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Investissement immobilier : quelles nouveautés en 2021 pour la location meublée ?

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Propriétaire de plusieurs biens immobiliers en location meublée, vous avez entendu dire que des changements étaient opérés en 2021 et vous vous demandez quelles sont les conséquences ? La fiscalité des locations meublées a-t-elle changée ? Allez-vous devoir payer plus ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, peut vous conseiller et vous accompagner dans vos investissements immobiliers.

Comment fonctionne la location d’un logement meublé ?

La location meublée consiste en une location d’un bien doté de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne, permettant au locataire de pouvoir s’installer sans rien apporter d’autres que ses effets personnels.

Depuis la loi Alur, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : « Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Un décret est venu fixer les éléments que doit au minimum comporter le logement pour reconnu comme meublé.

Bien évidemment, le mobilier et les équipements nécessaires doivent être acheté par le propriétaire-bailleur. Il doit les inscrire au bilan de son entreprise.

Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Les revenus générés par la location meublée, activité commerciale au sens de la fiscalité, relèvent de l’impôt sur le revenu de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le régime fiscal applicable dépend si l’activité est exercée ou non à titre professionnel.

Le loueur meublé est professionnel au sens fiscal lorsqu’il respecte les conditions suivantes :

  • Un membre au moins de votre foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel ;
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont supérieures à 23.000 euros sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année ;
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas respectées, vous êtes assujettit au régime du loueur non professionnel.

Lorsque les conditions requises pour bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé professionnels sont remplies, les bénéfices réalisés dans le cadre de l'activité sont imposés selon le régime général des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi plusieurs remarques :

  • Les déficits retirés de l'activité de loueur en meublé exercée à titre professionnel sont imputés sur le revenu global du contribuable, sans limitation de montant ;
  • Les plus-values constatées lors de la cession d'éléments immobilisés (et, notamment, lors de la cession des immeubles affectés à l'activité) sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles, de telle sorte qu'elles peuvent bénéficier de l'exonération prévue par l'article 151 septies du CGI ou de l'abattement prévu par l'article 151 septies B ;
  • Lorsque l'exploitant est soumis au régime micro-BIC, le revenu imposable est calculé par application de l'abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Lorsque l'exploitant ne remplit pas les conditions requises, il est qualifié de loueur en meublé non-professionnel et est soumis à un régime spécifique, à savoir :

  • Les profits retirés de l'exercice de l'activité de location demeurent imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, mais les déficits constatés dans le cadre de cette activité ne peuvent s'imputer sur le revenu global : ils doivent être imputés exclusivement sur les revenus procurés par cette activité au cours des dix années suivantes au cours desquelles elle ne sera pas exercée ;
  • Les plus-values constatées lors de la cession des immeubles affectés à l'activité de loueur en meublé ne sont pas soumises au régime des plus-values professionnelles, mais relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers ; si l'exploitant a pratiqué un amortissement sur l'immeuble, il n'en est pas tenu compte pour le calcul de la plus-value.

La complexité du droit fiscal peut justifier l’intervention d’un avocat qui pourra vous aiguiller et vous expliquer la réglementation.

Qu’est-ce qui change en 2021 ?

Depuis le 1er janvier 2021, tous les loueurs meublés professionnels vont être assujettis aux cotisations sociales des indépendants. Cette mesure concerne donc les bailleurs dont les revenus tirés des locations meublés sont supérieurs à 23 000 euros et supérieurs à l'ensemble des autres revenus professionnels.

A noter qu’avant la réforme, seuls les loueurs en meublé professionnels inscrits au Registre de commerce et des sociétés étaient soumis à l'impôt. Désormais cette condition a été supprimée. L'impact de la mesure sera important puisque leurs bénéfices n'étaient jusqu'alors imposés qu'à 17,2%.

Si vous êtes loueurs en meublé non professionnel, vous n’êtes normalement pas concerné par les cotisations sociales et vos revenus resteront soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, il y a une exception : si vos revenus issus de locations saisonnières dépassent 23 000 € par an, alors vous serez soumis aux cotisations sociales sur votre résultat net, même si vous restez loueur non professionnel.

En définitive, cotisent désormais les loueurs professionnels mais aussi les loueurs non professionnels qui font de la location saisonnière de façon significative. Les locations « AirBNB » sont évidemment visées.

De plus, les bailleurs dont l’activité ne serait pas bénéficiaire n’échapperont plus aux prélèvements obligatoires. Ils devront tout de même s’acquitter d’un forfait de 1 145 euros à l’Urssaf.

Afin de ne pas se perdre parmi la réglementation de la location meublée, il peut être utile d’être accompagné d’un professionnel du droit. Avocats Picovschi peut vous conseiller au mieux sur les stratégies fiscales à adopter pour vos investissements immobiliers afin de vous éviter de mauvaises surprises.

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