Rescision pour lésion en droit immobilier
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Sommaire
- Qu’est-ce que la rescision pour lésion ?
- Dans quels cas invoquer la rescision pour lésion ?
- Qui est concerné par la rescision pour lésion ?
- Dans quel délai invoquer la rescision pour lésion ?
- Comment calculer la lésion ?
- Comment prouver la lésion ?
- Pourquoi l’assistance d’un avocat est-elle nécessaire ?
Vous avez vendu un bien immobilier à un prix nettement inférieur à celui du marché ? Vous avez entendu parler de l’action en rescision pour lésion ? Vous souhaitez en savoir davantage ? Avocats Picovschi revient pour vous sur la notion.
Qu’est-ce que la rescision pour lésion ?
Le Code civil envisage l’action en rescision pour lésion aux articles 1674 et suivants. Il s’agit d’une action offerte au vendeur d’un bien immobilier qui souhaite contester ou faire annuler la vente du bien. On peut alors parler de rescision de la vente pour lésion.
Dans quels cas invoquer la rescision pour lésion ?
L’article 1674 du Code civil, prévoit que le vendeur qui « a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ».
Il y a donc lésion lorsque le prix de la vente a été inférieur à la valeur réelle du bien de plus de 7/12. Autrement dit, si le prix de vente du bien est inférieur à 5/12 de sa valeur, il y a lésion.
Qui est concerné par la rescision pour lésion ?
La rescision pour lésion s’applique aux ventes immobilières entre particuliers. Ne sont pas concernées les ventes de parts de SCI, les ventes en viager, les ventes par adjudication.
Dans quel délai invoquer la rescision pour lésion ?
La demande doit être faite dans un délai de deux (2) ans à compter de la date de la vente (article 1676 du Code civil). La valeur devant être prise en compte est celle du bien à la date de la vente.
Comment calculer la lésion ?
Pour savoir, s’il y a lésion de plus de 7/12, il convient d’estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au jour de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.
Exemple de calcul de la lésion :
Un bien estimé 750 000 euros a été vendu au prix de 450 000 euros. Y a-t-il lésion ?
(750 000 / 12) x 5 = 312 500
Ou 750 000 – ((750 000 / 12) x 7)) = 750 000 – 437 500 = 312 500
Il n’y a donc pas lésion car le bien a été vendu plus de 312 500 euros.
Comment prouver la lésion ?
La lésion doit être prouvée, et uniquement par voie d’expertise.
La preuve ne peut être rapportée que par un rapport de trois (3) experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix (article 1678 du Code civil).
En cas de lésion, l’action en rescision aboutit au choix du vendeur, entre la restitution de la chose et du prix ou le paiement d’un complément de prix.
Pourquoi l’assistance d’un avocat est-elle nécessaire ?
En raison des délais et de la complexité de la procédure, auxquels s’ajoutent les opérations d’expertise, il est indispensable de faire appel à un expert en la matière.
Le recours à un avocat en droit immobilier permet de sécuriser la procédure et l’action au fond, ainsi qu’une évaluation préalable de vos chances de succès.
Avocats Picovschi, est compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, et accompagne aussi bien les vendeurs que les acquéreurs avec la détermination de sauvegarder au mieux leurs intérêts.
Sources :