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CCMI, VEFA : comment gérer la réception du bien ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 23/10/2019

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SOMMAIRE

Vous avez conclu un contrat pour la construction d’un bien immobilier que vous devez bientôt réceptionner. Vous craignez cependant de constater des malfaçons et vous ne savez pas comment réagir face au promoteur ? Ne vous inquiétez pas, Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis plus de 30 ans, vous rappelle ce qu’il faut savoir.

CCMI et VEFA : que faut-il savoir ?

Vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat de VEFA et vous vous demandez quelles sont différences entre ces deux contrats ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) correspond au contrat qui a pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel (ou mixte) ne comportant pas plus de deux logements. Il est érigé selon une fourniture de plan ou non. Ce type de contrat est régi par la loi n°90-1129 du 19/12/1990 qui précise l’ensemble des règles applicables au CCMI.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) correspond au contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Si la réception du bien peut varier entre les deux types de contrat, il n’en demeure pas moins que certaines règles demeurent communes. La réception du bien est définie comme étant « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve » (article 1792-6 du code civil). La réception marque la fin du contrat mais également le point de départ de la responsabilité du constructeur et des garanties légales.

La réception peut être dite amiable lorsqu’un procès-verbal est signé, ou judiciaire quand le recours au juge est préféré. Le cadre de la réception se voit ainsi borner. La réception ne peut s’effectuer qu’à condition que l’exécution des travaux ait été réalisée et que le paiement du prix soit intervenu après la finition totale des travaux.

Enfin, l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit le paiement de pénalités de retard.

La réception peut paraître simple mais cependant la présence de garanties ou de réserves peut complexifier la procédure. Ainsi, lorsque la réception d’un bien immobilier s’avère litigieuse, il est important de prendre l’assistance d’un avocat en droit immobilier qui saura vous aider à y voir plus clair sur vos droits.

L’articulation des garanties et réserves dans le cadre de la réception

Les garanties et réserves offrent une protection complémentaire aux parties.

Il convient de distinguer le CCMI avec fourniture d’un plan et sans fourniture d’un plan. En la matière, les deux types de contrats disposent d’une codification différente (le CCMI avec plan figure à l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation alors que l’autre type de CCMI se retrouve à l’article L232-1 du même code). Concernant le régime applicable aux garanties, peu de changements sont à constater.

Dans le cadre du CCMI, il est possible d’inclure dans le contrat une clause de réserve de propriété. Cette clause constitue une garantie contre le non-paiement du prix par l’acquéreur. Il s’agit d’une mesure de protection pour le vendeur.

Le CCMI peut également inclure une garantie de livraison. Cette garantie, prévue à l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, couvre le maître de l’ouvrage en cas de dépassement du prix convenu, des conséquences du fait du constructeur et des retards de livraison (retard supérieur à 30 jours). Techniquement, le garant prend à sa charge les pénalités de retard et s’occupe de la levée des réserves exprimées en début de contrat. Par la suite le maître d’ouvrage reçoit la livraison et prononce la réception des travaux. Ce modèle concerne le CCMI avec fourniture d’un plan. Sans fourniture de plan, les règles sont les mêmes : le vendeur est garanti par la garantie de livraison qui le couvre des mêmes éléments précédents et la fin de la garantie cesse à la réception des travaux (article L231-6 du CCH) ou levée des réserves.

S’il existe différents types de garantie, il n’en demeure pas moins qu’elles ne figurent pas toutes dans le contrat. L’avocat intervient également en amont afin de vous aider à préserver l’intégralité de vos droits.

Enfin concernant le contrat de VEFA, il peut y avoir 4 types de garanties :

  • la garantie de parfait achèvement (couvre l’ensemble des dommages signalés dans le procès-verbal),
  • la garantie d’isolation phonique
  • la garantie de bon fonctionnement des équipements
  • la garantie des vices cachés.

Chaque garantie dispose d’un point de départ : la garantie de parfait achèvement court dans l’année de la réception, celle d’isolation phonique court à compter de l’occupation du bien, celle de bon fonctionnement dans les 2 ans de la réception et enfin la dernière dans les 10 ans suivant la réception. Le contrat de VEFA comprend également un dépôt de garantie qui constitue un acompte de l’acquéreur au promoteur lors de la réservation du logement. Ce dépôt est restitué en cas d’annulation du contrat de réservation.

En la matière, il y a une première réception entre le promoteur et l’entrepreneur. De cette réception va débuter le point de départ de la garantie de parfait achèvement. Par la suite va intervenir la livraison du bien où l’acquéreur sera convoqué. Cette livraison va quant à elle faire courir le délai d’application des autres garanties. Ces garanties vont principalement couvrir les défauts de construction ainsi que les vices apparents.

La procédure de réception peut rapidement devenir complexe. Vous avez toujours des questions ? Vous ne savez pas à qui vous adresser ? Avocats Picovschi vous aide à faire un point sur votre situation et à faire valoir vos droits.

Sources : lextenso.fr, « Defrénois – Réception et livraison : Qui ? Comment ? Pourquoi » ; dalloz.fr, « Fiche d’orientation – Contrat de construction de maison individuelle I septembre 2019 », lexis360.fr, « Synthèse – Vente d’immeuble à construire et contrat de construction de maison individuelle », Christophe Sizaire, 3 juillet 2018 ; dalloz.fr, « Fiche d’orientation – Vente en l’état futur d’achèvement I Septembre 2019 »

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