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Promoteur immobilier et trouble du voisinage : que faire ?

Par Avocats PICOVSCHI | Publié le 27/08/2018

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Promoteur immobilier, vous avez entrepris la construction d’un immeuble dans une zone habitée, sachez que celle-ci peut-être à l’origine de troubles du voisinage. Vous faites l’objet d’un recours des voisins à ce sujet ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier et en droit de la construction à Paris depuis 1988, vous informe de vos droits et vous assiste en cas de contentieux.

La notion de troubles du voisinage

La notion de troubles du voisinage est issue de la jurisprudence. Les juges ont en effet institué un adage selon lequel « nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ». Elle trouve en outre un fondement juridique en l’article 544 du Code civil relatif au respect de la propriété privée.

Peuvent notamment être considérés comme des troubles du voisinage les nuisances sonores ou olfactives, une perte d’ensoleillement, une gêne esthétique, la détérioration du bien, etc. Il peut donc s’agir de troubles immatériels ou de troubles matériels, dont la réparation sera intégralement à la charge du maître d’ouvrage. Dans les deux cas, le voisin ayant subi une perturbation anormale pourra demander que le préjudice soit compensé par le versement de dommages-intérêts.

Les personnes troublées peuvent de ce fait subir un préjudice qui résulte de la perte de jouissance de leur bien. Les constructions immobilières, dont la réalisation s’étale dans le temps, peuvent par conséquent être à l’origine de nombreux troubles du voisinage.

La responsabilité des entreprises travaillant sur le chantier

La personne qui s’estime victime de nuisances peut engager la responsabilité sans faute du maître d’ouvrage. Elle devra seulement apporter la preuve de l’existence du trouble et établir le lien de causalité entre la réalisation du chantier et le préjudice constaté. En effet un trouble de voisinage pourrait se définir « comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu'il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même celui-ci serait inhérent à une activité licite et qu'aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause » (Cour d’appel d’Orléans, 23 janvier 1997). Les juges du fond apprécieront librement le caractère anormal du trouble en question, notamment en tenant compte de l’environnement.

L’avocat en droit immobilier, expérimenté en contentieux relatifs aux troubles de voisinage, sera une aide précieuse pour vous aider à apporter la preuve que les éléments avancés par le voisin à l’origine de l’action ne sont pas constitutifs d’un trouble du voisinage. En effet, la connaissance précise de la loi et de l’abondante jurisprudence concernant ce type de conflits pourra vous offrir une meilleure vision des risques que vous encourez, de vos chances de succès et des meilleures options qui s’offrent à vous.

Initialement, seul le maître d’ouvrage d’une construction, c'est-à-dire le promoteur ou le particulier pour le compte duquel l’opération est réalisée, pouvait voir sa responsabilité engagée pour trouble du voisinage.

Depuis un arrêt du 22 juin 2005, la Cour de cassation a considéré que les constructeurs intervenant sur le chantier pouvaient être considérés comme des « voisins occasionnels ». Il en résulte que la responsabilité du maître d’œuvre vis-à-vis des voisins qui se plaignent de troubles anormaux du voisinage peut être étendue aux différents intervenants. Entrepreneur, gestionnaire de projet, architecte ou encore sous-traitant sont autant de professionnels qui pourraient voir leur responsabilité engagée.

Comment réagir en cas de recours ?

Le professionnel tenu pour responsable des troubles peut être condamné à faire cesser ces derniers et à réparer les éventuels désordres, tels que des fissures.

Le maître d’ouvrage condamné à indemniser la victime du trouble dispose en principe d’un recours contre les différents intervenants à la construction. Le recours pourra alors être dirigé contre l’entreprise, mais également contre d’autres intervenants qui, par leur fonction, peuvent être à l’origine du trouble (bureau d’étude, architecte, etc.).

L’assistance d’un avocat sera un atout essentiel pour constituer un dossier solide permettant de limiter votre responsabilité, par exemple en vous retournant contre le véritable fauteur de trouble. Qu’une action soit initiée contre vous ou que vous ayez été condamné à réparer le dommage subi ou à payer des dommages-intérêts, votre avocat vous aidera à établir la meilleure stratégie pour défendre vos intérêts ou pour mener à bien une action contre l’auteur du trouble visant à obtenir le remboursement des frais engagés.

Par ailleurs, sachez que des précautions peuvent être prises. Le maître d’ouvrage peut faire expertiser les immeubles voisins grâce au « référé préventif ». L’expert désigné judiciairement sera alors chargé de dresser un état des lieux des biens et de faire des préconisations afin d’éviter tout trouble. Le but de cette démarche est de prévenir les conflits et d’éviter, par exemple, qu’un voisin n’impute l’existence d’une fissure antérieure au chantier en cours.

Chaque problématique et chaque cas étant unique, seul un expert pourra vous conseiller et vous assister dans vos démarches. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et en droit de la construction à Paris depuis 1988, vous assiste en cas de litige résultant de troubles du voisinage.

Sources : Legifrance.gouv.fr : article 544, 1240, 1241 du Code civil ; Cour de cassation, 3ème civile, 22 juin 2005, n°03-20.068 ; Cour d’appel d’Orléans, 23 janv. 1997 : JurisData n° 1997-040330; LexisNexis, Fasc. 265-10 : Régimes divers – Troubles de voisinage, 27 novembre 2017, Guy Courtieu

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