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Copropriété horizontale : comment gérer les conflits ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 27/11/2019

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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un bien qui fait partie d’une copropriété horizontale et vous rencontrez des difficultés ? La gestion d’une copropriété horizontale se révèle souvent difficile. Vous ne connaissez pas forcément les règles applicables et vous avez besoin d’un soutien. Pas de panique ! Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous assite en cas de contentieux relatif à une copropriété horizontale.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété correspond à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (loi du 10-07-1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art.1). Il existe deux catégories de copropriété : verticale et horizontale.

La copropriété verticale fait référence à des biens relatifs aux immeubles alors que la copropriété horizontale fait référence à des maisons construites sur un terrain. La copropriété horizontale est également appelée copropriété pavillonnaire.

Dans ce type de copropriété, plusieurs maisons sont construites sur un même terrain. La maison individuelle de chaque copropriétaire relève de leur propriété exclusive. Cependant concernant le terrain où sont bâtis les maisons, elle relève de la propriété de tous les copropriétaires. Il s’agit d’une zone de jouissance commune dont aucun n’a de propriété unique dessus.

La copropriété horizontale comprend généralement une partie privative et une quote-part commune. La partie privative concerne les maisons individuelles alors que la quote-part fait référence aux parties communes du terrain. Sur les parties communes diverses installations peuvent être effectuées : piscine, équipements sportifs. Toute modification ou altération du terrain requiert l’approbation de tous les copropriétaires en assemblée générale.

Enfin, il convient de distinguer la copropriété horizontale des lotissements. Il s’agit de deux régimes juridiques souvent confondus. En matière de copropriété horizontale, le terrain appartient à tous les copropriétaires, la gestion relève du ressort du syndic et le régime juridique applicable est celui de la loi du 10 juillet 1965. Au contraire, concernant le lotissement, le terrain appartient uniquement au propriétaire, la gestion s’effectue par une association syndicale et le régime applicable est celui de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové).  Il s’agit de deux régimes distincts.

La copropriété horizontale a un régime propre qui peut parfois porter à confusion. Plusieurs litiges peuvent en découler. Votre avocat en droit immobilier revient sur les spécificités de ce régime.

Règles applicables à la copropriété horizontale

Diverses règles permettent de mieux appréhender le régime de la copropriété horizontale. En la matière le régime applicable est celui de la copropriété.

Tout d’abord il convient de savoir que la gestion de la copropriété va s’effectuer par un syndic de copropriété. Il est chargé de la comptabilité et de la gestion de la copropriété. C’est lui qui convoque une assemblée générale au moins une fois par an et s’occupe de l’exécution des décisions.

L’assemblée générale des copropriétaires débat de sujets relatifs à la copropriété telle que la volonté de faire des travaux sur les parties communes ou encore la sortie de la copropriété. Ses missions ne sont pas exhaustives.

Les copropriétaires doivent élire un conseil syndical qui est chargé d’accompagner les copropriétaires dans certaines démarches et seconder le syndic.

Enfin en terme administratif, la copropriété doit être inscrite au registre d’immatriculation des copropriétés et disposer d’un règlement de copropriété. Le règlement de copropriété rédigé par l’avocat va permettre de renseigner sur le fonctionnement de l’immeuble et sur les droits et devoirs des copropriétaires.

Le rôle de l’avocat ne se cantonne pas qu’à la rédaction du règlement de copropriété. En effet, divers litiges peuvent survenir et l’avocat constitue alors le meilleur allié. Il peut veiller à la bonne représentation du syndic des copropriétaires ou encore au respect des règles régissant les convocations en assemblée générale. Son rôle peut également avoir une grande importance dans le cas où un copropriétaire souhaiterait sortir de la copropriété ( loi 10-07-1965, art.28).

L’avocat : un atout dans la copropriété horizontale

Pour diverses raisons, un copropriétaire peut décider de quitter la copropriété. Il peut alors opter pour une sortie de la copropriété, une scission ou encore une revente de la maison en copropriété.

Un copropriétaire souhaite peut être acquérir un lotissement et décide alors de sortir de la copropriété. Etant copropriétaire du terrain avec les autres, il ne peut prendre cette décision seul. En effet, quand un copropriétaire souhaite sortir de la copropriété, il doit obtenir un vote unanime des autres copropriétaires en assemblée générale. Cependant sachez, qu’avant toute volonté de sortie de la copropriété il faut se rapprocher de la mairie et d’un géomètre pour savoir si la démarche est possible.

Il y a des cas où les copropriétaires refusent cette sortie. Dans ce cas-là, une demande d’autorisation peut être effectuée auprès du Tribunal de grande Instance dans les 2 mois suivants le procès-verbal d’assemblée générale.

L’avocat peut notamment conseiller sur la meilleure procédure à suivre mais également représenter le client devant les tribunaux.

La scission de copropriété consiste en l’extraction du lot du propriétaire afin de constituer 2 unités foncières (la copropriété sans le lot et la propriété détachée). Cette démarche complexe peut être facilitée grâce à l’intervention d’un avocat en droit de la copropriété.

Pour procéder à cette scission, des conditions doivent être respectées : il faut justifier d’un écoulement d’une durée de 10 ans après l’utilisation des droits de construction de la résidence, être dans une copropriété comportant des bâtiments indépendants et avoir l’approbation des copropriétaires en assemblée générale.

Pour terminer, le copropriétaire peut tout simplement revendre sa maison à la copropriété.

Avocats Picovschi, compétent depuis 30 ans en droit immobilier, vous accompagne dans toutes vos démarches et vous aide à sortir des situations conflictuelles.  

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