Rétractation d’un acheteur et action en vente forcée en droit immobilier

| Mis à jour le 09/09/2021 | Publié le

Rétractation d’un acheteur et action en vente forcée en droit immobilier

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Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, et avez pour ce faire signé un compromis de vente avec un acquéreur après vous être entendus sur les conditions de la vente. Vous venez d’avoir la mauvaise surprise que l’acquéreur souhaite se rétracter… Or, il vous faut absolument vendre ce bien, vous vous êtes déjà engagé(e) à en acheter un autre. Rassurez-vous, plusieurs recours s’offrent à vous dans cette hypothèse. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous aide à faire le point sur vos droits.

Droit de rétractation de l’acheteur : quelles conséquences pour le vendeur ?

Attention ! « Promesse de vente vaut vente », énonce l’article 1589 du Code civil. Vous l’aurez compris, cette règle signifie qu’en principe, la seule signature du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), lie les parties, elle les engage juridiquement. En effet, sauf exception, dès la signature du compromis, l’acheteur s’engage à payer le prix et le vendeur a lui l’obligation vendre le bien immobilier. Précisons en outre que pour être valable, la promesse synallagmatique de vente doit comprendre les caractéristiques essentielles du bien ainsi que le prix de vente.

Le compromis de vente est à différencier d’une promesse unilatérale de vente qui n’engage que le seul vendeur. Dans cette dernière hypothèse, le vendeur s’engage à vendre le bien au bénéfice d’un potentiel acquéreur, en contrepartie de quoi, ce dernier, verse une indemnité d’immobilisation du bien immobilier, équivalant généralement à 10% du prix.

Il est à noter également que dans l’hypothèse où vous signez une PUV les concluants sont libres si la « levée d’option » incluse dans la PUV n’est pas levée à la différence du compromis de vente ou une des parties peut contraindre l’autre a la vente quitte à aller en justice et solliciter des dommages et intérêts  

Mais quel que soit l’avant-contrat (compromise de vente ou PUV) la loi prévoit un délai de rétractation incompressible au bénéfice de l’acquéreur, délai pendant lequel celui-ci peut revenir sur sa décision sans justifier d’un motif particulier. La loi Macron du 6 août 2015 a étendu ce délai à 10 jours ouvrables à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente (article L.271-1 du Code de la Construction et de l’habitation).

Durant ce délai, il semble donc difficile pour le vendeur d’engager une action contre l’acquéreur, puisqu’il s’agit d’un droit de ce dernier. De la même manière, l’acquéreur a de fortes chances de récupérer son indemnité d’immobilisation, sauf dans certains cas particuliers.

En effet, si la rétractation de l’acheteur a lieu du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive pour des raisons indépendantes de la volonté de l’acheteur (défaut obtention du prêt par exemple) ou durant le délai légal de rétractation de 10 jours, l’acheteur se pourra se faire restituer l’indemnité d’immobilisation. Il est toutefois possible pour le vendeur de faire en sorte de conserver ladite indemnité, notamment si la rétractation intervient alors même que le délai est expiré. En dehors de ces deux cas (rétractation dans le délai de 10 jours ou non-réalisation d’une condition suspensive), si l’acheteur refuse de réitérer l’acte de vente, vous devez lui adresser une mise en demeure de réaliser la vente. S’il ne se présente pas chez le notaire, ce dernier établira un procès-verbal de carence et vous pourrez agir en justice afin de demander l’exécution forcée de la vente ou la résolution de la promesse synallagmatique de vente avec dommages et intérêts.

Quoi qu’il en soit, les conseils avisés d’un avocat expert en contentieux immobilier vous sont vivement recommandés en cas de désaccord quelconque avec votre acheteur. Le délai pour agir est de 5 ans à compter du moment où vous avez eu connaissance du refus de l’acheteur de signer l’acte authentique.

Indemnisation, vente forcée du bien… : quels sont les recours du vendeur ?

En tant que vendeur, sachez qu’il vous est possible de réclamer des dommages-intérêts pouvant atteindre jusqu’à 20% du prix ! Tout dépendra de la présence ou non d’une clause pénale, et surtout des termes de celle-ci. C’est la raison pour laquelle un accompagnement par un professionnel en la matière est fortement recommandé, afin de s’assurer dès le début des démarches que les termes de l’avant-contrat soient à votre avantage. Seule l’assistance d’un avocat en contentieux immobilier et rompu à cet exercice pourra mettre toutes les chances de votre côté pour vous obtenir réparation du préjudice subi.

Le vendeur peut tout aussi bien choisir de demander en justice ou amiablement dans un premier temps l’exécution par l’une des parties de ses obligations, auquel cas l’intervention d’un avocat semble une fois encore indispensable. En effet, celui-ci sera votre meilleur atout pour réunir tous les éléments convaincants de votre dossier et faire en sorte que le juge prononce la vente. Sachez également que le juge peut condamner l’acheteur à se rendre sous astreinte chez le notaire, avec une pénalité à régler par jour de retard, même si en pratique, cette solution est rarement retenue.

Il arrive en effet malheureusement bien fréquemment que l’acheteur se rétracte et ne désire plus acheter le bien que vous avez mis en vente, que son délai de rétractation soit ou non expiré. Vous l’aurez compris, de nombreux recours s’offrent à vous en tant que vendeur. En revanche, ne restez pas seul(e)… Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis une trentaine d’années, fera preuve d’acuité et de rigueur afin de s’assurer que la vente de votre bien immobilier s’opère dans les meilleures conditions, les avocats pouvant intervenir tant en qualité de mandataire immobilier qu’en cas de contentieux.

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