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Délai de livraison doublé : quels sont les droits du promoteur ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 13/12/2019

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SOMMAIRE

Promoteur immobilier, vous subissez malgré vous les nombreux retards de vos constructeurs. Votre contrat prévoit une clause de majoration de délai et vous souhaitez être indemnisé afin de pallier le mécontentement de vos clients ? Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction et droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous assiste dans la mise en place de vos contrats afin de prévenir les futurs contentieux.

Le principe : les indemnités consécutives au retard du constructeur

En tant que promoteur immobilier, vous êtes tenu par de nombreux délais tout au long du projet, de la conception à l’achèvement des travaux. En effet, les contrats de construction sont conditionnés à un délai. En d’autres termes, le contrat prévoit que la livraison doit, soit être effectuée à une date précise, soit intervenir à l’issue d’un certain délai.

Il est malheureusement fréquent que ces délais ne soient pas respectés par les constructeurs. De plus, la défaillance ou le retard d’un constructeur peut pénaliser l’ensemble du chantier et entraîner des retards en chaîne auprès d’autres entrepreneurs. Ainsi, vous êtes pénalisé et vos clients risquent de vous demander des indemnités pour retard de livraison.

Dans la mesure où le contrat prévoit une date de livraison, vous avez tout intérêt à agir en responsabilité contractuelle afin de demander réparation aux constructeurs. Attention ! Il est parfois plus opportun pour vous d’agir contre les constructeurs une fois les travaux achevés afin de ne pas aggraver les tensions déjà existantes. Nos avocats vous aideront alors à y voir plus clair et vous proposeront la stratégie la plus adaptée à votre situation.

Par ailleurs, le contrat peut prévoir une clause de pénalité de retards. Cette clause, librement déterminée par les parties (mais rarement insérée dans le contrat), peut vous permettre, en tant que promoteur immobilier, d’obtenir réparation. Le montant de ces pénalités est librement fixé par les parties, mais ne peut en principe être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (articles L. 231-6 et R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation).

Si vous êtes confronté à un retard conséquent de votre constructeur, n’attendez pour agir ! Vous risqueriez d’aggraver la situation. Faites-vous conseiller par un avocat compétent en droit de la construction, qui connaît parfaitement les intérêts des promoteurs immobiliers. Il saura vous orienter afin de solliciter l’achèvement de l’immeuble dans les plus brefs délais et obtenir réparation de votre préjudice.

En effet, les conseils d’un avocat rompu à ces procédures et ces problématiques sont nécessaires pour obtenir réparation de votre préjudice. Certaines démarches doivent être accomplies afin d’obtenir cette indemnité, par exemple vous devez mettre en demeure le constructeur de terminer l’achèvement des travaux dans un nouveau délai déterminé.  Dans certains cas, votre avocat vous conseillera même de recourir à un huissier de justice afin de constater le retard. Ne prenez pas de risques à agir seul, les conséquences pourraient s’avérer lourdes tant d’un point de vue financier que d’un point de vue procédural.

En tout état de cause, l’avocat vous accompagne afin d’adopter la meilleure stratégie pour votre affaire, tant en amont pour anticiper d’éventuels retards des constructeurs, qu’a posteriori dans le cadre d’une procédure d’indemnisation.

Tempérament : les clauses de majoration de délai et les clauses d’intempéries

En principe, vous pouvez obtenir une indemnisation en raison du retard de livraison de votre constructeur, que le contrat prévoie ou non des pénalités de retard.

Toutefois, les constructeurs se protègent en insérant dans leur contrat des clauses justifiant les retards et empêchant de faire courir le délai prévu pour les pénalités.

Ces clauses doivent être rédigées minutieusement puisque la loi ne les autorise que pour certains motifs, notamment ceux résultant d’un cas de force majeure, des intempéries, de la liquidation judiciaire d’une entreprise, etc.

Cette clause de prorogation de délai permet aux constructeurs de s’exonérer de la responsabilité de retard pour une certaine période. Par exemple, pour l’acquisition d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dont la livraison est prévue dans 2 ans, le constructeur n’engagera pas sa responsabilité pour un retard de 3 mois si les intempéries (pluies, vents, etc.) ont retardé l’achèvement des travaux.

Cette clause est largement validée par la jurisprudence qui refuse de la considérer comme abusive : « la clause susvisée n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’était pas abusive » (Cass. Civ 3e 24.10.2012, n° 11-17.800).

Récemment, la jurisprudence est allée encore plus loin en validant une clause doublant le délai de livraison initialement prévu. En l’espèce, la clause prévoyait qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien, la livraison de celui-ci sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. En substance, la Cour de cassation juge que cette clause n’est pas abusive (Civ. 3e, 23 mai 2019, n°18-14.212).

Cette jurisprudence, bien que sévère pour l’acheteur, complète l’avis rendu le 29 septembre 2016 par la Commission des clauses abusives.

Dans ce contexte, si vous êtes victime d’un retard du fait de votre constructeur, n’attendez pas avant d’agir et de consulter un avocat. Ce dernier pourra étudier ladite clause et vérifier si cette dernière n’est pas abusive.

Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction et de l’immobilier depuis plus de 30 ans, vous assiste et défend vos intérêts dans le cadre de contentieux liés aux opérations de construction.

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