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Nullité du mandat du syndic pour faute : agissez avec l’aide d’un avocat !

Par Avocats Picovschi | Publié le 06/12/2018

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Graves dégradations des parties communes, négligence dans l’entretien ayant engendré un sinistre important, mauvaise gestion de la copropriété … Autant de situations qui peuvent vite s’enliser sans perspective d’accord ou de résolution à l’horizon. En cas de litige avéré avec le syndic de copropriété, vous vous interrogez sur les recours qui s’offrent à vous ? Avocats Picovschi, fort d’une expérience de plus de 30 ans en contentieux immobiliers et notamment en droit de la copropriété, vous vient en aide et vous aide à sortir de l’impasse.

Quels sont les motifs pour engager la responsabilité du syndic ?

À la suite d’une décision votée en Assemblée Générale (AG), il a été décidé d’engager des travaux importants dans le hall d’entrée de votre immeuble à cause de sa très grande vétusté. Cela va engendrer des dépenses conséquentes pour l’ensemble de la copropriété et vous insistez pour que cela soit fait dans les règles de l’art. Après de nombreux mois, vous constatez que les travaux n’ont toujours pas commencé et vous apprenez que le syndic n’a toujours pas entrepris ses démarches pour trouver des prestataires. Agacés et surtout mécontents des agissements de votre syndic, vous envisagez avec plusieurs autres propriétaires à engager la responsabilité du syndic.

Sachez en premier lieu que le syndic a pour rôle, au sein d’une copropriété, d’assurer l’administration de l’immeuble, ce qui inclut son entretien et sa conservation. En tant que copropriétaire, si vous subissiez un préjudice du fait de l’action ou de l’inaction du syndic, vous pourriez engager sa responsabilité sur le terrain de la responsabilité délictuelle, en vertu de l’article 1240 du Code Civil.

Par exemple, s’il ne remplit pas correctement ses fonctions, le syndic pourra être poursuivi par les copropriétaires. Toutefois, le syndic, en droit français, ne possède pas une obligation de résultat, mais une obligation de moyens. Par exemple, il ne pourra pas être poursuivi si, après avoir engagé quelconques travaux au sein des parties communes, ces derniers se sont révélés infructueux. Le syndic pourra donc voir sa responsabilité engagée si :

  • il engage des actions qui vont à l’encontre du règlement de copropriété, par exemple s’il convoque une assemblée générale de copropriétaire hors délais légaux ;
  • lorsqu’il ne prend pas les mesures nécessaires alors qu’un sinistre menace des parties communes ou qu’un sinistre est survenu du fait de la négligence du syndic ;
  • en cas de pratiques frauduleuses de la part du syndic.

La législation relative aux copropriétaires étant complexe, un avocat compétent en droit immobilier et rompu au droit de la copropriété sera votre meilleur allié pour faire valoir vos droits auprès du syndic et entamer les démarches et procédures nécessaires.

Quels sont les recours possibles à l’encontre du syndic ?

Malgré vos nombreuses relances, le syndic reste muet et vous souhaitez agir rapidement contre son inaction afin d’éviter que les problèmes ne s’aggravent au sein de la copropriété. N’attendez plus et faites appel à un avocat rompu à l’exercice du droit de la copropriété ! Ce dernier saura vous conseiller et envisager avec vous la meilleure des stratégies pour que la situation se règle dans les plus brefs délais.  Plusieurs possibilités s’offrent ainsi à vous !

Tenter une conciliation à l’amiable

Dans un premier temps, sachez que votre avocat est avant tout là pour tenter de rétablir le dialogue, parfois rompu, pour favoriser la résolution amiable des litiges, préalable à toute procédure devant les tribunaux.

L’avocat préparera une mise en demeure du syndic afin de l’avertir de son devoir de respecter ses obligations. Cette dernière devra en effet lister de manière détaillée les griefs retenus à son encontre sous peine de voir votre demande non fondée.  

Par ailleurs, lorsque le contrat de syndic prend fin, il doit être remplacé par un nouveau syndic désigné par l’Assemblée Générale. À la suite de ce nouveau mandat, il sera possible pour les copropriétaires de voter la poursuite en justice de l’ancien syndic. Le délai pour agir est de dix ans à partir du moment où le dommage est survenu et deux mois pour la contestation d’une décision d’Assemblée Générale à partir de la date à laquelle elle a été prise.

Demander la démission du syndic

Depuis la loi ALUR, qui est venue compléter l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic qui souhaite démissionner doit convoquer l’Assemblée Générale. Le démissionnaire doit respecter un délai de trois mois avant la prise d’effet de sa démission afin de laisser une marge de manœuvre pour les autres copropriétaires de trouver un nouveau syndic.

Dans le cas d’une démission brutale, les copropriétaires pourront se tourner vers le Tribunal de Grande Instance pour nommer un administrateur provisoire. Cette personne aura pour rôle de convoquer l’Assemblée Générale pour élire un nouveau syndic. Des dommages et intérêts pourront, le cas échéant, être alloués.

Dans cette hypothèse, agissez rapidement et prenez l’assistance d’un avocat. Ce dernier, habitué aux situations d’urgence, sera en mesure de réagir dans les plus brefs délais pour défendre au mieux l’intérêt des copropriétaires devant les tribunaux.

Révoquer le syndic lors d’une Assemblée Générale

Les copropriétaires peuvent demander durant l’Assemblée Générale la révocation du syndic ou convoquer une Assemblée Générale extraordinaire à ce propos. Le syndic doit pouvoir présenter sa défense devant les copropriétaires auquel cas, sa révocation pourra être considérée comme abusive et il sera en mesure de demander des dommages et intérêts sur le terrain de la responsabilité contractuelle. Qui plus est, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 8 mars 2018 (C.Cass. Civ 2ème, pourvoi n° 17-12.506) a spécifié que seul un motif légitime pouvait justifier la révocation du syndic.

Il est possible de demander la nullité du contrat de syndic pour vice de forme ou pour manquement à ses obligations. Par exemple, s’il n’ouvre pas un compte bancaire séparé dans les trois mois suivant sa désignation. Toutefois, un arrêt récent de la Cour de Cassation du 5 juillet 2018 (C.Cass. Civ 3ème, pourvoi n° 17-21.034) est venu préciser qu’une procédure contradictoire doit être respectée, au motif du rejet de la demande en nullité devant les tribunaux.

Que ce soit sur les motifs de votre demande ou sur des questions de forme, l’avocat compétent en droit immobilier et plus particulièrement en contentieux entre copropriétaires et syndic pourra vous conseiller au mieux sur les démarches à entreprendre pour régler sereinement cette situation litigieuse. Avocats Picovschi, reconnu pour sa pratique réputée en la matière est présent dans le « classement des meilleurs cabinets d’Avocats en France en 2018 : droit immobilier » réalisé par Décideurs Magazine.

Sources : www.elf.fr « Le copropriétaire qui demande la nullité du mandat de syndic doit respecter la procédure » publié le 10 juillet 2018.

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