Charges de copropriété, principe et repartition

Par Avocats Picovschi | Mis à jour le 31/08/2018

illustration de l'article

SOMMAIRE

À la suite d’une acquisition, d’une donation ou encore d’un héritage, vous devenez propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sachez que ce mode de fonctionnement est régi par des textes particuliers, notamment quant à la répartition des charges communes. Vous vous demandez quelles sont vos obligations en qualité de copropriétaire concernant le paiement des charges et quels sont les textes applicables ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous éclaire sur vos droits et obligations.

Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?

Les charges de copropriété sont entendues comme l’ensemble des dépenses qui seront définitivement supportées par chacun des copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble, et ce, proportionnellement à la taille de leur lot au sein la copropriété.

Le décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui a fixé le statut de la copropriété des immeubles bâtis est venu définir la notion de charges et préciser les modalités de répartition des charges de copropriété.

Il convient toutefois d’indiquer que la loi de 1965 s’applique en complément du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. Ceux-ci viennent notamment fixer les droits, devoirs et obligations ou encore le montant des charges et frais que devra supporter chacun des propriétaires, en fonction de la taille de leur lot au sein la copropriété.

La jurisprudence et le droit commun peuvent également trouver à s’appliquer. Ainsi certaines dispositions du Code civil, notamment celles relatives à la personne de l’usufruitier, ou encore le décret du n°53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires pourront être invoqués.

Quelles charges dois-je payer en qualité de copropriétaire ?

Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, une répartition des charges selon leur origine, leur type ainsi que leur utilité est nécessaire.

Selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il existe deux catégories de charges communes :

  • les charges générales nécessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (gardiennage, frais de fonctionnement du syndic, peinture des locaux communs, réparation des canalisations communes…). Elles sont payables par tous les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus, indépendamment de l’usage tiré des parties communes ; 
  • les charges spéciales relatives aux services collectifs (réparation d’ascenseur ; ménage…) et aux éléments d’équipement commun (chauffage, serrure de la porte d’entrée, portes d’accès au garage…).Elles sont quant à elles calculées en fonction de l’utilité que représentent les services. Sachez par exemple que si vous résidez au rez-de-chaussée, en principe, vous ne participerez pas aux frais d’entretien de l’ascenseur. En revanche plus votre bien sera situé à un étage élevé, plus la quote-part appliquée à votre tantième devrait être importante.

Conformément à la loi de 1965, le règlement de copropriété doit procéder à cette répartition des charges. En l’absence de toute répartition, l’intervention du juge s’avèrera nécessaire et toute mauvaise organisation de la copropriété pourra être sanctionnée. Rapprochez-vous de votre avocat compétent en droit immobilier afin de préparer au mieux la défense de vos intérêts.

Certains règlements de copropriété peuvent contenir des clauses d’aggravation de charges qui tendent à faire supporter, par un ou plusieurs copropriétaires, le montant des charges. Dans un arrêt du 27 mars 2013, la Cour de cassation a considéré qu’une clause d’aggravation « ne s’appliquait qu’en cas de constatation judiciaire d’une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité » (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 mars 2013, n° 12‑130.12). Si vous pensez que la clause d’aggravation qui vous est appliquée n’est pas valable, seule l’assistance d’un avocat rompu à l’exercice de contestation vous permettra de demander à un juge de déclarer cette clause non écrite.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières est en revanche venu dresser une liste de frais directement imputables à un copropriétaire en cas de faute de sa part. 

Il existe en outre des frais qui découlent du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblées générales. Il convient donc d’opérer une distinction entre les différentes charges :

  • les charges communes qui concernent les locaux communs (auxquels tous les habitants de l’immeuble ont accès) ;
  • les charges privatives qui concernent les dépenses de locaux privés appartenant à un propriétaire désigné (climatisation, travaux, remplacement d’une canalisation privée) afférentes à sa seule utilisation ;
  • les charges exceptionnelles sont celles qui, comme leur nom l’indique, sont rares, limitées à des cas particuliers, et pèsent sur la totalité des propriétaires. Elles concernent par exemple tous les gros travaux touchant la structure du bâtiment ;
  • les charges diverses.

L’ensemble de ces charges ne doit pas être confondu avec d’autres dépenses qui n’entrent pas dans ces catégories, telles que les frais de recouvrement engagés par le syndic pour mettre en demeure un des copropriétaires qui n’a pas versé de paiement, les avances (qui sont des réserves ou des prêts effectués par le syndic auprès des copropriétaires) et les provisions (montants versés pour payer la part imputant au copropriétaire, généralement par trimestre).

Comment ces charges sont-elles réparties ?

Pour garantir une égalité et une équité dans la répartition du montant des charges à payer, la différence de valeurs des appartements et de toute autre partie privative appartenant à chacun des propriétaires, appelée les lots (bien immobilier, les caves, parkings privés…), doit être prise en compte.

Ce partage se fera le plus souvent en tantième ou en millième en application des dispositions de la loi de 1965. Dans certains cas particuliers, il conviendra de consulter le règlement de copropriété et les résolutions votées en assemblées générales.

Une étude attentive du règlement de copropriété permet de vérifier les modalités de répartition. Il convient d'être particulièrement vigilant avant toute signature du règlement de copropriété. Ce document étant capital dans la détermination des calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes pourront en résulter. L’avocat intervient à vos côtés afin de s’assurer de la bonne répartition des charges de copropriétés.

Puis-je contester le montant de mes charges ?

Il se peut que vous ne soyez pas d’accord avec le montant des charges à payer ou encore leur mode de répartition. Le syndic peut en effet vous réclamer des sommes qui vous semblent injustifiées ou encore disproportionnées par rapport à la taille de votre lot. L’avocat en droit immobilier saura vous éclairer sur ses sommes et vous assister en cas de contestation.

Vous devez en revanche savoir qu’en principe toute modification de la répartition prévue par le règlement de copropriété ne pourra se faire que sur la base d’un accord commun de tous les copropriétaires, en raison du caractère contractuel de ce document.

Toutefois, tout principe appelle à une exception. Votre cas n’échappe pas à la règle : dans certains cas particuliers, l’assemblée générale des copropriétaires se verra reconnaître le droit de modifier le mode de partage des dépenses à la majorité qualifiée.

Si vous contestez les montants à payer, ou si vous estimez que les services proposés ou réparations prévues ne sont pas nécessaires, vous pouvez faire valoir vos droits en faisant appel à un avocat. Il pourra intervenir afin de soumettre la modification de la répartition des charges, telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété, au vote de tous les autres copropriétaires. Dans ce cadre, il vous informera également des règles de majorité applicables à votre demande.

En cas de refus, ou si vous souhaitez intenter une action en révision par la voie judiciaire, l’avocat saisira les tribunaux compétents. Cette saisine est soumise à certaines conditions légales. Vous devrez par exemple démontrer que le montant des charges supportées est supérieur de plus de 25% à ce qu’elles devraient être ou encore que votre action n’est pas encore prescrite… Ce sont autant d’éléments que votre avocat saura réunir et mettre en lumière dans un solide argumentaire.

Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier et en droit des contrats, est souvent appelé à connaître des questions liées à la copropriété. Nos avocats sauront vous conseiller et assurer la défense de vos intérêts.

Sources : Service-public.fr : « Charges de copropriété : répartition, vote, paiement et contestation », vérifié le 24 janvier 2018 par la Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Legifrance.gouv.fr : « Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » ; Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 mars 2013, n°12-13.012

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Rencontrons-nous

Nos attachés d'information sont à votre écoute

Vous voulez plus d’informations ? Contactez nous
+33(0)1 56 79 11 00

90 avenue Niel
62 & 69 rue Ampère
75017 Paris

Nos succès
Prix et distinctions
Nos autres domaines
d’interventions