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Permis de construire : comment éviter la nullité ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 21/06/2019

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SOMMAIRE

Vous venez d’acquérir un terrain et vous envisagez d’y faire construire votre future maison. En tant que particulier, vous allez devoir procéder au dépôt d’un permis de construire auprès du service de l’urbanisme de votre commune. Acte très réglementé, sachez qu’il vous faut être très vigilant lors de sa constitution pour vous éviter une éventuelle nullité. Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction, vous alerte sur les précautions à prendre concernant le permis de construire.

Permis de construire : qu’est-ce que c’est ?

Acquérir un terrain est parfois le rêve de toute une vie ! Construction d’une maison individuelle, implantation d’un garage ou encore, projet d’extension de votre maison… Sachez que vous entrez dans la phase fastidieuse de votre projet ! 

Un permis de construire est obligatoire dès lors qu’une déclaration préalable de travaux n’est pas suffisante au regard de l’ampleur du projet envisagé. Vous serez dans l’obligation de passer par un permis de construire pour toute construction de maison nouvelle sur un terrain nu ou encore pour toute extension avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 40 m2. Attention ! Si votre ville n’est pas couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS), le seuil est abaissé à 20m².

Il faut nécessairement procéder au dépôt du permis de construire afin que votre projet fasse l’objet d’une vérification. C’est auprès de la mairie, et plus particulièrement au service de l’urbanisme de votre ville, que vous devrez procéder à son dépôt.

Le dossier de permis de construire, à déposer en quatre exemplaires, impose de fournir non seulement le Cerfa n°13406*06, mais aussi un certain nombre de pièces telles que :

  • Le plan de situation du terrain,
  • Un plan de masse de la construction envisagée,
  • Un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • Une notice descriptive,
  • Un plan de façades et des toitures,
  • Un document graphique en 3D, 
  • Une photographie situant le terrain dans l’environnement proche,
  • Une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain.

Veillez à constituer votre dossier de manière méthodique et à ne surtout rien oublier ! Votre dossier est en principe complet si, dans le mois qui suit son dépôt ou sa réception, l’administration ne vous réclame aucune pièce supplémentaire. Si le dossier est incomplet, l’administration vous réclamera les pièces manquantes dans le mois suivant le dépôt du dossier. Vous aurez alors trois mois pour le compléter, faute de quoi votre demande de permis pourra faire l’objet d’un rejet tacite.

Permis de construire : comment éviter que votre projet ne soit contesté ?

Une fois votre permis accepté, le Code de l’urbanisme impose qu’il soit procédé à son affichage dans des conditions strictes (mentions obligatoires, dimensions précises du panneau, visibilité depuis la voie publique).

En pratique, vous êtes en effet tenu d’afficher votre permis de construire sur le terrain où vont se dérouler les travaux, et ce depuis la notification d’octroi jusqu’à la fin du chantier avec une durée minimale de 2 mois. De plus, l’extrait du permis de construire devra être publié à la mairie du lieu de votre construction dans les 8 jours suivant sa délivrance et y rester pendant 2 mois sans interruption. 

En cas de défaut ou d’irrégularité de l’affichage, vous encourrez une amende pouvant aller jusqu’à 1500€ ou la suspension, pour une durée d’un an voire plus, de votre permis de construire. Pour éviter ce type de déconvenue, il est fortement conseillé de faire appel à un huissier de justice qui pourra établir un constat de votre affichage, vous apportant ainsi un élément de preuve indispensable pour garantir et sécuriser juridiquement votre opération. Ce constat certifiera que l’affichage de votre permis a bien été fait pendant 2 mois sur les lieux du chantier et que l’affichage était conforme aux dispositions du Code de l’urbanisme.

L'affichage obligatoire du contenu du permis de construire sur le terrain fait courir un délai de 2 mois durant lequel un éventuel recours est possible. Ce dernier est généralement diligenté par un tiers, souvent le voisin qui conteste la validité du permis de construire.

Pour faire face à ce type de recours qui pourrait venir entraver le cours de vos projets, l’avocat en droit de la construction reste votre meilleur allié ! Il pourra prendre en charge votre dossier afin de vous défendre au mieux.

Avant de saisir la justice, votre voisin peut décider de déposer un recours gracieux auprès du maire. Cette étape n’est pas obligatoire : elle permet juste d’interrompre le délai pour permettre de formuler un recours contentieux (délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du panneau). 

Si vous avez déjà débuté vos travaux, votre voisin ou tout autre tiers peut décider d’agir directement devant le tribunal administratif :  la démolition de la construction conformément au permis délivré ne pourra être ordonnée que si ce dernier a été au préalable annulé par le juge administratif.

Les tiers ont un délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du panneau sur le terrain pour formuler une demande au juge dans le but d’annuler le permis de construire. Pour saisir le juge, les tiers devront former un recours pour excès de pouvoir auprès du tribunal administratif de votre commune.

Si vous êtes dans une telle situation, sachez que vous devrez prendre l’assistance d’un avocat en droit de la construction. Ce dernier, habitué à ce type de dossier, saura analyser pour vous les éléments du dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté et vous éviter une annulation du permis de construire et éventuellement une démolition.

Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction, accompagne particuliers et promoteurs immobiliers au quotidien pour leur permettre d’assurer leur projet en toute sérénité !

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