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Evaluation de vos biens immobiliers : Prudence et conseils

Par Jean MARTIN, Consultant, ancien Inspecteur des Impôts | Publié le 24/04/2019

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SOMMAIRE

Les droits de succession et de donation, l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI), la taxe de publicité foncière et plus généralement les droits d'enregistrement sont assis sur les valeurs, dites « vénales ». Avocats Picovschi estime opportun de rappeler certains principes en matière d’évaluations des biens immobiliers et d’évoquer les moyens de défense appropriés en cas de litiges avec l’Administration fiscale.

Règles de base

Dans la mesure où la valeur vénale d'un bien comme les modalités de sa détermination ne sont pas définies par la loi, il convient de se référer aux positions qui ressortent de la jurisprudence et de la doctrine administrative.

Si l’on effectue une synthèse objective et pragmatique de celles-ci, la valeur vénale correspond au prix « du marché » obtenu par le jeu de l'offre et de la demande, abstraction faite de toute valeur de convenance, en devant par ailleurs être obligatoirement fixée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires.

Le Législateur a tout de même posé des limites à ce principe. La plus caractéristique d’entre elles résulte des dispositions de l’article 669 du Code général des impôts (CGI) qui impose un barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété.

Bien entendu, en cas de « tentative » par le fisc du redressement de la valeur vénale à la suite d’une succession ou d’une donation ou en matière d’IFI, le débat porte par définition sur la confrontation de deux estimations … présumées établies de bonne foi.

Pour essayer de fonder son rehaussement, l’administration fiscale oppose en général dans sa proposition de rectification un prix au mètre carré déterminé par la moyenne de la vente de trois biens immobiliers intrinsèquement similaires, qu’elle estime comparables à celui du contribuable.

Sur ce point capital, notons que la jurisprudence s’est assouplie grâce à l’arrêt de la Cour de Cassation du 27 juin 2018, précisant que les Agents de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) doivent à présent retenir des éléments de comparaison « globalement semblables ».

Si la nuance n’est pas évidente à saisir en première analyse … nul doute que les Avocats fiscalistes compétents en Droit fiscal immobilier ont commencé à se servir habilement de l’arrêt précité.

Comment se défendre en cas de contrôle fiscal ?

Sauf si vous êtes un spécialiste dans ce domaine complexe, vous avez évidemment un intérêt primordial à demander l’assistance d’un Avocat fiscaliste expérimenté au cas où un inspecteur décide de remettre en cause la valeur vénale de votre bien immobilier déclarée, à l’occasion d’un acte notarié ou non.

Ce professionnel va déjà tout naturellement vérifier le bien-fondé des « comparables » invoqués par le représentant du fisc (soit en particulier la localisation géographique, la superficie, l’année de construction de l’immeuble, etc …), sans omettre de demander à la Conservation des hypothèques territorialement compétente, les actes de ventes opposés par l’administration qui peuvent révéler des erreurs et/ou des particularités rendant en réalité et finalement votre bien « non comparable ».

Corrélativement, il ne va pas se priver d’effectuer des recherches pour essayer de détecter d’autres transactions de biens immobiliers plus pertinentes, en particulier par le biais respectivement des bases « PATRIM » (disponible sur le site impots.gouv.fr) et « BIEN » (base d’informations économiques notariales).

Votre Avocat va « batailler » également pour qu’à minima, soient pris en considération deux paramètres …

D’abord, puisque la jurisprudence considère que les biens immobiliers qui ont servi de termes de comparaison à l’administration fiscale sont présumés être en excellent état au moment de leurs cessions, le contribuable a la faculté d’exiger l’imputation du montant représentatif de l’ensemble des travaux d’entretien sur la valeur vénale de votre propre bien, mentionnée dans la proposition de rectification.

Pour donner force probante à cet argument et si les intérêts en jeu sont conséquents, l’Avocat peut faire établir un état des lieux par l’intermédiaire d’un huissier en vue de réunir des devis de travaux dans un second temps.

Ensuite, dans tous les cas, il s’assure aussi que certaines décotes particulières auxquelles vous avez droit ont bien été appliquées sur la valeur vénale, soit par exemple au moins 20% si le bien immobilier est occupé par un locataire selon la nature du bail et la durée restant à courir ou si le bien concerné est en indivision.

Particularités pour les parts de SCI et conclusion

Pour l’évaluation des parts de SCI, il convient par mesure de sagesse de se référer au guide de l’évaluation de l’administration fiscale qui préconise de pondérer la valeur mathématique et la valeur de productivité.

Pour la valeur de productivité, il faut retenir comme base de calcul le revenu net de la SCI diminué d’un impôt sur les sociétés théorique.

En fait, il s’agit de diminuer le revenu net de la SCI d’un impôt fictif correspondant au taux de l’impôt sur les sociétés afin de rétablir une égalité entre les sociétés, selon qu’elles relèvent ou non de l’impôt sur les sociétés. En effet, le résultat des sociétés soumises à l’IS est net de cet impôt à la différence des sociétés semi-transparentes de type SCI pour lesquelles le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu au nom des associés.

En raison de ces subtilités et de bien d’autres dont on vous épargne les détails … ne commettez pas l’erreur de vous priver de l’appui logistique d’un Avocat fiscaliste par ailleurs orfèvre en matière d’estimation immobilière. Et ce, pourquoi pas déjà en amont pour échapper à un rehaussement éventuel de la valeur vénale de votre bien.

Ce professionnel est tout désigné pour éviter que votre évaluation trop basse, destinée à payer moins d’impôts, ne risque d’attirer l’attention du fisc … avec des conséquences fâcheuses en termes de pénalités appliquées sur le rappel de droits.

A contrario et en aval, l’Avocat fiscaliste est susceptible de vous obtenir un dégrèvement d’une partie du montant des droits de succession ou de donation ou d’IFI payés à tort s’il se rend compte que par excès de prudence ou « d’ignorance », votre estimation a été trop haute.

Dans cette hypothèse, sa mission va consister naturellement à déposer une réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale pour lui demander de vous restituer le trop-versé.

Pour gérer ces deux situations et intervenir efficacement, si jamais vous recevez une proposition de rectification tendant à vous réclamer le paiement de droits supplémentaires par rapport aux montants déclarés dans un acte et/ou une déclaration fiscale, reposez-vous sur l’expérience d’Avocats Picovschi, implanté à Paris 17ème.

Depuis plus de 30 ans, ses Avocats compétents notamment en Droit fiscal successoral interviennent régulièrement sur des problématiques inhérentes aux redressements opérés sur les valeurs vénales de biens immobiliers. Il est vrai que certains inspecteurs des Finances publiques omettent de faire une application mesurée de la loi fiscale, recommandation pourtant prônée officiellement par Bercy.

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