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VEFA : comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?

Par Avocats Picovschi | Publié le 11/09/2018

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Vous avez procédé à l’achat d’un bien en vente en état futur d’achèvement (VEFA) ? Après la livraison du bien, vous constatez que votre bien est truffé de défauts et de malfaçons diverses ? Vous souhaitez savoir quels sont les recours qui s’offrent à vous et quelles sont les conditions à respecter pour agir ? Avocats Picovschi, situé à Paris, vous assiste pour mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement !

Principe : en quoi consiste la garantie de parfait achèvement ?

Suite à la livraison du bien immobilier, vous décidez rapidement de vous installer avec votre famille.  Très vite, vous vous apercevez que nombreux défaut entachent votre bien. Problème de canalisations, revêtements mal posés ou encore soucis d’isolation ? Sachez que vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la réception des travaux. Ainsi, l’entreprise qui aura réalisé les travaux dans votre bien sera tenu de réparer l’ensemble des désordres que vous aurez signaler au cours de l’année.

A la livraison du bien, ne négligez pas l’étape du procès-verbal avec ou sans réserves avec le promoteur. Vous avez un mois pour émettre des réserves sur les malfaçons ou les défauts de conformité. Attention ! Les malfaçons, les défauts de conformités et les vices apparents (qu’il convient de distinguer des vices cachés) qui ont été acceptés sans réserves au jour de la livraison ne pourront être remis en cause par l’intermédiaire de cette garantie. Soyez donc très vigilants lors de la signature de l’acte de livraison et privilégiez l’assistance d’un professionnel à vos côtés lors de la remise des clés pour ne passer à côté d’aucun défaut !

Autrement dit, vous avez deux possibilités :

  • vous émettez des réserves immédiatement lors de la livraison du bien en les répertoriant dans le procès-verbal de livraison ou ;
  • vous les émettez dans le mois suivant la livraison du bien : vous pouvez les lister et les envoyer par lettre recommandée avec avis de réception ou par pli d’huissier.

En l’absence de travaux de remise en état suite à ces réserves, vous pourrez alors actionner cette garantie. En pratique, la garantie de parfait achèvement peut être mise en œuvre pendant un an à compter de la réception de l’ouvrage : il s’agit de l’étape préalable à la livraison du bien par laquelle le promoteur déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Pensez à demander au promoteur une copie du procès-verbal de réception des travaux afin de connaitre d’une part, la date exacte du départ de la garantie et d’autre part, les potentiels réserves émises par le promoteur.

Selon l’article 1792-6 du Code civil, le constructeur sera le seul tenu de la garantie de parfait achèvement et ce pendant un an. Ainsi, pour faire valoir vos droits, il est fortement recommandé de vous faire accompagner d’un avocat expert en droit immobilier pour intenter cette action. L’avocat par sa seule présence sera un poids non négligeable dans le conflit vous opposant à votre promoteur. De plus, il sera le seul à pouvoir vous assister dans vos démarches devant le tribunal pour engager le contentieux.

Le rôle de l’avocat dans la mise en œuvre de cette garantie

Vous avez émis des réserves mais le promoteur se mure dans le silence et ne fait rien pour les lever ? Vous voulez mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement mais vous ne connaissez pas les démarches à suivre ? Dans le cadre de l’achat d’un bien en VEFA, le paiement du prix est échelonné et vous devez payer les 5% restants à la livraison du bien. Dans le cas où vous émettez des réserves lors de la livraison, pensez à les consigner tant que vous ne les avez pas encore payés. Vous pourrez ainsi vous en servir pour faire pression sur le promoteur afin de l’inciter à lever les réserves. L’assistance d’un avocat pourra grandement vous aider, surtout pour faire rééquilibrer les forces face au constructeur et au promoteur.

Dans le cas où les réserves ne sont pas levées mais que vous n’avez plus moyen de faire pression, vous pouvez actionner la garantie de parfait achèvement devant le Tribunal de Grande Instance (TGI). Vous serez alors dans l’obligation de vous faire assister par un avocat pour vous défendre et vous aider à obtenir gain de cause en réparation du préjudice subi.

L’avocat est là pour vous assister : il connait les procédures, les délais et les conditions à respecter. Par exemple, sachez qu’émettre des réserves est la condition préalable pour actionner la garantie de parfait achèvement. Pour cette raison, il est extrêmement important que vous vous entouriez d’un professionnel qui, par sa connaissance en droit immobilier, pourra défendre au mieux vos intérêts en faisant valoir vos droits.

Attention à ne pas vous perdre dans les recours ! Vous avez agi en référé afin de désigner un expert car vous pensiez aller plus vite ? Sachez que la garantie de parfait achèvement n’est pas pour autant mise en œuvre. Ainsi, si vous dépassez le délai d’un an alors que vous n’avez pas assigné le promoteur, vous ne pourrez plus en principe, vous en prévaloir. L’avocat a l’habitude de traiter ce type de dossier et connait donc tous les pièges à éviter.

Vous l’aurez compris, les règles pouvant de prime à bord paraître simples peuvent subir des exceptions ou se complexifier selon les situations (absence de consignation des fonds, promoteur qui ne répond plus ou qui ne veut pas vous transmettre une copie du procès-verbal de réception, etc.). Sachez que l’avocat expert en droit immobilier est là pour vous aider à obtenir ce que vous avez légitimement le droit de demander.

A noter qu’il existe d’autres garanties légales, à savoir la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale. Lorsque les conditions des différentes garanties légales sont remplies, il n’est pas possible d’agir sur le terrain du droit commun. Inversement, si vous n’arrivez pas à réunir l’ensemble des conditions de la garantie de parfait achèvement, par exemple quand vous n’avez pas notifié les anomalies dans les délais, vous pourrez vous engager sur le terrain du droit commun et ainsi engager la responsabilité contractuelle du constructeur. Le rôle de l’avocat sera alors de vous aider à apporter les preuves nécessaires pour mettre en œuvre la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur :

  • une faute commise par l’entrepreneur ;
  • un dommage subi ;
  • un lien de causalité entre les deux : c’est en raison de cette faute que vous avez subi ce dommage.

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis 30 ans, met toute son expertise à votre service afin de faire valoir vos droits en cas de contentieux avec le promoteur ou le constructeur.

Sources : www.vefa-immobilier.com, « garantie de parfait achèvement », par VEFA Immobilier ; www.notaires.paris-idf.fr, « LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT – VEFA », mai 2016.

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