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Litige bail commercial : contestez les augmentations excessives des loyers avec un avocat !

Par Avocats Picovschi | Publié le 06/11/2018

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SOMMAIRE

Vous êtes titulaire d’un bail commercial et vous rencontrez des difficultés avec votre bailleur qui ne cesse d’augmenter les loyers ? Vous vous interrogez sur les modalités de fixation du montant du bail et sur les droits du bailleur quant à la révision du loyer commercial en cours de bail ? Sachez que la révision des baux commerciaux est strictement encadrée par la loi. En cas de litiges, l’assistance d’un avocat est indispensable pour s’assurer du respect des mécanismes de plafonnement. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans tous vos litiges relatifs aux baux commerciaux et s’assure du respect de vos droits.

Fixation du loyer commercial : l’avocat vous assiste

En principe, le montant du loyer initial est fixé librement par les parties au moment de la conclusion du bail. La valeur locative du bien sert d’indice de référence et de base de négociation.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il s’agit donc d’un engagement long dont dépendra assurément la pérennité et le succès de votre activité. L’avocat expert en droit immobilier vous aide à appréhender tous les aspects et l’étendue de vos engagements.

L’augmentation du loyer d’un bail commercial est quant à elle strictement encadrée. Il existe deux modes de révision du loyer d’un bail commercial en cours d’exécution : la révision légale ou la clause d’échelle mobile. Il convient au préalable de préciser que dans les deux cas la hausse ne pourra en principe pas être supérieure de 10% au montant du loyer de l’année précédente.

Les disposition du Code de commerce sont en principe favorables aux locataires. Ne laissez pas un bailleur méconnaître vos droits et profiter de votre situation, prenez l’assistance d’un avocat chevronné qui saura négocier pour vous les meilleurs conditions dans le bail.

Quelles sont les modalités de révision du loyer commercial ?

Vous êtes commerçant ou artisan et vous avez conclu un bail commercial ? Vous êtes aujourd’hui en conflit avec votre bailleur qui ne cesse de vous informer d’augmentations de loyers ? Démunis, vous ne savez plus vers qui vous tourner et cette situation commence à avoir de lourdes conséquences sur votre activité professionnelle ? N’attendez plus pour nous contacter. Nos avocats experts en droit immobilier sauront vous proposer la stratégie la plus adaptée à votre situation et feront tout pour obtenir le respect de vos droits.

Au moment de la conclusion du bail, vous avez la possibilité de prévoir une clause d’échelle mobile (article L145-39 du Code de commerce). Dans ce cas, le loyer est automatiquement révisé, à la hausse ou à la baisse, lorsque l’indice de référence change, et selon une périodicité définie par les parties. Il s’agit de la révision conventionnelle.

En l’absence de dispositions expresses lors de la conclusion du bail, la révision légale, aussi appelée révision triennale, s’applique (article L145-38 du Code de commerce). Cette révision n’est pas automatique, mais elle pourra être demandée par le bailleur tous les 3 ans. Le montant de la réévaluation devra tenir compte de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour toutes les autres activités. Le montant du nouveau loyer dépend donc de l’ancien loyer, de l’indice de référence en cours ainsi que de l’indice de référence applicable au moment de la conclusion du bail commercial.

Prendre l’assistance d’un avocat au moment de la conclusion du bail commercial peut donc s’avérer nécessaire pour s’assurer du respect de vos droits et vous éclairer sur la portée de vos engagements. Cette étape est indispensable pour éviter que de futurs litiges ne surviennent.

Le loyer peut-il être déplafonné ?

Votre bailleur vient de vous informer de l’augmentation du loyer. Il vous semble que le montant du nouveau loyer est supérieur de plus de 10% à l’ancien et vous vous demandez si cette augmentation est possible ?

Sachez que le déplafonnement du loyer peut dans certains cas être demandé par le bailleur. Ainsi, lorsque l’augmentation de la valeur locative est supérieure à 10% et qu’un accroissement de l’activité est constaté, le bailleur pourra réviser librement le montant du loyer. Il en est de même après 9 ans de location ou en cas de renouvellement de bail.

De nombreux éléments peuvent être source de conflits entre bailleur et locataire. En effet, la valeur locative peut augmenter pour diverses raisons : développement de transports en commun à proximité, construction de logements ou de bureaux, etc. L’estimation de la variation peut en effet dépendre d’éléments subjectifs sur lesquels vous n’êtes pas d’accord. Ne laissez pas un propriétaire exigeant bafouer vos droits ! Les conséquences financières peuvent s’avérer lourdes et mettre en péril la pérennité de votre activité. Le contentieux peut être encore plus lourd lorsqu’en tant que gérant, vous vous êtes porté caution personnelle. Vous craignez aujourd’hui de tout perdre ? Le contentieux des loyers n’est pas anodin ! Votre avocat vous aide à faire respecter vos droits.

Augmentation du loyer excessive : l’avocat vous assiste

Vous êtes en désaccord sur le montant du loyer révisé et vous souhaitez contester les augmentations de loyer pratiquées par votre bailleur ? L’avocat expert en droit immobilier saura vous défendre au mieux tout au long de cette procédure.

Les litiges entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail commercial peuvent dans certains cas s’avérer lourds de conséquences pour votre activité. Ne prenez pas ces problématiques à la légère !

Le règlement des contentieux se décompose en deux étapes. Avant toute action au fond devant le tribunal de grande instance, il faut savoir que la commission départementale de conciliation pourra être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception (article L145-35 du Code de commerce). Elle sera alors chargée de donner son avis sur la situation et de proposer des solutions au litige dans le délai de 3 mois. Le juge pourra être saisi en parallèle, mais il n’aura pas la possibilité de se prononcer avant que la commission ne donne son avis. Votre avocat sera alors chargé d’engager les procédures adaptées et de veiller à leur respect.

Dès l’introduction de la procédure devant le juge, il sera possible de lui demander la fixation d’un loyer provisoire. A défaut, l’ancien loyer restera de vigueur et une régularisation pourra ultérieurement être préconisée.

Qu’il s’agisse de litige lié à la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile, à la révision triennale, à la modification du loyer ou encore au renouvellement du bail, l’avocat vous assiste et vous aide à faire valoir vos droits. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, dispose de l’expérience nécessaire pour mener votre affaire d’une main de maître et éviter que la situation ne vire au cauchemar.

Sources :

Legalplace.fr : « L’augmentation du loyer avec l’ILC dans un bail commercial »

Legifrance.gouv.fr : articles L145-34 à L145-39 du Code de commerce

Service-public.fr : « Révision du loyer en cours de bail commercial », vérifié le 17 août 2018 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

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