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Acheter un bien immobilier en toute sécurité

| Mis à jour le 27/08/2020

Vous souhaitez acquérir le bien de vos rêves ? Terrain à bâtir, maison de plain-pied, appartement VEFA, bref, le projet de toute une vie. Pour un particulier, l'acte d'achat d'un bien immobilier est un parcours semé d'embûches et de pièges, dans lesquels il est facile de tomber si l'on n’est pas assisté d'un conseil averti ! Alors la prudence est le maître mot en matière d’achat immobilier ! Grâce à Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, abordez votre achat en toute tranquillité.

Acquérir un bien en toute sécurité, quelles sont les étapes ?

Lorsqu'un particulier souhaite acquérir un bien, il doit le plus souvent faire de nombreuses démarches, mais ce qui complique l'exercice, c'est qu'il doit faire face à de nombreux interlocuteurs (vendeurs, agent immobilier, notaire, experts, etc.). Il est donc facile de s’y perdre rapidement.

Le rôle de l’avocat en droit immobilier sera alors de vous assister et de vous épauler dans vos démarches dans le but de soulager votre esprit et parvenir à la réalisation de la vente sans souci.

Une vente immobilière se réalise généralement en deux étapes : la signature d'une promesse de vente, puis la signature de l'acte de vente qui réalise la vente à proprement dit.

La promesse de vente peut être signée par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou d'un notaire, ou alors directement par l'acheteur. Peu importe l'hypothèse dans laquelle l'acheteur se trouve, il faut porter à la rédaction de cette promesse de vente une extrême attention.

En effet, en matière de vente « promesse de vente vaut vente ». Autrement dit une fois l'offre du vendeur acceptée dans les conditions proposées sur le prix et la chose par l'acheteur, ce dernier se trouve engagé. Le contrat est alors formé ! Cette formation contractuelle empêche ainsi l'acquéreur de renoncer à son acceptation sans risquer de voir sa responsabilité engagée, et par conséquent se voir réclamer des dommages et intérêts.

L'acquéreur et le vendeur ont également la possibilité de conclure un compromis de vente. Cette fois, les implications pour les deux contractants sont plus importantes qu'en présence d'une promesse de vente puisqu'il s'agit d'un véritable contrat.

Étant définitivement engagés, la rupture d'un compromis de vente peut entraîner le versement de dommages et intérêts. Pire, les parties peuvent se voir contraintes en justice de passer l'acte définitif.

Ici encore, la prudence est mère de toutes les sûretés ! De plus, certains délais, notamment de rétractation, sont accordés à l'acquéreur dans certaines conditions, dont un acquéreur non avisé par un conseil peut ignorer. L’avocat joue ici un rôle de conseil privilégié pour le futur acquéreur.

La deuxième étape, autrement dit la vente elle-même du bien immobilier, doit se réaliser devant notaire. Là aussi une attention particulière doit être donnée à la rédaction de l’acte de vente, afin de prévenir tout conflit ultérieur …

À l'image de la vente d'un bien immobilier, l'acquisition ou la construction d'une maison individuelle comportent également des spécificités.

Si l'acquisition d'une maison individuelle ne présente pas de spécificité particulière lorsqu'elle est en très bon état (ce qui se vérifie avec l'aide d'un expert permettant de chiffrer notamment les travaux à réaliser), l'opération est nettement plus complexe lorsque l'on décide d'acquérir une maison à rénover ou d'acquérir un terrain à bâtir pour construire une maison individuelle.

La mécanique prévue dans la promesse de vente est plus complexe, car, outre la question relative au financement, il est prudent de négocier la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, et cela même si le certificat d'urbanisme est positif …

En effet, l'obtention d'un permis de construire suppose, outre le dépôt qu'il vaut mieux confier à un architecte, l'intervention de l'administration dont les délais d'instruction et de réponse sont précis et excèdent souvent les délais habituels fixés entre la promesse et l'acte de vente.

Cette matière génère un contentieux important et il est préférable d'être ferme sur ces positions avant de s'engager… Sinon le recours à l'avocat risque de s'imposer …

Évitez les contentieux grâce aux conseils avisés d’un avocat en droit immobilier

Nous l’avons dit, la rédaction d’une promesse de vente doit être soignée… En effet, la promesse contient ce que l’on appelle des conditions suspensives de vente. Ces conditions représentent des évènements qui, s’ils ne sont pas réalisés avant un certain délai, empêcheront la formation du contrat et donc la vente. Attention, la réalisation des conditions suspensives doit être indépendante de la volonté des parties.

La vente du bien immobilier peut par exemple être liée à l'obtention d'un prêt auprès d'un établissement de crédit ou bancaire afin de financer l'achat. Dans ce cas, l'obtention du prêt est une condition suspensive, c'est-à-dire que la vente n'est possible que si le prêt est accepté ! Si cette condition suspensive paraît a priori favorable à l'acheteur puisque ce dernier est délié de l'obligation d'achat du bien en cas de refus. Il faut souligner qu'inversement si le prêt est accordé, le contrat est alors conclu et l’acheteur ne peut s’y soustraire sans conséquence.

Au vu de ces implications pour l'acheteur, de la subordination, et de l'interdépendance de l'achat à l'obtention du prêt, il est important d'être d'une extrême vigilance dans la rédaction de la condition suspensive, du contrat de prêt, notamment son montant, sa durée…

Bien évidemment, ces questions sont la source d'un contentieux important qui nécessite la présence d’un avocat chevronné et connaisseur de ces pratiques.

Dans certains cas, l'achat d'un bien immobilier est réalisé sans recours à un crédit ou un prêt, il convient alors de le mentionner dans la promesse de vente, sous peine de se voir appliquer les dispositions sur la législation spécifique au crédit immobilier.

L'ensemble de ces règles relatives à l'achat d'un bien immobilier, lié à un emprunt ou non, ayant pour but de protéger l'emprunteur, peuvent se révéler être une arme à double tranchant pour l'acquéreur qui ne se ferait pas assister d'un avocat spécialisé en la matière.

En outre, tout conflit survenant après la signature de l'acte de vente devant le notaire peut entraîner l'ouverture de poursuites judiciaires. Ainsi en cas de non-présentation ou de refus de signer l'acte par l'un des signataires, le notaire dresse un procès-verbal de carence. Si l'une des parties persiste dans cette voie, il peut être demandé au tribunal de forcer la vente.

De même, si l'acquéreur ne souhaite plus acquérir le bien immobilier, il faudra porter une action devant le Tribunal judiciaire.

Nos avocats traitent une multitude de dossiers en droit immobilier chaque année, et ce depuis plus de 30 ans. Pour acquérir sereinement un bien, pour éviter tout litige et pour vous défendre en cas de contentieux, vous pouvez faire appel à l’expérience d’un grand cabinet d’avocats comme Avocats Picovschi pour vous soutenir.

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