Baux commerciaux : qu’est-ce que la loi 3DS ?

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Le 21 février 2022, le gouvernement a promulgué la loi n° 2022-217 relative à la différenciation, la décentralisation et la déconcentration (loi 3DS). Cette loi, qui dispose de mesures juridiques, sociales et fiscales, vise à simplifier l’action publique locale. La loi comporte également de nouvelles dispositions en lien avec le domaine des baux commerciaux, et vient notamment modifier les contours du droit de préemption du locataire commercial. Éclairages par Avocats Picovschi quant aux dispositions de la loi 3DS.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption est considéré comme une prérogative attribuée aux collectivités publiques ou à une personne privée afin d’acquérir, en priorité, un bien par rapport à un autre acquéreur. Ainsi, il existe plusieurs types de droits de préemption.

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption permet à une commune d’acquérir en priorité certains biens qui se trouvent sur son territoire. Institué dans un but d’intérêt général, cet avantage permet de protéger, d’aménager ou de développer certaines activités (article L300-1 du Code de l’urbanisme).

Dans un objectif de préservation du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption a pour but de mettre en place diverses actions afin de maintenir ou de relancer le développement des activités artisanales et commerciales de proximité, mais également de favoriser la diversité afin de promouvoir une diversité constituée.

Il est possible pour le titulaire de ce droit de le déléguer à des organismes spécifiquement définis par l’article L. 211-2 du Code l’urbanisme. Dès lors, parmi les modifications apportées aux droits de préemption, le droit de préemption urbain (DPU) voit sa liste des délégataires s’allonger par la loi 3DS. À cet égard, la loi 3DS, par le biais de ses articles 110 et 112, met en place de nouvelles possibilités de délégation du droit de préemption urbain dans le but d’acquérir tant des fonds de commerce, des fonds artisanaux que des baux commerciaux ou des terrains pour lesquels des projets d’aménagement commercial existent (ZAD).

Le droit de préemption du locataire commercial

Dans un second temps, la loi 3DS vient ajouter une nouvelle exception à la loi Pinel qui vise à encadrer le droit de préemption du locataire commercial afin de préserver le commerce et l’artisanat de proximité.

En effet, le droit de préemption du locataire n’était pas applicable si la vente portait sur :

  • une cession unique de plusieurs locaux d’un même ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts ;
  • cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial
  • une cession globale d’un immeuble qui comprend des locaux commerciaux ;
  • une cession d’un local au conjoint du bailleur, ascendant ou descendant du bailleur (ou de son conjoint).

Enfin, le droit de préemption du locataire n’est également pas applicable lorsque le bien fait l’objet d’une application du droit de préemption prévu par les dispositions du Code de l’urbanisme à l’occasion de l’aliénation ou la donation du bien.

À travers ses mesures, la loi 3DS ajoute une sixième exception qui permet désormais à tout porteur de projet d’un intérêt général de faire valoir un droit de préemption au détriment de celui du locataire commercial.

Force est de constater que cette nouvelle loi s’inscrit principalement dans une volonté de maintenir des activités d’intérêt général à travers tout type d’activités commerciales.

Plan « Avenir Montagnes » et loi 3DS

La crise sanitaire a impacté de manière globale tout le secteur du tourisme. Cet impact s’est d’autant plus fait ressentir dans l’activité touristique en zone de montagne qui a fait l’objet d’un plan « Avenir Montagnes » de la part du gouvernement 27 mai 2021.

Outre les difficultés économiques, le tourisme en montagne est de plus en plus touché par le phénomène de « lits froids ». Ce phénomène s’explique par une abondance de biens immobiliers occupés moins de 4 semaines par an. Ces logements sont rarement occupés par leur propriétaire et ne sont pas proposés à la location. Ces logements vides font de la commune et des commerçants, les premières victimes de ce phénomène.

L’objectif de relance et de durabilité énoncé dans le plan « Avenir Montagnes » vise à enrayer la formation des « lits froids » et à dynamiser l’immobilier de loisir. À cette fin, le plan a mis en place une cessibilité du droit de préemption dans les cas spécifiques du tourisme de montagne. Ce droit de préemption est aussi connu sous le nom de droit de préférence du locataire. Ainsi, selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui a l’intention de vendre doit préalablement informer son locataire de sa volonté et lui notifier une offre de vente.

L’article L321-5 du Code du tourisme, créé par la loi 3DS, permet à l’exploitant d’une résidence de tourisme située en zone de montagne de céder gratuitement son droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, à une société publique locale ou à un opérateur agréé par l'État.

En contrepartie, le cessionnaire s’engage à exploiter les biens acquis en qualité de résidence touristique pour une durée de 9 ans minimum.

Bien que cette mesure soit récente, celle-ci semble lutter contre la vente de ces hébergements à des particuliers qui en font un usage d’utilisation de résidence secondaire et donc qui accroît le phénomène de « lits froids ».

Avocats Picovschi, composé d’avocats collaborateurs aux multiples compétences, se tient à votre disposition pour vous accompagner si vous êtes confronté à une problématique de préemption. Les enjeux en présence justifient pleinement le recours à un professionnel du droit qui saura vous informer sur vos droits et devoirs.

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