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Achat ou vente d’un lot de copropriété : quels sont les risques à éviter ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 24/07/2018

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SOMMAIRE

Vous avez un projet immobilier au sein d’un immeuble qui comporte différents lots. Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien en copropriété, il vous faut absolument connaître les règles et les pièges à éviter, notamment en matière de créances, dettes et charges, dont le calcul et/ou la répartition peuvent rapidement devenir sources de conflit. Afin de sécuriser votre opération immobilière et de protéger votre investissement, Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, vous apporte ses conseils éclairés dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété.

Investissement immobilier et copropriété : quelles sont les précautions à prendre ?

Avant d'acheter ou de vendre un lot de copropriété, il est important pour les parties d’analyser avec attention l'état daté, document rédigé par le syndic de copropriété, qui devra être transmis à l'acheteur avant de signer l'acte de vente. Ce dernier détaille les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété. Son contenu est fixé à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il se compose de trois parties :

  • « Les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant. »

Il s’agit ainsi des provisions exigibles du budget prévisionnel, des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, des charges impayées sur les exercices antérieurs, des avances exigibles. Plus concrètement, si le cédant n’a pas encore payé les sommes prévues pour la maintenance et l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble de trimestre passé, cette dette devra figurer dans l’état daté.

  • « Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant »

Il s’agit des avances versées par le vendeur, ainsi que des provisions déjà versées pour des périodes postérieures à la vente.

  • « Le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré »

Il s’agit de la reconstitution des avances, des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des provisions non encore exigibles des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel

Pour un novice, ces appellations couvrent des notions parfois bien obscures que la jurisprudence vient souvent préciser. Ainsi l’avocat expérimenté pourra analyser le détail des informations fournies, recalculer et vérifier la répartition des sommes afin de s’assurer que ne vous serons pas imputées des dépenses non justifiées. L’intervention de l’avocat expert en droit immobilier est double : il peut vous assister en amont dans la rédaction et la négociation de vos actes de vente afin de préserver vos droits et sécuriser l’opération ; il peut intervenir a posteriori en cas de litige pour défendre vos intérêts.

Copropriété : la question des charges liées à la copropriété

L’achat et la vente de biens en copropriété sont des opérations spécifiques qui répondent à des normes tout aussi spéciales concernant la répartition des charges. Il faut donc s’intéresser à la question des charges pour établir, si nécessaire, des clauses dans le compromis de vente ou la promesse de vente.

À ce titre, le recours à un avocat pourra vous aider à bien anticiper tous les aspects de la vente immobilière et sécuriser vos transactions.

Vendeur et acheteur : la répartition des charges et les éventuels aménagements contractuels

Les règles de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 fixent la répartition des charges au moment de la vente d'un lot.

En principe, le vendeur doit payer l'intégralité des provisions du budget prévisionnel exigibles et il importe peu que la vente intervienne au début ou au cours d’un trimestre.

En revanche, en fin d'exercice, lors de l'approbation des comptes, c'est le nouveau copropriétaire qui devra acquitter ou bénéficier de la régularisation des charges.

En ce qui concerne les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, tels que les travaux, ils sont dus par le vendeur lorsqu’ils sont votés avant la promesse de vente.

Il est toutefois possible d’aménager contractuellement le paiement de ces provisions. Par exemple, en prévoyant une clause stipulant que l’acquéreur devra rembourser sa quote-part sur la période entre la date de vente et la fin du trimestre. Cette clause sera toutefois inopposable au syndicat des copropriétaires.

Pour éviter toute mauvaise surprise, les parties à la vente ont tout intérêt à bien vérifier les modalités de calcul et la nature exacte des sommes imputées. Cela permettra peut-être de dégager des économies pour de nouveaux investissements et évitera, tout du moins, de venir contrarier vos projets et de vous retrouver en situation de conflit.

Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, pourra vous assister à chaque étape de la vente, lors de la rédaction des différents actes et en cas de contentieux liés à la contestation du montant des charges ou à la gestion de votre copropriété.

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