CMO étant source de liberté contractuelle, les obligations à la charge du maître d’œuvre sont moindres. Le maître d’ouvrage est par la suite tenu de conclure les contrats directement avec les entreprises prestataires. Si le maître d’œuvre est en principe tenu de présenter des devis au maître d’ouvrage, il n’en demeure pas moins que ce dernier doit être en mesure de choisir librement les entreprises chargées d’intervenir dans l’exécution de la construction.

Dans un arrêt du 3 mai 2018, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur les modalités de requalification du CMO en CCMI. Dans le cas présent, la Cour d’appel s’était appuyée sur le fait que le maître d’ouvrage avait donné son accord sur un prix global et définitif sans que le maître d’œuvre lui propose plusieurs devis. Le maître d’œuvre avait alors « assuré la maîtrise et la direction de toute l’opération et s’était chargée de l’intégralité de la construction ». Il résulte de ces constatations que le contrat de maître d’œuvre était en réalité un contrat de construction de maison individuelle (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 mai 2018 n°17-15.067).

Une telle décision peut avoir des conséquences considérables. En effet, les deux contrats n’étant pas soumis aux mêmes exigences de forme, la requalification du CMO en CCMI remet en cause la validité du contrat. Ainsi, les conditions de forme du CCMI n’étant pas respectées, le contrat était donc nul. Le chantier étant à l’arrêt, le maître d’ouvrage a assigné les différents intervenants en nullité du contrat et en indemnisation. Le constructeur fut donc contraint de rembourser l’intégralité des sommes engagées auprès des différents intervenants.

Dans un arrêt du 7 juin 2018 de la Cour de cassation, la sécurité des acheteurs s’est trouvée encore renforcée. En effet, dans l’affaire, un couple avait fait construire une maison auprès d’une société de construction qui ne lui avait pas proposé un contrat de construction de maison individuelle. Ils avaient demandé la requalification du contrat conclu en CCMI et l’indemnisation des préjudices subis du fait, notamment, de l’absence de souscription d’une assurance décennale. La Cour de cassation a considéré que la responsabilité de la société de construction ainsi que la responsabilité personnelle de son dirigeant pouvaient être engagées en raison du non-respect de leur obligation légale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juin 2018, n° 16-27.680).

Dans certains cas, il peut suffire de constater que le maître d’œuvre a effectivement la charge de l’intégralité de la construction pour obtenir la requalification du CMO en CCMI. Le cas échéant, la nullité pourrait être prononcée et vous pourriez obtenir la restitution des sommes que vous avez engagées pour l’exécution du contrat.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans la gestion des contentieux rencontrés avec votre maître d’œuvre et pourra vous proposez les meilleures stratégies pour vous défendre au regard de votre situation particulière.

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