Permis de construire : le guide de l’avocat

Sommaire

Dans quel cas faut-il obtenir un permis de construire ?
Comment déposer la demande d’un permis de construire ?
Que faire en cas de refus de permis de construire ?
Un tiers peut-il contester la validité d’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée avant la réalisation d’un projet de construction. Le Code de l’urbanisme prévoit que « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire ». La délivrance de ce permis est subordonnée à la conformité de ces projets aux règles de l’urbanisme. Un avocat compétent en droit de l’immobilier peut s’avérer nécessaire pour la délivrance de ce permis parfois très difficile à obtenir dans certaines communes. Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier et en droit de l’urbanisme, vous accompagne dans tous vos projets de construction.

Dans quel cas faut-il obtenir un permis de construire ?

Il convient d’abord de distinguer les constructions neuves des constructions existantes.

Le permis de construire est exigé en principe pour toutes les constructions neuves. Certaines sont dispensées de toute formalité en raison de « leur nature ou de leur très faible importance » selon le Code de l’urbanisme. Tel est par exemple le cas des maisons individuelles de moins de 20 m². Sachez par ailleurs pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire. De même, certaines constructions nouvelles sont simplement soumises à une déclaration préalable. Le rôle de l’avocat en droit immobilier est indispensable afin de déterminer si la délivrance du permis de construire est exigée pour le projet de construction.

Pour les agrandissements, surélévation constructions existantes, construction de véranda ou de garage le dépôt de permis de construire, si les travaux ont pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m², le dépôt de permis de construire est obligatoire. Pour les constructions entre 5 et 20 m², il convient de déposer une déclaration préalable de travaux. En tout état de cause, et dans tous les cas, il convient de vérifier si la commune est couverte par un PLU ou un plan d'occupation des sol (POS).

Quid pour les piscines ? Tout dépend de la taille du bassin et du fait que la piscine soit couverte ou découverte.

Une fois de plus le rôle de l’avocat sera déterminant dans cette première étape obligatoire pour l’exécution de vos travaux.

Comment déposer la demande d’un permis de construire ?

Le Code de l’urbanisme prévoit que la demande de permis de construire doit être déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. Cette demande peut être déposée par le propriétaire du terrain ou par un mandataire. Le délai d'instruction de cette demande sera alors de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes et de 3 mois pour les autres projets. Attention, le délai est également de 3 mois si le bien est situé sur un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique.

Quelles peuvent être les réponses de la mairie ?

Acceptation du permis de construire
Refus du permis de construire
Absence de réponse
Sursis à statuer

Si le permis respecte les règles d’urbanisme et le PLU, a priori aucune raison qu’il soit refusé. Dans ce cas, la mairie prend un arrêté et la décision vous est adressée par LRAR ou courriel. Si le PLU est en cours de révision, il est possible qu’il y a un sursis à statuer. Dans ce cas, la mairie peut suspendre sa décision pendant 2 ans. Elle doit en revanche motiver sa décision.

En cas de refus, la mairie vous indique les motivations de sa décision et vous informe que vous informe de vos recours. Vous pouvez alors modifier votre demande ou demander à la mairie de revoir sa position dans le délai de 2 mois à compter du refus.

Si vous n’avez pas reçu de réponse dans le délai d’instruction, sachez que le permis est accordé de manière tacite. Vous avez alors la possibilité de demander à la mairie de vous délivrer une attestation de permis tacite.

Une fois le permis de construire délivrée, celui-ci est valable pendant 3 ans. Si les travaux n’ont pas été entrepris dans ce délai, le permis est périmé.

Que faire en cas de refus de permis de construire ?

Deux options s’offrent, à vous, en cas de refus :

le recours gracieux, qui consiste en une réclamation adressée à l'administration qui a pris la décision contestée afin de régler un différend né d'une décision administrative ;
le recours hiérarchique auprès du préfet est possible lorsque le refus a été pris au nom de l’État ;
le recours contentieux, qui consiste à saisir le juge administratif.

Votre avocat en droit immobilier pourra vous conseiller dans le cadre de ces différents recours et vous représenter en cas de recours contentieux.

Un tiers peut-il contester la validité d’un permis de construire ?

Dans le cadre de travaux et de projets de construction, de nombreux conflits de voisinage relatifs au permis de construire, à son affichage, à la conformité des travaux, peuvent survenir. En effet, un tiers a le droit de contester un permis de construire. Le permis de construire de la Samaritaine avait, dans ce sens, été annulé à la suite du recours d'un tiers. Il est alors possible d’aller jusqu’au recours contentieux.

Un litige avec un voisin peut être un réel obstacle à la poursuite des travaux. La contestation du permis de construire ou la dénonciation de non-conformité peut vous conduire à entrer en conflit avec la mairie et à arrêter les travaux. Une fois de plus, le rôle de l’avocat est décisif puisqu’il sera un interlocuteur privilégié mais aussi un négociateur dans vos tentatives de règlement à l’amiable des litiges.

Avocats Picovschi, compétent dans le domaine du droit de l’urbanisme et du droit immobilier depuis plus de 30 ans, est à vos côtés pour vous assister dans ces situations complexes afférentes à l’obtention d’un permis de construire. Le contentieux administratif étant complexe, nous saurons vous informer sur vos droits et vos devoirs.

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