Bien immobilier loué et changement de propriétaire

SOMMAIRE

Quelles sont les règles fondamentales du contrat de bail ?
Un propriétaire peut-il vendre un logement habité par un locataire ?
La transmission du contrat de location
Locataires protégés dans une résiliation de bail
La contestation d’une demande de congé par le locataire

Vous êtes propriétaire d’un bien mis en location que vous souhaitez vendre ? Locataire, votre propriétaire vous informe qu’il vend votre appartement ? Vous venez d’acquérir un bien immobilier loué alors que vous souhaitiez habiter dans le bien ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous dit tout sur vos droits en tant qu’acquéreur, vendeur ou locataire d’un bien et vous accompagne dans le cadre de vos démarches.

Quelles sont les règles fondamentales du contrat de bail ?

Dans un premier temps, il convient de rappeler que le contrat de bail, appelé également contrat de location n’est en principe pas modifiable. Lorsque vous signez un contrat de bail, plusieurs mentions sont obligatoires telles que la composition du logement, le montant du loyer ou encore la durée du bail de location.

Vous avez la possibilité de prévoir, a posteriori, un avenant au contrat de bail. Il s’agit d’un document signé, entre deux parties à un contrat, qui vient préciser, ajouter ou modifier une ou plusieurs clauses du contrat initial sans pour autant en modifier les fondements principaux.

Si un avenant au contrat n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente d’un bien loué, vous avez toutefois la possibilité d’en ajouter un au contrat.

Ce document vous permettra de prévoir les différentes démarches qui seront entreprises en cas de changement de propriétaire.

Un propriétaire peut-il vendre un logement habité par un locataire ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous aurez toujours le droit d’en disposer même si un locataire l’occupe. Il est possible de vendre un bien immobilier libre ou occupé. Il parait important de revenir sur les différentes conditions de cette vente dépendant de la nature du logement.

Si le bail arrive à échéance, au moins 3 mois avant la fin du contrat pour les contrats de location de logement meublé et 6 mois pour les logements vides, vous êtes dans les délais pour donner congé pour vendre.

Si le logement est vide, vous avez l’obligation de proposer au locataire de le racheter. Ce dernier dispose d’un droit de préemption et est de ce fait prioritaire pour l’achat. Vous devrez dès lors lui délivrer un congé avec offre de vente.
Si le logement est meublé, vous devez envoyer une lettre de congé indiquant que vous souhaitez vendre mais vous n’aurez pas l’obligation de proposer au locataire d’acheter.

Si la date d’échéance est trop loin ou si vous avez laissé passer le délai pour donner congé, vous pouvez vendre le bien occupé sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Comment donner congé au locataire ? La lettre de congé doit être adressée au locataire par huissier, par lettre recommandée ou remise en main propre. La remise en main propre demeure néanmoins un moyen marginal, les deux premières options qui vous sont offertes en tant que propriétaires sont à privilégier.

La transmission du contrat de location

Vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien actuellement occupé et vous vous demandez quelles sont les incidences sur le contrat de location ?

Lorsque vous vendez votre bien à un tiers, le bail d’habitation se poursuit selon les conditions fixées contractuellement avec le locataire. Sachez que le contrat est transmis avec ses contraintes et obligations.

Le paiement des loyers : le locataire est prévenu une fois l’acte de vente signé qu’il doit payer les loyers au nouveau propriétaire.
La caution du locataire : l’acte de caution est, sauf mention contraire au contrat de bail, transmis au nouveau propriétaire.
L’assurance loyers impayés : le contrat d’assurance du propriétaire est résilié au moment de la vente du bien. Le nouveau propriétaire est tenu, s’il le souhaite, de souscrire un contrat à son nom.
Le dépôt de garantie : l’acheteur devient le nouveau bailleur et est tenu de rendre le dépôt de garantie au locataire lorsqu’il quitte les lieux, quand bien même ce dépôt de garantie ne lui aurait pas été transmis au moment de la vente.
La reprise du logement pour y habiter : l’acquéreur devra attendre 2 ans minimum avant de mettre un terme au bail du locataire.

La vente : l’acquéreur ne pourra à son tour vendre le bien qu’au terme du premier renouvellement de bail. Il faudra donc attendre la fin du bail en cours plus 3 ans avant de donner congé au locataire pour vendre.

Locataires protégés dans une résiliation de bail

Il convient de rappeler que certaines personnes sont protégées par la loi dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation en raison de leur âge ou de leur revenu. En effet, vous ne pourrez en tant que propriétaire donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans qui n’aurait pas des ressources financières suffisantes. Un locataire âgé de moins de 65 ans peut également être protégé si ce dernier a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans.

Enfin d’autres personnes âgées de moins de 65 ans peuvent être protégées si leurs revenus sont inférieurs à un certain seuil en fonction de la région ou ils habitent.

Si vous souhaitez donner congé à votre locataire âgé d’au moins de 65 ans, vous pouvez lui proposer une solution de relogement correspondante à ses besoins et située à proximité de votre bien.

La contestation d’une demande de congé par le locataire

Si vous êtes locataire et que vous avez l’impression d’avoir été lésé par le propriétaire dans le cadre d’une mise en congé prématurée, vous avez la possibilité d’en contester le bien-fondé. Plusieurs motifs sont acceptés afin de contester un congé : si la lettre de congé ne contient pas au moins une des informations obligatoires ; si le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier) ou encore si la lettre de congé a été envoyée par lettre simple…

Pour contester une mise en congé, vous devez répondre à un certain formalisme. En tant que locataire, vous devrez adresser au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Les faits et les motifs de votre contestation doivent y être exposés de la manière la plus précise possible. L’envoi de cette lettre est la première étape indispensable de la contestation d’un congé. Elle vous permettra ensuite de saisir la Commission départementale de conciliation si aucun accord n’est trouvé après cette lettre.

Enfin, vous pourrez saisir le juge des contentieux de protection si le désaccord persiste.

En clair, si vous êtes propriétaire d’un logement et que souhaitez résilier le bail pour vendre, ou si vous êtes le nouvel acquéreur du bien et que vous souhaitez habiter le bien, vous devez penser à prendre toutes les précautions nécessaires lors de la procédure de congé. En effet, si celle-ci n’est pas correctement réalisée, elle peut permettre au locataire de la contester. Un avocat en droit immobilier joue un rôle déterminant tout au long de cette procédure puisqu’il saura vous assister et vous expliquer les erreurs de formalismes à ne pas faire.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous accompagne si vous souhaitez vendre votre bien et que vous rencontrez des problèmes avec votre locataire. Ces procédures peuvent être longues et mettre à mal vos projets de vente. Un conseil compétent vous permettra d’optimiser votre temps et d’effectuer vos démarches dans les meilleurs délais.

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