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Action en vente forcée : Comment contrer la rétractation de l’acheteur ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 21/08/2018

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Vous souhaitez vendre votre bien, et avez signé pour ce faire un compromis de vente avec un acquéreur après vous être entendus sur les termes de la vente. Vous venez d’avoir la mauvaise surprise que l’acquéreur souhaite se rétracter, avec ou sans motif valable… Or, il vous faut absolument vendre ce bien, vous vous êtes déjà engagé(e) à acheter un autre bien. Rassurez-vous, plusieurs recours s’offrent au vendeur dans cette hypothèse. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous aide à faire le point sur vos droits.

Droit de rétractation de l’acheteur : quelles conséquences pour le vendeur ?

Vous n’êtes sûrement pas sans connaître le fameux principe selon lequel « une promesse de vente vaut vente », énoncé à l’article 1589 du Code civil. Vous l’aurez compris, cette règle signifie qu’en principe, la signature du compromis de vente lie d’ores et déjà les parties. Le compromis de vente, qui n’est rien d’autre qu’une promesse synallagmatique de vente, oblige ici les deux parties.  Le vendeur et l’acheteur sont donc tenus à leurs obligations futures, à savoir le paiement du prix pour l’acheteur et la délivrance du bien pour le vendeur.

A différencier d’une promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur. Dans cette hypothèse, le vendeur s’engage à vendre le bien au bénéfice d’un potentiel acquéreur, en contrepartie de quoi ce dernier verse une indemnité d’immobilisation du bien, équivalant généralement à 10% du prix.

Quel que soit l’avant-contrat, la loi prévoit un délai de rétractation au bénéfice de l’acquéreur, pendant lequel il peut revenir sur sa décision sans justifier d’un motif particulier. La loi Macron du 6 août 2015 a étendu ce délai à 10 jours ouvrables à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente (article L.271-1 du Code de la Construction et de l’habitation).

Durant ce délai, il semble donc difficile pour le vendeur d’engager une action en vente forcée contre l’acquéreur, puisqu’il s’agit d’un droit de ce dernier. De la même manière, l’acquéreur a de fortes chances de récupérer son indemnité d’immobilisation, sauf dans certains cas particuliers.

En effet, si la rétractation de l’acheteur a lieu du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive ou durant le délai légal de rétractation de 10 jours, l’acheteur se verra reverser l’indemnité d’immobilisation. Il est toutefois possible pour le vendeur de faire en sorte de conserver ladite indemnité, notamment si la rétractation intervient alors même que le délai est expiré.

Quoiqu’il en soit, les conseils avisés d’un avocat expert en contentieux immobilier vous sont vivement recommandés en cas de désaccord quelconque avec votre acheteur.

Indemnisation, vente forcée du bien… : quels sont les recours du vendeur ?

En tant que vendeur, sachez qu’il vous est possible de réclamer des dommages intérêts pouvant atteindre jusqu’à 20% du prix ! Tout dépendra de la présence ou non d’une clause pénale, et surtout des termes de celle-ci. C’est la raison pour laquelle un accompagnement par un professionnel en la matière est fortement recommandé, afin de s’assurer dès le début des démarches que les termes de l’avant-contrat soient à votre avantage. Seule l’assistance d’un avocat expert en contentieux immobilier et rompu à cet exercice pourra mettre toutes les chances de votre côté pour vous obtenir réparation du préjudice subi.

Le vendeur peut tout aussi bien choisir de demande l’exécution forcée de la vente, auquel cas l’intervention d’un avocat semble une fois encore indispensable. En effet, celui-ci sera votre meilleur atout pour réunir tous les éléments convaincants de votre dossier et faire en sorte que le juge prononce la vente. Sachez également que le juge peut condamner l’acheteur à se rendre sous astreinte chez le notaire, avec une pénalité à régler par jour de retard, même si en pratique, cette solution est rarement retenue.

Il arrive en effet malheureusement bien fréquemment que l’acheteur se rétracte et ne désire plus acheter le bien que vous avez mis en vente, que son délai de rétractation soit ou non expiré. Vous l’aurez compris, de nombreux recours s’offrent à vous en tant que vendeur. En revanche, ne restez pas seul(e)… Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis une trentaine d’années, fera preuve d’acuité et de rigueur afin de s’assurer que la vente de votre bien immobilier s’opère dans les meilleures conditions, les avocats pouvant intervenir tant en qualité de mandataire immobilier, qu’en cas de contentieux.

Sources :

immobilier.lefigaro.fr, « Contraindre l’acquéreur à respecter le compromis de vente », publié le 25/12/2015 par Le Figaro 

www.legifrance.gouv.fr/ : Article 1589 du Code civil ; Article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation

www.legalplace.fr/, « Compromis ou promesse de vente : quelle différence ? », publié par Legal Place

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