Vente à la découpe d’un immeuble : l’avocat fiscaliste valorise votre investissement

SOMMAIRE

Rentabiliser efficacement votre résidence principale : la vente à la découpe
Maîtrisez le cout et les risques d’une telle opération
Envisager la SCI dans l’opération de découpage

Vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier devenu trop grand pour vous ou engendrant trop de frais d’entretien ? Vous souhaitez faire prospérer votre patrimoine ? Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien à rénover pour le valoriser ? Avez-vous pensé à la vente à la découpe ? Cette opération immobilière présente de nombreux avantages. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et en droit fiscal, vous accompagne à chaque étape de cette opération immobilière afin d’assurer la réussite de votre projet.

Rentabiliser efficacement votre résidence principale : la vente à la découpe

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vos enfants sont partis faire leurs études ou ont déjà quitté le nid familial et laissent un grand vide dans la maison qui les a vu grandir. Ou bien vous détenez un grand terrain qui vous prend beaucoup de temps et vous n’avez plus la force ou l’envie d’entretenir une si grande parcelle.

Il est peut-être temps pour vous d’envisager la vente à la découpe.

On peut définir la vente à la découpe comme étant la vente, lot par lot, d’un immeuble. L’immeuble est soit vendu entier à un investisseur pour qu’il le divise ensuite, soit vendu déjà découpé.

La vente en lot s’oppose à la vente en « bloc » qui est la vente d’un bien immobilier en entier.

Ainsi, vendre un immeuble en lots consiste à diviser juridiquement et matériellement un bien immobilier en vue de vendre appartement par appartement les lots issus de cette division.

Vous pouvez effectuer cette division sur votre résidence principale, mais aussi dans le cadre de l’achat d’un immeuble en vue de le revendre en appartements le diviser en lots par la suite.

La division de votre bien peut aisément générer un gain important tiré de sa vente puisque la vente en plusieurs lots d’une propriété peut rapporter davantage qu’en le cédant entier, et cela sans compter l’évolution à la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années. Cela pourra ainsi vous permettre d’obtenir un prix plus élevé que celui payé pour l’acquérir il y a quelques années.

Qui plus est, l’achat d’un lot comme appartement brut, non rénové, peut permettre à l’acquéreur dans le cadre d’un investissement locatif de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.

Attention toutefois si vous habitez dans un immeuble : le règlement de copropriété peut vous interdire la division. N’oubliez pas de le consulter préalablement à toutes opérations. Le recours contre ce règlement de copropriété doit être porté devant le TGI où l’assistance d’un avocat est obligatoire.

La loi ALUR promulguée en 2014 a permis de faciliter le détachement des parcelles et supprimer le coefficient d’occupation des sols, dans la plupart des villes qui limitaient le nombre de mètres carrés construits.

L’assistance d’un avocat fiscaliste dans la réalisation de cette opération est nécessaire pour éviter toute mauvaise qualification de la part de l’administration.

Maîtrisez le cout et les risques d’une telle opération

En matière de vente à la découpe, le prix fiscal de l’opération peut vite devenir synonyme de difficultés si vous n’êtes pas correctement conseillé sur le projet. L’assistance d’un avocat fiscaliste peut se révéler déterminante dans l’établissement de votre projet immobilier.

Lors de la vente en lots de studios d’un bien par exemple, les gains pouvant être générés par l’opération peuvent être alléchants, et une plus-value est ainsi facilement réalisable.

Ce revenu, aussi exceptionnel soit-il, est encadré strictement par l’administration fiscale, puisque les plus-values immobilières sont ainsi taxées.

Elles résultent de la différence entre le prix de vente du bien (déduction faite des frais de cession et éventuellement de la TVA acquittée) et le prix de cession (augmenté des frais d’enregistrement et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration avancées par le vendeur).

Il existe une exonération d’impôt sur les plus-values des résidences principales. Elle porte aussi sur la vente de sa dépendance immédiate. À défaut, la plus-value sera imposée au taux de 19% plus 15,5% de prélèvements sociaux.

La taxe sur les plus-values immobilières diminue ensuite en fonction de la durée de détention. Les plus-values immobilières ne sont ainsi plus taxées après 22 ans de détention concernant l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

De même, l’administration fiscale considère que la partie de l’immeuble divisée que vous souhaitez vendre est pleinement redevable des taxes communales et nationales. Ainsi, on peut citer à titre d’exemple des impôts tels que la taxe foncière, la taxe additionnelle spéciale annuelle, des droits d’enregistrement...

L’avocat compétent en fiscalité et droit immobilier évaluera la rentabilité de l’opération et sa faisabilité au regard de ces enjeux. Il pourra effectuer une simulation de l’ensemble des impôts à payer. Par conséquent, si les frais sont conséquents, il sera peut-être temps de réfléchir à reporter l’opération voire même à l’oublier.

Envisager la SCI dans l’opération de découpage

Si vous avez fait un emprunt pour acquérir le bien immobilier et que vous êtes imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il est intéressant d’envisager la création d’une société civile immobilière (SCI). La valeur du bien sera réduite d’autant par les charges.

Les SCI offrent de multiples avantages en matière de gestion et transmission de bien immobilier. L’assistance de l’avocat fiscaliste permettra d’optimiser la fiscalité associée à ce mécanisme.

La vente à la découpe, de surcroît si vous êtes un peu bricoleur, peut tout de même comporter des risques fiscaux. L’administration fiscale peut considérer que le rachat de biens immobiliers en vue de leurs découpes pour être revendus par la suite vous place fiscalement dans la situation d’un marchand de biens.

La fréquence des opérations d’achat pour la revente, même une opération par an, peut suffire dans certains cas à la requalification du projet et aux sanctions qui s’ensuivent. Ainsi, les bénéfices seront soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 33,1/3 et les ventes qui ont été réalisées devront être soumises à la TVA immobilière.

La requalification en tant que marchand de bien entraîne également un redressement fiscal avec une majoration de 10, 40 ou 80% augmenté des pénalités de retard.

Si vous avez un projet de vente à la découpe ou un contentieux en la matière, l’assistance d’un avocat compétent en fiscalité et droit de la construction sera capital pour sécuriser un maximum votre investissement. Avocat Picovschi exerçant depuis près de trente ans au barreau de Paris se tient prêt à vous accompagner dans vos projets.

Sources : service-public.fr, « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière », 1er janvier 2019 ; notaires.fr , « Calculer une plus-value immobilière », 18/02/2019.

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