Bail commercial : que faire en cas de refus de renouvellement ?

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Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Vous êtes un commerçant locataire d’un fonds de commerce. Votre bail arrive à échéance et votre bailleur vous a informé qu’il ne souhaitait pas le renouveler ? Votre activité est menacée et vous ne savez pas quoi faire ? N’attendez plus pour faire appel à un avocat ! Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous explique l’importance d’être accompagnée dans tous les litiges auxquelles vous pouvez être exposé dans le cadre d’un bail commercial.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?

Vous avez demandé le renouvellement du bail commercial et votre bailleur a refusé ou encore votre bailleur vous a donné congé du bail commercial ? Sachez que votre bailleur est dans son droit. Il peut, en vertu du principe de la liberté contractuelle, refuser de renouveler le bail commercial. Il sera dans certains cas tenu de vous verser une indemnité dite « indemnité d’éviction », comme le prévoit l’article L145-14 du Code de commerce.

Dans le cas où le bailleur vous aurez informé de sa décision de récupérer le fonds de commerce, il doit motiver sa demande.

Si la demande de renouvellement émane de votre part, le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour vous répondre. En cas de silence du bailleur, il sera réputé avoir accepté le renouvellement. Attention, vous devez faire la demande de renouvellement au moins 6 mois avant la fin du bail commercial.

Face au refus du bailleur de renouveler le contrat, plusieurs choix s’offrent à lui :

Accepter l’indemnité d’éviction et rester dans les locaux jusqu’au moment où l’indemnité lui sera versée ;
Contester la décision du bailleur dans un délai de 2 ans devant le tribunal judicaire. Dans ce contexte, l’avocat se chargera s’assigner le bailleur devant le tribunal. Passé ce délai, vous ne pourrez plus contester le congé ou demander une indemnité d’éviction.

Il est donc important de vous faire accompagner d’un avocat ayant de solides connaissances en droit commercial et en droit immobilier, lequel vérifiera que les conditions de forme ont bien été respectées comme le délai dans lequel le bailleur doit répondre à la demande de renouvellement.

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer le préjudice causé par le refus de renouvellement du bail commercial. L’alinéa 2 du présent article dispose que cette indemnité comprend « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».

Concernant le montant, il peut être fixé à l’amiable mais la plupart du temps, elle nécessitera l’intervention d’un expert du fait de la complexité de l’affaire. De plus, le juge du fond est souverain pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction mais doit s’appuyer sur des éléments objectifs. En règle générale, le juge tient compte du montant du chiffre d’affaires des 3 dernières années.

Il existe des exceptions dans laquelle le bailleur ne devra pas cette indemnité, notamment si le locataire n’est plus inscrit au RCS à la date de la délivrance du congé, s’il ne paie pas les loyers, s’il n’exploite plus son fonds depuis plus de 3 ans ou s’il a donné lui-même congé.

De surcroit, il pourra aussi être exonéré s’il justifie d’une exemption légale ou jurisprudentielle, par exemple en cas de destruction des locaux. En effet, l’article 1722 du Code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »

En ce qui concerne le refus ou le retard de paiement du bailleur de l’indemnité d’éviction, votre avocat s’occupera des démarches vous permettant de recevoir ce paiement. En en effet, le bailleur doit l’effectuer dans les trois mois à compter d’un commandement de paiement délivré par huissier.

Précisons que vous pourrez également demander des indemnités complémentaires, notamment les frais de déménagement.

Le refus de renouvellement du bail commercial est une thématique assez complexe, ainsi afin de faire respecter vos intérêts, vous devez impérativement avoir une bonne connaissance de tous les éléments à prendre en compte et des actions qui vous sont ouvertes. Avocats Picovschi, fort d’une expérience de plus de trente ans en matière de baux commerciaux, vous conseille sur les démarches à entreprendre.

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