Activité de marchand de biens : nos avocats vous accompagnent

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Vous souhaitez vous lancer dans une activité de marchand de biens et ne savez pas comment faire ? Bien que cette profession ne requière aucun diplôme ni carte professionnelle, l’assistance d’un avocat est essentielle pour éviter que l’Administration fiscale ne mette le nez dans vos affaires. Avocats Picovschi, compétent en droit fiscal à Paris, saura vous accompagner afin de vous aider à optimiser au mieux votre activité.

Quels sont les critères fiscaux pour qualifier une activité de marchand de biens ?

Le marchand de biens se définit comme celui dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements, terrains à bâtir ou encore parts de sociétés immobilières type SCI. Il se distingue ainsi de l’agent immobilier en ce qu’il est propriétaire des biens qu’il vend, l’agent immobilier n’étant qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.

Sa rémunération consiste en l’excédant de prix qu’il réalise lors de la revente. Bien souvent, avant la revente des rénovations sont effectuées.

L’Administration fiscale retient deux critères pour qualifier une activité de marchand de biens : il faut que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d’une intention spéculative.

Le caractère habituel est difficile à déterminer, c’est assez subjectif et amène à un raisonnement au cas par cas. Il s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.

L’intention spéculative s’apprécie en fonction des délais séparant les acquisitions des reventes, du montant des profits, de la situation géographique. Vous deviez avoir, lorsque vous avez acquis le bien, l’intention de le revendre.

Cette qualification est fondamentale puisqu’elle déterminera de la fiscalité applicable aux plus-values réalisées.

L’importance des opérations est également prise en compte. Il n’y a pas de règle absolue quant au seuil à partir duquel vous basculez dans une activité de marchand de biens. Toutefois, il a par exemple été considéré par la Cour administrative d’appel, qu’un immeuble unique acquis, ensuite divisé par lots lors de sa revente revêt un caractère habituel eu égard des dispositions du Code général des Impôts.

Comment sont taxées les plus-values immobilières réalisées ?

Le régime qui s’appliquera sera en fonction de l’appréciation par l’Administration fiscale de votre situation.

Si vous êtes marchand de biens, la plus-value sera imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal de l’impôt sur le revenu, auquel il conviendra d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

L’accompagnement d’un avocat vous sera nécessaire pour optimiser votre activité. En effet, votre avocat pourra vous aider dans le choix de la structure à mettre en place pour exercer votre activité de marchand de biens. Il est ainsi possible de constituer une SARL pour imposer la plus-value à l’impôt sur les sociétés. Ce choix est méthodique et nécessite l’assistance d’un avocat compétent en la matière qui pourra vous aider à analyser les différents modes d’imposition possible et à choisir celui qui vous serait le plus profitable.

En revanche, si vous n’êtes pas marchand de biens, la plus-value sera imposée selon le régime des plus-values des particuliers au taux de 19 %, auquel seront ajoutés les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Un avocat pourra vous assurer que vous remplissez ou non les critères de marchand de biens, sans quoi, les conséquences en cas de contrôle fiscal peuvent être drastiques. Vous pourriez vous trouver dans une situation où vous aviez considéré faire de la gestion de patrimoine privé dont les gains seraient imposés à 19 % alors qu’au regard de l’Administration fiscale, il s’agira d’une activité de marchand de biens imposée au taux marginal de l’impôt sur le revenu de 41% par exemple.

Quid de la TVA sur une opération de marchand de biens ?

Depuis une réforme de 2010, le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges brutes.

La marge brute est la différence entre le coût d’acquisition plus celui des travaux, et le prix de la revente.

Il convient de distinguer deux situations s’agissant de la TVA :

  • Opération avec légère rénovation : autrement dit, le marchand de biens achète un bien immobilier de plus de 5 ans, procède à quelques travaux de rénovation puis le revend. La revente ne sera en principe soumise à aucune TVA.
  • Opération de rénovation lourde : le marchand de biens achète un bien immobilier de plus de 5 ans, procède à des travaux de rénovation importants puis le revend. La revente sera soumise à la TVA sur le prix total, dès lors la TVA sur travaux sera récupérable.

On parle de rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf : soit la majorité des fondations ; des éléments porteurs ; des façades hors ravalement ; soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité, plomberie, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures et système de chauffage).

À savoir également que vous bénéficierez de droits de mutation réduits si vous revendez votre bien immobilier dans les 5 ans qui suivent son achat (soit une économie non négligeable d’environ 5% du prix de vente). Cet engagement de vente dans un délai de 5 ans doit être mentionné au notaire qui l’indiquera dans l’acte d’acquisition.

Avocats Picovschi vous assistera dans votre activité et vous conseillera au mieux dans l’objectif d’optimisation fiscale, et par extension, de vos gains. Le cabinet saura également vous accompagner dans le choix du régime fiscal adapté.

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