Cession de bail commercial : l’avocat vous assiste

En quoi consiste la cession de bail commercial ?

La cession d’un bail commercial peut se définir comme un contrat qui transmet les droits et les obligations d’un locataire (le cédant) à un nouveau locataire (le cessionnaire) pour l’utilisation d’un bien immobilier à des fins commerciales. Le nouvel acquéreur devient titulaire du bail.

Si vous êtes locataire, sachez que vous pouvez céder seulement son droit au bail, sans vendre le fonds de commerce. On parle alors de cession de « pas de porte ». Vous devez néanmoins vous assurer qu’il n’existe pas de clause dans le contrat de bail commercial qui vous interdise la cession du droit au bail, et obtenir le cas échéant l’accord du propriétaire. Une fois l’accord obtenu et la cession actée, le cessionnaire remplace l’ancien locataire pour la durée restante.

En revanche, en cas de cession du fonds de commerce, sachez que le droit au bail est automatiquement inclus. Le cessionnaire achète en effet tous les éléments du fonds de commerce, avec l’enseigne, le nom commercial, les équipements, mais aussi la clientèle sans laquelle la cession ne peut pas constituer de vente, mais uniquement une cession de droit au bail. À noter que le propriétaire ne peut pas s’opposer à la vente du fonds de commerce par son locataire, comme précisé par l’article L.145.16 du Code de commerce, qui répute toute clause rédigée en ce sens comme non écrite.

Si le bailleur ne peut pas empêcher la cession du bail commercial, il a la possibilité d’encadrer cette cession en insérant des clauses particulières. Il peut s’agir d’un droit de préemption au profit du bailleur, d’une clause d’agrément qui oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession ; d’une clause de garantie solidaire qui permet au propriétaire de réclamer le loyer à l’ancien locataire pendant une durée de 3 ans après la cession, etc.

Quelles sont les étapes clés de la cession de bail commercial ?

La cession d’un bail commercial est encadrée par les articles L145-16 et suivants du Code de commerce qui prévoient que la cession doit être établie par un acte écrit et signé, cet acte pouvant être établi par un notaire.

Sur le principe, la cession peut être réalisée à titre gratuit, ou à titre onéreux. Si la cession est réalisée à titre onéreux, comme dans la majorité des cas, elle devra préciser le prix, qui correspond à la valeur du bail commercial.

Toute cession de bail commercial doit également être notifiée au bailleur, par acte de commissaire de justice. Le bailleur doit par la suite communiquer sa réponse par acte authentique ou par acte sous seing privé. Une fois ce cadre légal posé, il convient de s’intéresser aux autres étapes.

Le cédant et le cessionnaire vont devoir négocier les termes du contrat de cession, comme le transfert de l’actif commercial, le paiement d’une prime éventuelle au cédant, mais aussi la durée restante du bail et les conditions de renouvellement.

Un état des lieux doit être dressé par le bailleur au moment de la cession. Il peut être réalisé par le propriétaire et le locataire, ou bien par un tiers, comme un agent immobilier. Un état des lieux doit être établi lors du départ du cédant, et un autre état des lieux doit être réalisé lors de l’arrivée du cessionnaire.

Concernant les formalités d’enregistrement et de publicité, la cession donne lieu au paiement de droits d’enregistrement, qui doivent être réglés par le cessionnaire (sauf exception prévue dans l’acte) et se calculent par rapport au prix de la cession soit 0% si le prix ne dépasse pas 23 000 euros, 3% si le prix se situe entre 23 001 euros et 200 000 euros, et enfin 5% lorsque le prix de la cession dépasse 200 000 euros. La cession de bail commercial peut aussi être soumise à la TVA si le cédant fait ce choix.

Attention, si ces formalités ne sont pas respectées, la cession entre le cédant et le cessionnaire ne peut pas avoir lieu, le cessionnaire peut alors être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, demander la résolution judiciaire du bail ou encore refuser le renouvellement du bail.

Le rôle de l’avocat

Avocats Picovschi, qui détient une véritable expérience en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous propose de vous accompagner et de vous représenter tout au long du processus de cession de bail commercial. En effet, la cession est jalonnée d’étapes cruciales et complexes, régies par des dispositions légales spécifiques.

L’avocat pourra vous conseiller, notamment sur les obligations contractuelles ainsi que les droits et les responsabilités de chacun. Il procédera à la vérification des documents relatifs à la cession tout en négociant certaines conditions financières et les responsabilités engagées après la cession, ainsi que les garanties pouvant être mises en œuvre.

N’hésitez donc pas à contacter Avocats Picovschi dès le début de la cession du bail commercial !