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Quels recours contre la société de construction en l’absence d’assurance décennale et de CCMI ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 26/10/2018

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SOMMAIRE

Vous venez d’emménager dans votre nouvelle maison, mais vous déplorez des vices dans la plupart des pièces ? Vous souhaitez engager la responsabilité de votre constructeur ? Vous apercevez des failles dans le contrat que vous avez souscrit et vous ne savez pas comment réagir ? Ou encore, vous avez signé un contrat mais il ne s’agit pas d’un CCMI et vous vous interrogez sur ce que vous avez signé ? Avocats Picovschi, expert en droit de la construction à Paris, vous assiste en cas de contentieux relatif à la construction d’une maison individuelle.

Sécurisez vos droits grâce à un contrat CCMI

Un contrat de Construction de Maisons Individuelles (CCMI) doit normalement s’appliquer, sauf cas particulier, lorsqu’une personne souhaite faire construire une maison à usage d’habitation sur un terrain qui lui appartient. En effet, le contrat de maison individuelle contient de nombreuses clauses favorables à l’acquéreur, maître d’ouvrage. Un certain nombre de ces dispositions sont dites d’ordre public. En pratique, cela signifie que les parties ne pourront pas y déroger, même en insérant des clauses contractuelles contraires lors de la rédaction du contrat (article L230-1 du Code de la Construction et de l’Habitat).

Le contrat donne de solides garanties pour protéger les droits des deux parties, en insistant sur les garanties de l’acheteur. Par exemple, le CCMI fixe un pourcentage du prix total que le constructeur va percevoir à différentes étapes de la construction.

L’acquéreur est ainsi bénéficiaire de plusieurs garanties (garantie de livraison à prix et délai convenus ; garantie de parfait achèvement ; garantie biennale ; garantie décennale…). Le contrat doit par ailleurs mentionner un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la date de livraison, le prix, etc. A contrario, certaines clauses sont interdites comme par exemple, une remise des clés contre le paiement intégral du prix.

La signature d’un contrat CCMI oblige également le constructeur à être titulaire d’une garantie de livraison (et de remboursement), ainsi que d’un ou plusieurs contrats d’assurance couvrant sa responsabilité civile et décennale.

En tant qu’acheteur, la formalisation d’un CCMI est un élément essentiel pour protéger vos droits et garantir la bonne exécution des travaux. L’avocat expert en droit de la construction sera un allié de taille pour vous conseiller au mieux que le contrat de construction adapté à vos besoins. Toutefois, il arrive parfois que des litiges surviennent pendant ou après la construction de votre bien. Vous vous interrogez alors sur la situation et vous ne savez pas comment vous en sortir ? Sachez qu’un avocat compétent en droit de la construction sera alors votre meilleur atout pour faire valoir vos droits face au constructeur en charge de votre projet.

Responsabilité du constructeur : l’avocat vous défend !

En relisant les termes du contrat, vous vous apercevez que certaines clauses obligatoires ne sont pas mentionnées ? La construction réalisée ne correspond pas au cahier des charges prévu au contrat ? Certains vices grèvent la construction ? Vous ne savez donc pas s’il est possible de vous retourner contre la société du constructeur ? Avant toute chose, nos avocats essayeront de trouver une solution à l’amiable avec votre constructeur. Sachez également que vous pouvez saisir la Commission de médiation de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles. Le rôle de la commission est de trouver une solution amiable entre vous et le constructeur. Toutefois, en l’absence de compromis acceptable et lorsque le litige persiste, vous pouvez engager une procédure judiciaire avec l’assistance d’un avocat pour mettre en œuvre l’assurance décennale.

Afin d’obtenir rapidement une décision, vous pourrez en principe exercer une procédure en référé. Le juge pourra alors désigner un expert judiciaire pour évaluer les dommages causés et également entendre les parties. L’expertise rendue sera un élément de preuve dans le cadre d’un contentieux sur le fond. Le juge, dans son ordonnance, pourra demander des mesures provisoires ou de remise en l’état. Dans un deuxième temps, une action sur le fond sera souvent nécessaire. Votre avocat vous assistera dans toutes les démarches afin de mettre un terme le plus vite possible à votre préjudice.

Contrat de CCMI inexistant, absence d’assurance : gare aux constructeurs peu scrupuleux

Sachez que certaines sociétés de construction frauduleuses peuvent vous proposer de prendre en charge la construction d’une maison individuelle sur votre terrain, tout en désirant échapper aux obligations issues du Code de la construction et de l’habitation. Ces sociétés pourront, par exemple, vous proposer un contrat de maîtrise d’œuvre pour se soustraire à leurs obligations. Il convient donc d’être vigilant sur l’adéquation entre l’opération que vous mettez en œuvre et les actes que vous signez.

Si vous êtes déjà dans cette situation et que vous constatez, par exemple, que le constructeur de votre maison n’est pas assuré ou qu’il ne vous a pas fait signer un contrat répondant aux obligations du CCMI, pas de panique… Des recours existent ! N’hésitez pas à vous faire aider d’un conseil pour connaître la meilleure stratégie à adopter et pour obtenir réparation de votre préjudice.

La sécurité des acquéreurs à ce titre a été renforcée par une décision récente du 7 juin 2018 de la Cour de cassation. En l’espèce, un couple avait fait construire une maison, en ayant recours à une société de construction qui ne lui avait pas proposé un contrat de construction de maison individuelle, pourtant obligatoire. Par ailleurs, cette société n’avait pas souscrit d’assurance décennale. Un conflit avait émergé en raison de l’apparition de malfaçons sur le bien construit et les acquéreurs avaient demandé la requalification du contrat conclu en CCMI et l’indemnisation des préjudices subis du fait, notamment, de l’absence de souscription d’une assurance décennale. La société et son gérant furent ainsi poursuivis en justice.

La Cour de cassation a considéré que la responsabilité de la société de construction ainsi que la responsabilité personnelle du dirigeant de la société de construction qui n’avait pas souscrit d’assurance décennale et n’avait pas proposé à la signature du CCMI à ses clients pouvaient être engagées.

En effet, si en principe, la jurisprudence estime que la responsabilité civile personnelle d’un dirigeant d’une société ne peut être engagée que lorsque la faute commise est séparable de ses fonctions. La Cour de cassation considère dans cette affaire que le gérant pourrait avoir commis une faute séparable de ses fonctions sociales « en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale »

Cette décision est favorable aux clients qui souhaitent faire construire leur maison auprès d’une société de construction. Elle vient renforcer la protection de l’acheteur face à un constructeur immobilier qui néglige ses obligations légales.

Lorsque vous décidez de faire construire, pensez à faire appel aux conseils juridiques d’une personne compétente en la matière, car les conséquences d’un litige entre vous et le constructeur peuvent être importantes et engendrer des frais conséquents.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier vous assiste dans vos démarches afin de vous constituer un dossier solide et vous proposer la meilleure stratégie au regard de votre situation en cas de conflit avec votre constructeur.

Sources : www.legifrance.gouv.fr ; article 145 du Code de Procédure civile ; article L230-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitat ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juin 2018, n° 16-27.680. www.village-justice.com « Responsabilité civile personnelle du dirigeant en cas d’absence d’assurance décennale et de CCMI. » publié le 7 septembre 2018 par Maxime Taillanter ; www.economie.gouv.fr « Le contrat de construction de maison individuelle » publié le 19 Décembre 2016.

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