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Cédez votre bail commercial avec un avocat

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Vous êtes locataire d’un bail commercial et vous souhaitez le céder, mais votre propriétaire s’y oppose ? Vous souhaitez prendre en considération tous les risques entourant la cession de bail ? Le bail commercial est a priori cessible, mais il peut être soumis à de nombreuses conditions de formalisme. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, vous accompagne dans toutes les démarches concernant la cession votre bail commercial.

Comment céder un bail commercial ?

Vous envisagez de céder votre bail commercial et vous vous demandez quels sont vos droits et comment faire ?

Sachez tout d’abord que le propriétaire de votre bail commercial ne peut pas s’opposer à la cession du bail commercial lorsque celle-ci intervient en même temps que la cession de votre fonds de commerce (article L 145-16 du Code de commerce). Cependant cette cession est soumise à un certain formalisme qu’il faut impérativement respecter sous peine d’inopposabilité. L’assistance d’un avocat peut donc s’avérer essentielle pour vous garantir de ne pas violer vos obligations posées par le contrat de bail.

Vous devez donc impérativement respecter les conditions posées par la loi.  La cession doit notamment être signifiée au bailleur selon les conditions posées par l’article 1690 du Code civil. Un état des lieux doit également être effectué avec l’acquéreur. De plus, la cession peut être soumise à certaines conditions établies par le contrat. Par exemple, certaines clauses peuvent imposer l’accord préalable du propriétaire du bail, on parle de clause d’agrément. D’autres clauses peuvent imposer l’obligation de passer devant un notaire pour exercer la cession ou la convocation du propriétaire à l’acte de cession. Dans ce cas, on parle de clause de formalisme. Si vous ne vous pliez pas à ces conditions, la cession sera inopposable au propriétaire du bail. Cela signifie que l’acquéreur n’aura ainsi aucun droit et vous serez toujours tenus de vos responsabilités de locataire. Vous aurez par exemple toujours la responsabilité de payer les loyers sous peine de résiliation du bail. Il est donc important de s’assurer que toutes vos obligations ont été correctement respectées. Nos avocats vous accompagnent dans vos démarches et vous assistent dans la rédaction du contrat de cession afin de vous éviter d’éventuelles déconvenues.

Vous pouvez également décider de ne céder que votre droit au bail commercial. Cela signifie que vous cédez uniquement l’emplacement à l’acquéreur, mais vous conservez votre fonds de commerce et ainsi votre clientèle. Ce type de cession est très souvent interdite par les clauses du bail. Dans ce cas, vous devez informer le bailleur de votre volonté de céder le droit au bail afin que celui-ci puisse vous donner son accord. Il existe cependant quelques exceptions à cette règle. Par exemple si vous pouvez prouver que vous n’avez pas de clientèle car vous n’avez pas occupé les lieux depuis longtemps ou que votre clientèle ne présente aucun intérêt pour l’acquéreur car celui-ci va occuper une autre activité, vous ne serez pas tenus de prévenir votre propriétaire. Ces conditions restent assez limitatives et seule la lecture experte d’un avocat pourra s’assurer que vous les respectiez.

De plus, votre local peut être situé dans une zone protégée par la collectivité territoriale au nom d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Dans ce cas, la commune dispose d’un droit de préemption. Dès lors, vous devez impérativement l’informer de votre volonté de cession au préalable. L’absence de réponse de la commune sous 2 mois témoigne de son acceptation tacite à la vente. Si vous ne vous pliez pas à cette formalité, la vente avec votre nouvel acquéreur pourra être frappée de nullité par la commune.

De nombreuses règles encadrent la cession de bail et il est dans votre intérêt de bien les respecter sous peine de voir votre cession irréalisable. De plus, la cession de bail peut aussi venir avec de nouvelles obligations vous engageant. Afin de vous prémunir contre ces risques, n’hésitez pas à consulter un avocat en droit immobilier qui sera parfaitement à même d’identifier toutes vos obligations et de vous proposer des solutions.

Quels sont les risques qui entourent la cession de bail ?

Attention notamment à l’insertion d’une clause de garantie solidaire qui vous rendra responsable financièrement en cas de loyers impayés par votre acquéreur. Cette clause prendra fin au moment de l’expiration du bail, en cas de renouvellement du bail ou au bout de 3 ans après la cession du bail conformément à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel ». Le propriétaire du bail commercial dispose d’un délai d’un mois pour vous informer du défaut de paiement sous peine de ne pouvoir se prévaloir de la clause.

Le bail commercial peut aussi prévoir dans sa rédaction une clause de spécialité qui oblige le locataire à entreprendre un certain type d’activité. Dans l’éventualité où vous souhaitiez céder votre bail, mais le nouvel acquéreur souhaite exercer une nouvelle activité, vous disposez de plusieurs options. Il vous est en effet possible de demander l’autorisation à votre bailleur ou, en cas de refus, vous pourrez entreprendre les démarches de déspécialisation partielle ou totale. Si vous ne souhaitez pas entreprendre ces démarches, votre acquéreur sera contraint de se plier à vos obligations contractuelles et ainsi respecter la clause de spécialité, du moins jusqu’à ce qu’il entreprenne lui-même ces démarches.

Le renouvellement du bail est de plein droit dans le cadre d’un bail commercial. Cependant, si vous ne respectez pas les conditions de cession établies par votre bail commercial, votre propriétaire sera en mesure de refuser le renouvellement de votre bail sans obligation de vous régler les indemnités d’éviction. Ce droit aux indemnités est soumis pour votre propriétaire à la preuve d’un manquement grave et légitime de votre part. La résiliation du bail est également possible si vous manquez à vos obligations contractuelles et si votre bail comporte des clauses résolutoires.

La cession d’un bail commercial est donc soumise à de nombreuses obligations légales et contractuelles. Afin de faire respecter vos intérêts, vous devez impérativement avoir une bonne connaissance de tous les éléments à prendre en compte. Avocats Picovschi, fort d’une trentaine d’années d’expérience en matière de baux commerciaux vous conseille sur les démarches à entreprendre en vue de réaliser la cession et vous assiste dans vos démarches.

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