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Renouvellement d’un bail aux mêmes clauses et conditions : le prix du silence

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Nombreux sont les bailleurs qui nous contactent suite au renouvellement de leur bail commercial après être restés trop longtemps silencieux quant à la demande réalisée à ce titre par leur preneur. Et pour cause ! Un défaut d’exercice du droit d’option de refus par le bailleur peut valoir renouvellement aux mêmes clauses et conditions. Quelles sont les limites de ce principe ? Comment s’en prémunir ou encore le contourner ? Avocats Picovschi intervient dans le cadre de vos négociations et litiges relatifs à un bail commercial depuis plus de 30 ans et vous informe sur ce point.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Généralement et légalement, la durée d’un bail commercial est de 9 années, à défaut de mention expresse d’une durée supérieure.

Néanmoins, le statut des baux commerciaux comporte cette spécificité de conférer au preneur au bail, sous certaines conditions, un droit au renouvellement. Outre la condition tenant à ce que le contrat de bail en question soit soumis audit statut, il faut que :

  • L’exploitation du fonds soit effective (réelle, régulière et conforme à la destination du bail)
  • Le fonds ait été exploité, dans les mêmes locaux, au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa tacite prorogation et de manière continue (hors congés d’usage et motifs légitimes), conformément à l’article L. 145-8, alinéa 2 du Code de commerce
  • La même activité commerciale ait été exploitée (sauf si le bail en permet la transformation)
  • L’exploitant du fonds soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au jour du renouvellement, conformément à l’article L.145-1 du Code de commerce.

Ainsi, dans un délai de 6 mois avant l’arrivée du terme du bail, le renouvellement peut être initié sur demande du preneur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour rappel, le congé peut être donné à tout moment par le bailleur sous la forme d’un acte extrajudiciaire, avec ou sans offre de renouvellement différé ou non, mentionnant le motif dudit congé (motif grave et légitime ou reprise pour démolir, reconstruire, construire ou habiter), le prix du nouveau loyer ou le montant de l’indemnité d’éviction le cas échéant.

Ce n’est qu’à défaut de congé que la demande de renouvellement adressée au bailleur par son locataire prendra effet. Selon qu’elle soit notifiée avant l’échéance du bail à renouveler ou au cours de la période de prolongation tacite, le renouvellement aura lieu à la date de l’acte de renouvellement dans le premier cas et au premier jour du trimestre civil suivant la demande dans le second.

C’est à partir de là que les choses se compliquent pour le bailleur qui se doit de respecter un calendrier strict afin de ne pas perdre toute latitude sur les termes du nouveau contrat.

À défaut d’accord amiable sur les termes et conditions du nouveau bail, il arrive que certains propriétaires de fonds de commerce manquent leur occasion d’intervenir et recherchent une solution auprès de professionnels du droit afin de parvenir à mettre un terme au contrat. En effet, contacter un avocat expert en matière de baux commerciaux pourrait vous permettre de trouver une échappatoire à ce type de déconvenue.

Empêcher un renouvellement aux mêmes clauses et conditions avant acceptation

À partir de la date de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur dispose d’un délai relativement court de 3 mois afin de se prononcer soit sur la question du renouvellement, soit en l’acceptant, soit en lui opposant un refus motivé et assorti, le cas échéant, d’une proposition d’indemnité d’éviction, soit en lui formulant une contre-proposition quant aux conditions du renouvellement.

À ce stade, il est important pour le bailleur de faire attention au délai imparti car, à défaut de réponse dans ce délai, il sera réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Ainsi, si vous souhaitez empêcher le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, il sera nécessaire de notifier au preneur un refus de renouvellement par exploit d’huissier. Ce refus devra, à peine de nullité, informer le locataire qu’il dispose d’un droit de contestation du refus ainsi que d’un droit de demander le paiement d’une indemnité d’éviction par saisine du Tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de la signification du refus.

Évidemment, il existe des causes de non-renouvellement qui n’emportent pas automatiquement versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction au locataire. C’est précisément le cas de la reprise pour démolition sur le fondement d’un arrêté préfectoral et pour cause d’insalubrité de l’immeuble où se situe le fonds. Le bail sur un local commercial situé dans un immeuble jugé dangereux peut également faire l’objet d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

D’autre part, conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Il peut être question de motifs liés à l’exécution du bail, de motifs extracontractuels (menaces, violences, conflits entre le locataire et le bailleur), ou encore de la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, sous certaines conditions. Précisons alors que « l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué ».

Prenons un exemple concret : vous souhaitez refuser le renouvellement du bail commercial car votre locataire n’entretient pas les locaux. Vous devez lui adresser une mise en demeure d’effectuer les travaux d’entretien un mois avant le refus du renouvellement du bail si vous souhaitez invoquer ce motif de refus de renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité. Si vous ne respectez pas ce délai d’un mois, le refus de renouvellement sera valable mais vous devrez verser une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3ème Civ., 19 décembre 2012, n° 11-24.251).

En tant que bailleur, vous avez donc légitimement le droit de refuser au locataire le renouvellement du bail, et ce, sans avoir à verser d’indemnité en cas de violation de certaines clauses du bail commercial, voire en cas d’arriérés de loyers trop importants.

L’expertise d’un avocat aguerri à la pratique du droit commercial s’avère cependant nécessaire, et ce, préalablement à tout refus afin de vous protéger contre une action en contestation qui pourrait vous coûter relativement cher compte tenu des exigences strictes liées aux conditions de refus.

Empêcher un renouvellement aux mêmes clauses et conditions après acceptation

Il s’agit-là de la conséquence d’un silence prolongé suite à la demande de renouvellement de votre locataire : en l’absence de réponse de votre part dans un délai de 3 mois, vous êtes réputé avoir donné un accord de principe à la demande renouvellement.

Court ensuite un délai de 2 ans durant lequel bailleur comme preneur, à défaut d’accord amiable, ont la possibilité :

  • D’engager une procédure de fixation judiciaire du loyer
  • D’exercer leur droit d’option : le preneur peut renoncer au renouvellement et le bailleur peut refuser le renouvellement, à charge pour lui de payer une indemnité d’éviction. De renoncer ou de refuser le renouvellement (dans ce cas, avec indemnité d’éviction).

En attendant la fin de l’instance, les parties doivent exécuter le bail selon les conditions initiales. En d’autres termes, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus selon le montant du loyer prévu dans le bail initial, conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce. Il convient en outre de préciser que tant que le montant du loyer renouvelé n’a pas été définitivement fixé, les parties ont toujours la possibilité d’exercer leur droit d’option : le preneur peut donc renoncer au renouvellement du bail.

En l’absence d’action dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé automatiquement aux mêmes clauses et conditions.

En tant que preneur, attention si vous demandez le renouvellement du bail avec la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

En effet, dans un arrêt du 15 avril 2021, la Cour de cassation a considéré que la volonté de renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures », énoncée comme telle au sein de la demande de renouvellement, et sans aucune autre réserve, empêchait le preneur d’exercer son droit de procéder judiciairement à la fixation du prix du loyer (Cass. 3ème Civ., 15 avril 2021, n° 19-24.231).

Selon les situations et les termes du bail initial, ce type de renouvellement peut s’avérer plus ou moins avantageux pour les deux parties. Force est de constater, néanmoins, que le renouvellement aux mêmes termes s’avère, en pratique, désavantageux pour au moins l’une des parties.

Avocats Picovschi, cabinet composé d’avocats experts en matière de baux commerciaux, s’engage à défendre vos intérêts dans le cadre de vos contentieux et vous conseiller dans le cadre des relations bailleurs-locataires.

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