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Promoteur immobilier : attention aux délais pour assigner vos clients en paiement du prix !

Par Avocats Picovschi | Publié le 21/11/2018

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Vous venez de livrer un bien immobilier et l’acheteur refuse de vous payer le solde du prix de vente ? Vous vous demandez quels sont vos recours. Il est important d’agir sans perdre de temps, car le délai pour assigner l’acheteur est relativement court. N’attendez plus ! Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, vous accompagne dans vos démarches et vous aide à obtenir le paiement du prix.

Construction en VEFA : qu’en est-il du paiement échelonné ?

Vous êtes sur le point de commercialiser un projet immobilier en VEFA et vous vous interrogez sur les modalités de paiement imposées à l’acheteur. Sachez qu’à la différence des constructions déjà existantes, le paiement d’un bien immobilier en cours de construction est échelonné.

L’article 1601-3 du Code civil dispose que le paiement des biens en VEFA s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Lors de la signature du contrat de réservation, un premier versement sera effectué au titre du dépôt de garantie. En principe, son montant sera maximum de 5% du prix de vente si la signature définitive doit intervenir dans l’année, de 2% pour une signature avant le délai de deux ans ou nul au-delà d’un délai de 2 ans.   

L’échelonnement des paiements peut être prévu contractuellement, mais toujours dans la limite de pourcentages fixés par la loi (Article R*261-14 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70% du prix à la mise « hors d’eau », c’est-à-dire après mise en place de la toiture,
  • 95% du prix à l’achèvement des travaux.

Attention ! Vous devrez respecter les pourcentages imposés par la loi, faute de quoi vous pourriez faire l’objet de poursuites pénales.

Les 5% restant seront dus par l’acheteur au moment de la livraison du bien, c’est-à-dire lors de la remise des clés. Attention ! Ce montant pourra toutefois être retardé si l’acquéreur émet des réserves pour défaut de conformité. Lorsqu’il s’agit d’un défaut substantiel, les clés ne seront pas remises à l’acheteur et il ne sera pas tenu de payer le solde. Tel est par exemple le cas en l’absence de fenêtre. En revanche, en présence de défauts non substantiels, la livraison pourra avoir lieu, mais le solde du prix de vente pourra être consigné.

Vous rencontrez un litige avec un acheteur et vous souhaitez être assisté par un avocat compétent en droit immobilier, nos avocats vous accompagnent et mettent leur savoir-faire au service de la défense de vos intérêts.

L’acheteur refuse de payer le solde ? L’avocat vous assiste

Vous venez d’achever une construction et de procéder à la livraison. L’acheteur refuse de vous payer le solde du prix de l’achat, généralement équivalent à 5% du prix de vente. Si le montant dû peut parfois être négligeable, il en est tout autre lorsque plusieurs acheteurs s’opposent au paiement du montant restant dû.

Plusieurs raisons peuvent pousser les acheteurs à refuser de solder leur achat. Tel est par exemple le cas lorsqu’en raison d’intempéries ou de la défaillance d’un artisan ou d’un constructeur, vous procédez à la livraison de la construction en retard. L’acheteur ne veut rien entendre des raisons que vous lui fournissez, même légitimes et prévues contractuellement. L’assistance d’un avocat chevronné s’avère alors indispensable pour faire valoir vos droits.

L’article L137-2 du Code de la consommation, devenu l’article L218-2, dispose que « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Dans un arrêt du 26 octobre 2017, la Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de dispositions particulières, cet article est bien applicable au professionnel de l’immobilier dans ses relations avec les particuliers (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2017, n°16-13.591). L’action du promoteur souhaitant assigner l’acheteur en paiement du solde du prix de l’immeuble en VEFA se prescrit donc par deux ans.

Il est donc important de se faire assister le plus tôt possible par un professionnel du droit aguerri qui s’assurera de ne pas laisser s’écouler le délai de la prescription biennale et mènera à bien la procédure d’assignation.

Vous êtes un professionnel de l’immobilier ayant acquis une expérience de plusieurs années en matière de construction en VEFA. Vous réalisez aujourd’hui des projets d’envergure et le refus de certains acheteurs de vous régler le solde du prix au moment de la livraison vous est préjudiciable. Au fil des années d’exercice de votre profession vous avez déjà rencontré cette problématique. Les projets étant nombreux, vous avez laissé passer plusieurs années avant d’assigner l’acheteur en paiement. Avant la loi du 17 juin 2008, vous disposiez d’un délai de 30 ans pour assigner l’acquéreur d’un bien en VEFA en paiement du solde du prix de vente. Les choses ont changé ! Ne soyez pas négligent et prenez rapidement contact avec un professionnel aguerri en droit immobilier.

Avocats Picovschi traite ces questions depuis des années… Il est d’ailleurs reconnu comme tel par la communauté juridique en ayant été sélectionné pour intégrer le classement français des cabinets d’avocats en matière d’« Immobilier – Droit de l’architecture  2018 ».   

Sources : Legifrance.gouv.fr : article 1601-3 du Code civil et L218-2 du Code de la consommation. Notaire.paris-idf.fr : « Les modalités de la vente : La vente en l’état futur d’achèvement – VEFA », novembre 2016.

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