Loi Denormandie : valorisez votre investissement dans l’ancien

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| Mis à jour le 15/02/2022 | Publié le

SOMMAIRE

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pourquoi pas dans l’ancien ? La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel ancien et offre de nombreux avantages, notamment fiscaux. Avocat Picovschi vous aide à les décrypter, vous accompagne dans la mise en place de votre projet d’investissement immobilier et vous guide à chaque étape afin que vous puissiez obtenir des réductions d’impôts.

Qu’est-ce que le dispositif « Denormandie » ?

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie a instauré un nouveau dispositif de défiscalisation en faveur des propriétaires qui souhaitent investir dans l’ancien. Ce dispositif s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre en incitant les propriétaires à réhabiliter des biens anciens.

Cette loi fait suite au dispositif Pinel permettant aux propriétaires d’obtenir des réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans le neuf. Ainsi, une aide fiscale est accordée aux investisseurs locatifs souhaitant investir dans l’ancien.

Depuis plus de 30 ans, les différentes lois de défiscalisation immobilière étaient jusque-là instaurées pour donner une réponse à un impératif de construction de logements neufs. L’objectif d’une telle loi est donc d’améliorer la qualité du parc immobilier français et notamment de répondre aux fortes demandes de logement à titre locatif.

Quelles sont les conditions l’éligibilité ?

Quelles sont les villes concernées ?

La loi cible plus particulièrement les centres urbains désertés. À ce titre, certaines communes ont signé des conventions appelées « cœurs de ville » alors que d’autres se font accompagner par l’État dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT). Un simulateur élaboré par service public permet de vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie. 245 villes sont aujourd’hui éligibles.

La loi Denormandie se concentre sur des villes de taille moyenne, là où la demande locative est forte, ce qui augmente considérablement les possibilités de location.

Quels sont les travaux à effectuer ?

Le dispositif offre ainsi la possibilité aux propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation qui devront :

  • Améliorer la performance énergétique du logement de 20% au moins (et 30% pour les logements individuels) ;
  • Représenter 2 types de travaux entre l’isolation des combles, le changement de chaudière, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres et le changement de production d’eau chaude ;
  • Créer une surface d’habitation supplémentaire (balcon, terrasse, garage).

Attention les travaux doivent toutefois être terminés le 31 décembre de la 2ème année suivant l’année d’acquisition au plus tard.

Les conditions liées au locataire

À l’instar de la loi Pinel, la loi permet également de louer le bien aux membres de sa famille, à condition que le locataire ne soit pas dépendant du foyer fiscal du propriétaire et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds qui dépendent de la localisation du logement et de la composition du foyer fiscal.

Les conditions liées au contrat de bail

Le logement rénové doit être loué en tant que résidence principale. Il doit s’agir d’une location non meublée et le bail doit être conclu pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

Attention le montant du loyer est plafonné et dépend de la localisation du logement.

Si vous souhaitez investir, les conseils avisés d’un avocat compétent en droit immobilier et en droit fiscal vous seront d’une aide pour votre projet. Ses connaissances lui permettront d’exploiter tous les avantages du dispositif pour que vous puissiez en tirer un maximum de profit.

Les avantages du dispositif Denormandie

Cette loi vient ainsi s’associer à la loi Pinel en prévoyant des avantages fiscaux. Ainsi, lorsque le propriétaire répond aux conditions d’éligibilité, il a droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement.

  • Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien
  • Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du prix du bien
  • Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix du bien

L’intérêt est donc d’encourager les investisseurs à investir sur le long terme, leur permettant ainsi d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%, ce qui n’est pas négligeable.

Les propriétaires sont encouragés à rénover des biens anciens, qu’ils soient inoccupés ou en mauvais état afin de pouvoir les louer ultérieurement.

Pour cela, la loi prévoit que l’investissement soit fait dans la limite de 300.000 € par an. Le plafond par m² habitable est de 5500 €. Le budget des travaux est également encerclé dans des conditions strictes puisqu’il doit représenter au minimum 25 % du coût global de l’opération.

En tout état de cause, le principal avantage de la loi est une réduction d’impôt jusqu’à 21 % maximum dans le cas où le logement est loué pendant une période de 12 ans.

Ainsi, au moment de votre déclaration annuelle de revenus, il est important de déclarer cet investissement local et joindre une copie de votre bail, un avis d’imposition du locataire du logement ainsi qu’une note récapitulative des travaux réalisés et leur montant.

Enfin, le propriétaire peut solliciter des déductions de charges sur ses impôts, telles que la taxe foncière, les frais de gestion locative, etc.

Précisons par ailleurs que la réduction d’impôts concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.

Investissement immobilier dans l’ancien : laissez-vous guider par nos avocats

Les conditions d’application de ce dispositif sont strictes et il vous faudra fournir un certain nombre de documents justificatifs.

Avocats Picovschi est là pour vous aider à constituer votre dossier, vérifier que vous remplissez tous les critères d’éligibilité et à défaut vous orienter vers un autre dispositif peut être plus adapté à votre situation personnelle.

Par ailleurs, même si vous remplissez les critères, l’avocat est là pour affiner votre projet, vous proposer la solution d’optimisation la plus adaptée à votre situation et vous assister dans le cadre de vos déclarations de revenus.

Leur expérience du secteur immobilier combinée à ses compétences en fiscalité sont des atouts de taille pour vous aider à décrypter toutes les subtilités des nombreux dispositifs en place, anticiper les changements de règlementations et de situation personnelles et pour vous aider à préparer l’avenir et non seulement l’investissement présent.

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif et savoir si vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt ? Contactez Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et en droit fiscal depuis plus de 30 ans.

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