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Comment transformer un local commercial en meublé de tourisme ?

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Propriétaire d’un local commercial, l’arrivée de l’été vous inspire à explorer de nouveaux horizons et vous souhaitez désormais vous engager dans la grande aventure de la location touristique. Néanmoins, vous savez que la réglementation en vigueur en la matière est très stricte et votre projet nécessitera d’anticiper d’éventuelles évolutions législatives et réglementaires futures. Avocats Picovschi vous informe de la procédure à suivre et des erreurs à ne pas commettre dans le cadre de vos projets de transformation.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme peut être une « villa, un appartement ou encore un studio meublé à usage exclusif du locataire et offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Du fait de l’essor progressif et agressif des plateformes en ligne de locations saisonnières telles qu’Airbnb, Abritel, voire HomeExchange, les propriétaires immobiliers cherchent de plus en plus à mettre en location leurs logements (principaux ou secondaires) durant certaines périodes de l’année, afin de générer des revenus supplémentaires à moindre coût.

Pour les propriétaires de locaux commerciaux – surtout lorsque ces derniers se situent dans de grandes métropoles hautement attractives telles que Paris ou Nice -, il s’agit-là d’une opportunité en or qu’il convient de ne pas laisser filer.

Néanmoins, la loi « Engagement et Proximité » du 27 décembre 2019 (n° 2019-1461) est venue renforcer les pouvoirs de police administrative du maire en la matière, notamment afin de lutter contre les tentatives des propriétaires de trop s’enrichir en mettant en location leur logement ou local commercial qui se situerait dans des zones où le marché des logements est très tendu. C’est pourquoi la transformation des locaux commerciaux en meublés de tourisme est désormais soumise à une autorisation de la commune, mais pas seulement.

Plusieurs questions doivent se poser en amont de l’initiation de votre projet de transformation, et ce, afin de vous protéger financièrement contre tous risques d’amende et autres sanctions.

Votre projet nécessite-t-il un changement de destination ?

La détermination de la destination d’un immeuble rend nécessaire une analyse de sa structure, mais également de ses fonctions. Il s’agit, très concrètement, de l’utilisation en vue de laquelle le bâtiment a été édifié. Il s’agit d’une notion d’urbanisme qui a fait l’objet d’une redéfinition depuis un décret du 31 janvier 2020 modifiant la liste des sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Ainsi il existe 5 types de destinations :

  • Les exploitations agricoles et forestières
  • Les habitations
  • Les commerces et activités de service (restaurants, hôtels, autres hébergements touristiques, commerces de gros)
  • Les équipements d’intérêt collectif et services publics
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (industrie, entrepôt, bureaux etc.).

Afin de savoir si votre projet de transformation nécessite un changement de destination, il faut d’abord se référer à la destination initiale de votre bien. Si la transformation fait passer ledit bien d’une catégorie fonctionnelle à une autre, il sera nécessaire, selon la nature et l’ampleur des travaux à réaliser, de déposer en mairie soit une déclaration préalable de travaux, soit une demande de permis de construire, étant précisé que cette dernière est obligatoire si la structure ou la façade du local commercial est impactée, conformément aux règles d’urbanisme en vigueur.

Aucune formalité n’est requise si, au contraire, vous changez seulement de sous-destination (par exemple, passer d’un local destiné à l’exploitation d’un restaurant à un local destiné à l’exploitation d’un hébergement touristique).

Votre projet nécessite-t-il un changement d’usage ?

D’autre part, la notion d’usage, conformément au Code de la construction et de l’habitation, recouvre deux types de locaux :

  • Les locaux d’habitations
  • Les locaux autres que d’habitation.

C’est là encore auprès de la commune qu’il faudra formuler une demande d’autorisation du changement d’usage si celui-ci s’impose.

En cas de non-respect de la procédure de changement d’usage, vous courrez le risque d’être condamné au paiement d’une amende civile de 50.000 euros maximum, ainsi que d’une sanction pénale pour fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à l’obligation de déclaration, soit d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 80.000 euros.

Dans cinq arrêts du 18 février 2021, la Cour de cassation a jugé que la réglementation mise en place par la ville de Paris afin d’encadrer la location de résidences secondaires sur les plateformes numériques était conforme au droit européen. Ainsi, afin de pouvoir louer plus de 120 jours par an à une clientèle de passage un local meublé de tourisme, il est nécessaire de procéder à un changement d’usage si votre local comporte un usage d’habitation. Une autorisation préalable est donc requise. Vérifier l’usage initial de votre local est donc une priorité si vous portez un projet de transformation en meublé de tourisme.

Lorsqu’il est certain que votre local est d’usage commercial, vous ne serez soumis à aucune limite de durée ou restriction pour exercer votre activité de location de meublé de tourisme, ce qui vous permet de le louer pendant toute l’année afin de générer des revenus non négligeables.

Votre projet nécessite-t-il une autorisation de la copropriété ?

Au surplus de ces formalités administratives, il faudra procéder à une révision du règlement de copropriété. En effet, il se pourrait que ce texte oblige tout projet de transformation, de changement de destination et/ou d’usage et de travaux à une autorisation expresse de l’Assemblée Générale des copropriétaires, auquel cas son obtention se révèlera nécessaire avant d’initier toute transformation.

N’oubliez pas de déclarer votre meublé à la Mairie !

Enfin, afin de compléter vos démarches, vous devrez faire enregistrer votre meublé de tourisme auprès de la mairie. Il s’agit d’une procédure que vous pourrez réaliser entièrement en ligne.

Devront figurer sur votre déclaration (en ligne ou par formulaire CERFA n° 14004*04) :

  • Votre identité et adresse
  • L’adresse du local meublé de tourisme
  • Le nombre de pièces du local
  • Le nombre de lits/couchages
  • Les périodes prévisionnelles de location
  • La date de la décision de classement et le niveau de classement (le cas échéant).

Si vous ne respectez pas cette obligation légale de déclaration du meublé de tourisme, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros maximum (pour les villes qui ont mis en place une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme en ligne notamment).

Avocats Picovschi, compétent droit de l’immobilier depuis plus de 30 ans vous accompagne dans le cadre de vos investissements immobiliers et des démarches nécessaires à leur mise en location touristique.

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