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Pourquoi recourir au bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 28/06/2019

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SOMMAIRE

Vous songez à réaliser une opération immobilière mais vous ne savez pas quel montage envisager ? Aucun bien sur le marché ne correspond à vos attentes mais vous êtes intéressé par la construction d’un nouveau projet qui ne verra le jour que d’ici 2 ou 3 ans ? Rassurez-vous ! Corolaire du VEFA, le bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), permet aux particuliers et aux entreprises de pouvoir opter pour une solution plus avantageuse, proposant davantage d’opportunités !

BEFA : en quoi cela consiste ?

Très similaire au VEFA, le BEFA permet à un particulier ou professionnel de louer un bien avant sa construction ou restructuration. En quoi est-il différent d’un bail classique ? Il présente tout simplement une période plus ou moins longue qui sépare la date de la signature du bail de celle de la mise à disposition des locaux. Sachez qu’un BEFA peut être conclu avant même l’obtention du permis de construire du projet.

3 acteurs majeurs sont présents pour la mise en place d’un BEFA :

  • L’investisseur-bailleur souhaitant investir en évitant le moins de risques possibles concernant de futurs revenus locatifs ;
  • Le promoteur-vendeur qui a pour projet d’entreprendre une nouvelle construction ;
  • L’utilisateur-preneur qui cherche un bien correspondant à ses attentes et ses besoins.

Contrat fondé sur le principe du consensualisme, sa conclusion n’est pas sans risques. De sa conclusion à sa prise d’effet, le BEFA est régi par les règles de droit de commun des contrats. A compter de sa prise d’effet, il sera régi par le statut des baux commerciaux.

Ainsi, pour sécuriser juridiquement la transaction et éviter bien des mauvaises surprises, il est fortement conseillé de prendre l’assistance d’un avocat compétent en baux commerciaux.

Comment sécuriser la conclusion du BEFA ?

Contrat complexe et très sensible, le BEFA requiert une vigilance accrue notamment dans sa rédaction. Les clauses contenues dans le contrat devront en effet être rédigées de manière précises. Chaque BEFA aura ses particularités ; ainsi, il est préférable de faire appel à un avocat compétent en la matière car ce dernier saura vous alerter sur les précautions rédactionnelles à envisager.

L’avocat compétent en bail commercial et plus particulièrement en BEFA pourra notamment vous assister dans la phase de conclusion du contrat. Il déterminera avec précision les obligations de chacune des parties à l’acte ainsi que la répartition des risques.

L’avocat doit veiller à déterminer avec vous la part d’implication du preneur. Si ce dernier porte le projet, il pourra intervenir au moyen d’une délégation de maîtrise d’ouvrage lui conférant le rôle de mandataire du bailleur. Cela lui permettra de conclure de nombreux actes pour le compte du bailleur (architecte, bureau d’étude et de contrôle, entreprises intervenantes…). Attention ! Il faudra bien veiller à ce que la délégation ne soit pas totale car cela pourrait entrainer une requalification en contrat de promotion immobilière. 

Par ailleurs, il est conseillé d’envisager une durée ferme de la location du bien sur plusieurs années. Cela permettra en effet d’assurer au bailleur un retour sur investissement plus qu’intéressant. Autre point très important : le loyer ! Sachez que les parties en déterminent librement le montant.

Etant donné que le BEFA peut parfois être conclu avant même l’obtention du permis de construire, il faudra scrupuleusement veiller à ce que le bail soit le plus descriptif possible concernant la chose donnée à bail. Ainsi, il faut nécessairement viser avec précision les différentes étapes du processus contractuel du BEFA et les différentes phases de travaux prévues.

Attention ! L’avocat en bail commercial saure attirer votre attention sur les points fondamentaux, à savoir la rédaction des conditions suspensives qui doivent être rédigées en fonction de la particularité du BEFA conclu.

Exécution du contrat : évitez les risques avec l’avocat en bail commercial !

Vous avez conclu un BEFA avec l’assistance d’un avocat mais certains éléments extérieurs au montage peuvent venir perturber l’équilibre du contrat. Il faut en effet que les clauses prévues dans le BEFA puissent vous éviter d’éventuels contentieux.

Quels sont les risques envisageables ?

Vous observez une augmentation du prix des matières premières et vous craignez que cela n’impacte le prix de votre BEFA ? Sachez alors que vous pouvez solliciter, avec l’aide d’un avocat compétent en la matière, la résiliation ou la modification du contrat dont l’exécution est devenue « excessivement onéreuse » à cause d’un « changement de circonstances imprévisibles ». Il s’agit ici d’agir sur le fondement de la révision pour imprévision.

Par ailleurs, pour éviter tout retard dû à des évènements extérieurs tels que intempéries, manque de matériaux ou encore absence des intervenants sur le chantier, votre avocat pourra vous conseiller de prévoir des clauses de tolérance dans votre BEFA.

Enfin, notez que le contentieux le plus fréquent concerne la défaillance du preneur. Une convocation lui sera envoyée pour l’état des lieux et remise des clefs. Le bail prendra effet dès lors que le l’immeuble aura été déclaré achevé par un expert. Si le preneur ne prend pas possession des lieux et ne procède pas au paiement du premier loyer exigible, vous pourrez alors engager une action en faisant jouer une clause pénale. Autre possibilité : votre avocat pourra vous conseiller d’actionner la clause résolutoire pour non-paiement des loyers.

Avocats Picovschi, cabinet compétent en matière de baux commerciaux, accompagne au quotidien bailleur, preneur et investisseur pour la mise en place de BEFA personnalisé et juridiquement encadré.

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