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Retard VEFA et intempéries : obtenez des indemnités

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Vous avez acheté un bien immobilier « sur plan » par un contrat de VEFA mais la date de livraison ne cesse d’être repoussée. En cause ? Le vendeur prétend que des intempéries affectent le chantier et empêche une livraison en temps et en heure. Sachez que l’obtention d’indemnités au titre de ce retard est soumise à certaines conditions. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous assiste en cas de retard VEFA.

Le constructeur a l’obligation de justifier son retard de livraison

Il n’est pas rare que des conditions météorologiques défavorables fassent obstacle à la construction de votre logement neuf. Ce type de situation implique une réorganisation du chantier, ce qui peut retarder d’autant de temps la livraison de votre bien immobilier.

Le promoteur peut tout à fait arguer de ces intempéries afin de justifier son retard. Il s’agit d’une cause légitime de retard de livraison. Néanmoins, même lorsque ce cas de figure est prévu dans le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) aux termes d’une clause exonératoire de responsabilité, le promoteur (ou le constructeur) se trouve dans l’obligation de le prouver. Lorsque le promoteur justifie son retard, il n’a pas l’obligation de vous verser des indemnités de retard car les intempéries ne sont pas de son fait.

Ainsi, lorsqu’il est précisé un motif de suspension de la construction – et donc de la livraison – au sein même de l’acte contractuel, tel que des intempéries (pluie, neige, grêle, etc.), et que ce motif se réalise, l’entreprise constructrice doit pouvoir fournir des documents attestant de la situation d’intempérie. À ce titre, elle dispose de services dédiés auprès de sociétés spécialisées, voire auprès de Météo France. Dans certains actes authentiques, il est à ce titre prévu que le constructeur devra fournir des relevés officiels à l’acheteur.

Toutefois, la transmission de relevés météo est loin d’être suffisante. Outre le fait que ces relevés doivent mentionner les données mesurées, la nature des intempéries doit causer un véritable obstacle à la poursuite du chantier dans des conditions normales. Dans ce cadre, nous pouvons fortement douter qu’une construction avancée, dont l’essentiel du chantier était couvert (et donc hors d’état d’être affecté par les intempéries alléguées), puisse faire l’objet d’une suspension pour ce même motif.

De plus, la déclaration ou l’attestation d’intempéries doit être communiquée au maître d’ouvrage dans un délai maximum d’un mois après l’avarie. Dans le cas contraire, il sera impossible pour l’entrepreneur d’écarter votre droit à indemnisation, sous couvert que celui-ci soit prévu contractuellement.

Que se passe-t-il lorsque le cumul de jours d’intempérie est de 60 et que le retard est de plusieurs mois ? Dans un arrêt en date du 23 mai 2019, la Cour de cassation a considéré qu’une clause qui prévoit que « la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier » n’est pas abusive (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-14.212). Attention donc à bien regarder les relevés météorologiques communiqués par le constructeur et à étudier les clauses du contrat de VEFA.

Si vous estimez que le promoteur prévoit un retard de livraison bien supérieur au nombre de jours d’intempéries, et abuse de ce fait de ce motif légitime de retard de livraison, n’attendez pas pour prendre contact avec un avocat compétent en la matière qui pourra déterminer avec vous l’opportunité d’engager une action en justice. Le montant des indemnités peut dans certains cas s’avérer conséquent, notamment lorsqu’il y a plusieurs mois de retard, et que le bien en question vaut plusieurs centaines de milliers d’euros. Comptez 1/3000ème du prix de vente par jour de retard.

L’existence d’une clause pénale : condition sine qua non du versement d’indemnités

Pour obtenir des indemnités, il est nécessaire qu’une clause pénale ait prévu ce droit à indemnisation pour retard de livraison. En effet, il n’existe aucune obligation pesant sur le promoteur de vous verser des pénalités de retard.

Dans ce cadre, il convient de vérifier que le contrat stipule une telle clause avant d’engager toute procédure ou de diligenter tout acte tendant vers l’obtention d’une indemnisation financière.

D’autre part, il serait mal avisé de « sanctionner » le promoteur pour son retard de livraison en refusant de payer le solde dû au titre de la vente. En effet, par un arrêt du 14 février 2019 (Cass. 3ème Civ., 14 février 2019, n° 17-31.665), la troisième chambre civile a pu confirmer le principe selon lequel la stipulation de pénalités de retard n’excluait pas la mise en œuvre de solutions issues du droit commun des obligations. À ce titre, il est totalement loisible au vendeur de faire valoir l’existence d’une clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement de l’intégralité du prix afin de suspendre l’exécution de sa propre obligation, qu’il s’agisse de celle de livrer, ou celle de payer les indemnités de retard dues.

Nous vous déconseillons donc fortement de suspendre les versements du prix de la vente en cas de retard de livraison. Dans une telle situation, la meilleure option demeure de se faire assister d’un avocat compétent en droit de l’immobilier et droit de la construction afin d’obtenir réparation de votre préjudice.

La plus-value de l’avocat dans le cadre de la procédure

Selon un arrêt du 23 mars 2017 (Cass. 3ème Civ., 23 mars 2017, n° 15-26.404), un retard de livraison d’une VEFA n’est d’une gravité suffisante pour justifier d’une résolution du contrat que lorsqu’il excède les 3 mois et demi à partir de la date initialement prévue. Avant écoulement de ce délai, il est donc plus aisé de demander à ce que le promoteur vous verse des indemnités.

À ce titre, se faire assister d’un avocat compétent en la matière représentera la meilleure carte à jouer étant donné qu’il saura fonder correctement votre demande d’indemnisation, en tant qu’expert du droit de la construction et de l’immobilier.

En effet, il existe deux fondements possibles. Si vous disposez de preuves attestant du fait que le retard de livraison vous a causé un préjudice distinct du simple retard tels que des frais d’hébergement, de déménagement, ou liés à la location de garde-meubles par exemple, une action en dommages et intérêts pourra être intentée, sous couvert de pouvoir apporter des justificatifs liés aux dépenses engagées. D’autre part, si une clause pénale est prévue au contrat, votre Conseil saura vous guider tout au long de la procédure d’indemnisation qui, rappelons, comporte des conditions strictes de mise en œuvre.

Passé le délai de livraison et en l’absence de toute justification afférente aux intempéries alléguées, il faudra adresser une mise en demeure préalable par laquelle vous sommez le promoteur soit de livrer le bien qui fait l’objet de la VEFA, soit de verser les pénalités prévues au contrat.

Lorsque l’éventualité d’un contentieux se fait de plus en plus certaine, votre avocat pourra vous aviser de faire constater le retard par un huissier de justice afin de disposer de preuves tangibles dans la perspective d’une future action judiciaire. Dans ce cas, il s’attachera à réunir tout document et faits appuyant votre demande afin d’obtenir gain de cause auprès du juge. L’obtention de dommages et intérêts en plus des pénalités de retard ne saura que d’autant plus facilitée grâce à l’expertise et le soutien indéfectible de votre avocat.

Conscients des difficultés que vous pouvez rencontrer dans le cadre d’un retard de livraison d’une VEFA, nos avocats s’affairent depuis plus de 30 ans à construire des défenses solides dans le cadre de ce type de dossier. Cette situation complexe et délicate pour vos finances peut devenir un véritable calvaire si vous ne vous faites pas assister rapidement.

Avocats Picovschi, cabinet compétent en droit de la construction et droit de l’immobilier situé à Paris 17ème, s’engage à vous accompagner durant cette épreuve.

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