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Problème dans l’exécution du bail commercial, faites valoir vos droits

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 06/06/2019

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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous avez donné à bail à un commerçant ? Vous avez des difficultés avec locataires et vous vous interrogez sur vos droits ? Avocats Picovschi, fort de ces expériences en droit commercial depuis plus de 30 ans, se met à votre service pour vous expliquer quelles sont vos possibilités d’action face aux locataires récalcitrants.

Votre meilleur allié en cas de litige : l’avocat

Le domaine des baux commerciaux est un domaine complexe et évolutif. Cette matière nécessite des connaissances approfondies et une certaine expérience pratique afin d’être appréhendée au mieux.

Par ailleurs, le bail commercial ne peut être conclu pour une durée initiale inférieure à neuf ans (sauf exception) et pendant ce laps de temps, les contentieux entre bailleur et preneur ne sont pas rares.

Au premier rang des litiges les plus fréquents, on retrouve ceux relatifs aux loyers. Il peut arriver, lorsque votre locataire se trouve dans une situation financière compliquée, que celui-ci ne soit plus apte à payer les loyers. En cas d’impayés, le locataire s’expose à la résiliation de son bail. En effet, le bailleur prévoit souvent dans le bail commercial ce que l’on appelle une clause résolutoire. Cette clause peut être actionnée après mise en demeure adressée au locataire. En l'absence de réponse, le juge saisi qui constate le manquement au règlement des loyers prononce la résiliation du bail.  

Il arrive aussi assez fréquemment que des contestations surgissent au moment de la révision du loyer. Initialement négociée et fixée librement par les parties, une révision du loyer peut intervenir en cours d’exécution du bail. Généralement, pour éviter les difficultés, les parties insèrent au sein du bail une clause de révision des loyers. À défaut, cette révision, également appelée révision triennale, peut intervenir tous les trois ans sur demande d’une des parties.

En cas de révision, le loyer doit correspondre à la valeur locative. La loi impose que ce loyer révisé n’excède pas la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Par exception, le loyer sera déplafonné en cas de déspécialisation partielle du bail par le locataire ou en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (à la hausse ou à la baisse).

Les désaccords sont fréquents en la matière. Dans cette hypothèse, il faut saisir dans un délai de deux ans le juge des loyers commerciaux c’est-à-dire le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.

Il existe, en outre, de nombreux autres contentieux relatifs à l’exécution du bail commercial (droit au renouvellement, répartition des charges, congé, etc.). Il ne convient pas d’en fournir une liste exhaustive ici ... En revanche, il convient de vous informer sur vos droits et votre meilleur atout en cas de litiges reste l’assistance d’un avocat compétent en droit commercial.

La rédaction du bail, un moyen de sécurisation

Afin de protéger vos relations avec votre preneur, il convient de porter un soin particulier à la rédaction du bail commercial. Pour cela, faites appel à un avocat rédacteur !

Le régime du bail commercial est strictement encadré par la loi : strict formalisme, délais légaux, clauses obligatoires, etc. Cet encadrement est justifié par la protection du locataire des lieux qui va exploiter le fonds de commerce.

Aussi, afin de sécuriser au mieux les relations, le bail commercial doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires qui visent à protéger les parties. Parmi celles-ci, la destination du bail, l’indexation du loyer, la détermination du loyer renouvelé ainsi que son plafonnement ou son déplafonnement, la répartition des charges, etc.

Des clauses complémentaires peuvent également être négociées entre les parties, telle notamment la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce).

En conséquence, la rédaction du bail nécessite une certaine rigueur et des connaissances pointues en la matière pour éviter d’éventuelles contestations ultérieures. Les enjeux sont importants puisqu’en cas de non-respect de certaines clauses, la nullité du bail est susceptible d’être prononcée.

Par exemple, l’une des clauses essentielles du bail commercial est la clause de destination. La destination peut être définie comme l’encadrement des activités autorisées. Le preneur va ainsi devoir user la chose louée suivant la destination inscrite dans le bail. Ainsi, en l’absence d’accord de la part du bailleur, le preneur ne peut exercer d’autres activités que celles prévues au bail.

Elle crée des risques pour chacune des parties et là encore, il convient d’être extrêmement vigilant au moment de sa rédaction. Une clause bien rédigée et adaptée à la situation ne sera pas contestable. Les conseils de l’avocat, compétent en droit commercial, seront nécessaires.

Avocats Picovschi est un cabinet d’affaires parisien à l’écoute de ses clients. Ses nombreuses expériences au cours des trente dernières lui ont permis de cerner les nombreuses problématiques et les nombreux enjeux attachés à l’exécution du bail commercial. Un avocat compétent en droit commercial saura, grâce à sa praticité et ses connaissances, vous accompagner dans vos démarches et vos procédures.

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