Bail Commercial : évitez la nullité du contrat en confiant la rédaction à un avocat !

Par Avocats Picovschi | Publié le 25/10/2018

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Futur commerçant, vous avez décidé de lancer votre activité et êtes sur le point de rédiger un contrat de bail commercial ? Vous hésitez à engager un professionnel pour rédiger cet acte ? N’attendez plus pour faire appel à un avocat ! En effet, de nombreuses clauses et mentions doivent figurer dans le contrat de bail sous peine de nullité. Avocats Picovschi, expert en droit commercial à Paris, vous explique l’importance d’être judicieusement accompagné dans la rédaction de votre contrat.

Un avocat pour sécuriser vos actes

Le contrat de bail est un contrat de location spécifique qui vous liera pendant de nombreuses années avec votre bailleur. Prendre des précautions en envisageant toutes les situations pour éviter la nullité du bail et protéger vos intérêts relève d’une importance capitale.

Le contrat de bail est régi par les articles L. 145-4 et suivants du Code de Commerce. Sa singularité réside dans le fait qu’un nombre important de clauses sont encadrées par la loi, bien que la négociation ait un rôle fondamental. Une mauvaise rédaction du contrat ou l’omission de certaines mentions peuvent être lourdes de conséquences pour le commerçant. Ce n’est donc pas un acte juridique à prendre à la légère. Il nécessite l’expertise d’un avocat compétent en la matière qui saura vous conseiller et vous orienter pour sécuriser vos transactions et les négocier à votre avantage.

La loi, sauf cas particulier, n’impose en principe aucun formalisme spécifique concernant le bail commercial : il pourrait donc être conclu oralement entre le bailleur et le locataire. Toutefois, rédiger un contrat de bail se révèle crucial et indispensable pour figer les obligations de chacun et ainsi éviter tout litige ultérieur et pour y joindre les documents obligatoires. Certaines règles sont prévues par la loi et doivent être mentionnées, telles que :

  • la durée du bail, qui ne pourra pas, en principe, être inférieure à 9 ans ;
  • l’affectation du local à l’exercice d’une activité artisanale, industrielle ou commerciale. À ce titre, le locataire ne peut exercer dans les locaux seulement l’activité expressément définie au contrat, sauf à suivre une procédure de déspécialisation. Sachez également qu’il est possible de conclure un bail « tous commerces » autorisant toute activité commerciale.

Par ailleurs, il est impossible de conclure un certain nombre de clauses, qui seraient réputées non écrites, car contrevenant aux règles prévues par le législateur. Par exemple, le code du commerce prohibe la clause interdisant purement et simplement la cession du bail commercial.

Un avocat vous permettra de connaître vos obligations, d’aménager le contrat en toute légalité, et surtout d’anticiper au mieux les évènements qui peuvent survenir lors de l’exécution du contrat. En effet, il est fondamental d’envisager toutes les situations. Que se passera-t-il si vous souhaitez effectuer des travaux ? Quelles seront les conditions pour sous-louer ou pour vendre votre droit au bail, notamment dans le cadre de la vente de votre fonds de commerce ? L’expertise d’un avocat sera un atout essentiel pour envisager avec vous votre future exploitation. Il procédera à une rédaction minutieuse établie au regard de votre projet et vous assurera la bonne exécution du contrat de bail.

Un avocat pour négocier le prix du loyer

Vous rencontrez des difficultés à fixer le montant du loyer ? En plus de son expertise juridique, sachez qu’un avocat, accoutumé aux négociations commerciales, travaillera à trouver une solution optimale entre vous et le bailleur quant au prix du loyer que vous allez devoir payer. Notre cabinet compte d’ailleurs parmi ses membres trois avocats inscrits en tant que mandataire immobilier, activité qui leur permet notamment d’accroître leur expérience et leur connaissance du monde des affaires et des prix du marché.

Le prix du loyer est déterminé librement par les parties et ne peut être révisé qu’au bout de 3 ans après la signature du bail. La révision peut être demandée par le bailleur ou par le preneur. Attention, si la fixation du loyer est libre, la révision du loyer est encadrée par la loi, sous réserve des dispositions spécifiques qui en limitent les effets (articles L. 145-38 et suivants du Code de commerce). La révision du loyer sera ainsi plafonnée. Dans le même sens, le renouvellement avec modification du loyer donne lieu à une procédure particulière. Pour bien appréhender ses questions relatives aux clauses sur la révision du montant du loyer, le recours à un avocat sera une aide précieuse afin de préserver au mieux votre intérêt dans le respect du droit.

À noter que, même en présence d’une clause légale sur la révision du prix du loyer, telle qu’une clause d’échelle mobile, les litiges peuvent toujours survenir. Par exemple, dans un arrêt récent, la Cour de cassation a sanctionné une clause d’indexation ne variant qu’à la hausse (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-24.681).

Par ailleurs, sachez que le propriétaire peut ajouter une clause appelée communément « pas de porte », c’est-à-dire un droit d’entrée payé par le commerçant au propriétaire des murs au commencement du bail. Sa nature, supplément de loyer ou indemnité (par exemple, en échange d’avantages commerciaux), devrait en principe être précisée au contrat. 

Sécuriser vos intérêts en bénéficiant de l’assistance d’un avocat dès les négociations avec votre bailleur vous permettra d’appréhender l’avenir de votre activité commerciale plus sereinement, en raison des garanties que son expertise juridique peut vous apporter.

Un avocat pour vous accompagner tout au long de votre relation avec le bailleur

Sachez que l’activité commerciale est indiquée dans le contrat de bail, mais il arrive fréquemment qu’un commerçant souhaite changer d’activité ou simplement compléter son activité principale par une autre. Vous avez décidé de transformer votre bijouterie en magasin de vêtement ou alors vous avez projeté d’ouvrir un salon de thé au sein de votre boulangerie ? Si vous n’avez pas prévu une clause vous permettant de modifier tout ou partie de votre activité commerciale, il sera toujours possible de demander à votre bailleur d’exercer une activité différente à celle prévue initialement par le contrat. Votre avocat pourra vous assister dans la procédure de déspécialisation ou en cas de refus du bailleur, vous accompagner au Tribunal de Grande Instance pour obtenir gain de cause.

Concernant la cession du bail commercial, elle nécessite, dans de nombreux cas, l’accord au préalable du bailleur. Si tel n’est pas le cas dans le contrat, sachez qu’au moment de la cession du bail, vous devrez obligatoirement informer le bailleur sous peine de nullité de ladite cession.

Vous l’avez donc compris, la rédaction d’un bail commercial n’est pas un acte anodin. Se hasarder à le rédiger soi-même pourrait entrainer des conséquences désastreuses.

Avocats Picovschi, expert en droit commercial, sera en mesure d’appréhender au mieux les clauses indispensables à la protection de vos intérêts dans le contrat de bail et vous assistera en cas de conflit devant les tribunaux compétents.

Sources : www.legifrance.gouv.fr, LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ; LOI n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-24.681 ; wwww.service-public.fr, Révision du loyer en cours de bail commercial, vérifié le 17 août 2018 ; www.village-justice.com, Rédaction d’un bail commercial, les clauses à ne pas néglige! publié le 11 janvier 2018, Lorène Derhy ; LexisNexis, Synthèse - Bail commercial : loyer, mis à jour le 4 Juin 2018, Christine Quément, Maître de conférences à l'université de Poitiers.

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