Pépinière d'entreprise : nouvelle forme d'investissement immobilier

Devant une baisse de régime mondiale annoncée en 2008, le marché français de la location et de la vente de bureaux se porte plutôt bien, car la France reste un des principaux marchés de l'investissement en immobilier d'entreprise.

Grâce au nouveau dispositif de la « pépinière d’entreprises », et au dernier décret sur les aides à l’investissement attribuant des taux de rendement extrêmement stables, le marché français de location de bureau devrait connaître une croissance encore plus importante.

Qu’est-ce qu’une pépinière d’entreprise ?

Une « pépinière d’entreprises », est une structure d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement à la création d’entreprise. La pépinière met à disposition, des conférences d’informations, des ateliers ainsi que des bureaux équipés d’ordinateurs, téléphones, d’une connexion Internet. En général cette occupation se fait pour un temps limité, 48 mois maximum, le temps de consolider le bilan de la jeune entreprise.

Le premier avantage étant de pouvoir mener de front plusieurs activités : création et développement du projet, investissements souvent lourds au démarrage de leur activité, achat de matériels, recrutement de personnel...

Le second avantage est le tarif attractif et la mutualisation des services tels que le secrétariat, le téléphone, ou bien encore l’envoi du courrier pour lesquels les coûts sont répartis entre tous les créateurs d’entreprise de la structure.

Néanmoins il existe des règles à respecter :

• Vérifier que le local est bien aux normes en vigueur (électricité, gaz, etc.) et dans un bon état. Pour ce faire, noter tous les éléments qui pourraient paraître litigieux et prendre des photos.
• Le locataire de bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, a la garantie de rester en place pendant neuf ans, soit la durée totale de son bail. Cette  protection ne peut être mise à mal qu’en cas de raisons exceptionnelles et à condition d’être indemnisés par les propriétaires du bien immobilier d’entreprise mis en location.

La protection du bail commercial

Toutefois, le statut des baux commerciaux ne protège pas le locataire contre les hausses de loyer mais celles-ci sont plafonnées et ne peuvent en aucun cas être excessives puisqu’elles s’alignent sur l’indice des prêts à la construction immobilière. Sauf clause contraire prévu au contrat, l’intéressé peut quitter sa location tous les trois ans, selon la règle du 3, 6, 9. Il a également le droit de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail. Attention toutefois car la propriété commerciale ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bâtiment au terme du bail ou à la fin d’une période de 3 ans.  

La loi et la jurisprudence estiment ainsi que le chef d’entreprise doit pouvoir « compter sur une domiciliation professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période ». Aussi, le locataire d’immobilier d’entreprise (quel que soit son usage des lieux), a la garantie de rester en place pendant les neuf ans, représentant la durée totale de son bail.

La résiliation du bail avant terme, ne peut se faire qu’en cas de raisons exceptionnelles et à condition d’une indemnisation versée par le propriétaire.

Le bailleur devra donc justifier de circonstances particulières : rénovation des lieux, construction, reconstruction, démolition,… ou encore pour un motif grave et légitime, tel que le non-respect par le locataire des devoirs du bail (ex : le non-paiement du loyer). Dans ce dernier cas de figure, un bail notarié contenant une clause résolutoire permettra une action rapide et efficace.

Un avocat compétent dans le domaine pourra établir un contrat de location respectueux des deux parties afin de limiter le risque de tout contentieux.