VEFA et responsabilité du constructeur : l’avocat vous défend

Par Avocats Picvoschi | Publié le 20/07/2018

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En tant qu’entrepreneur, vous avez la charge de plusieurs chantiers. Dans le cadre de vos relations avec vos sous-traitants ou vos clients, de nombreuses problématiques peuvent émerger et mettre en péril votre activité. Quelles sont vos obligations et vos responsabilités contractuelles ? Que se passe-t-il lorsque vous rencontrez des problèmes au cours du chantier ? Avocats Picovschi, cabinet expert en immobilier à Paris, conseille et assiste les professionnels de la construction en cas de contentieux. Retour sur les principaux problèmes du constructeur.

Retard de livraison : l’avocat vous défend !

Lors de la conclusion d’un contrat de VEFA, l’acquéreur s’engage à acheter un bien sur plan selon un certain cahier des charges. La date de livraison est l’un des éléments essentiels pour le client. Toutefois, en tant que professionnel de la construction, vous savez que les imprévus ne sont pas rares et il peut arriver que les travaux prennent du retard. En effet, de nombreux facteurs doivent être pris en compte et ne tiennent pas qu’à vous : livraison des matériaux par vos prestataires, contentieux et annulation de votre permis de construire, imprévu dans le déroulement de la construction nécessitant des adaptations techniques, une météo particulièrement défavorable, etc.

En tant que constructeur, des moyens de défense existent pour vous protéger d’acquéreur qui voudrait profiter de ce retard pour annuler la vente ou obtenir des pénalités fantaisistes. En amont, comme en aval, un avocat compétent vous aidera à sécuriser vos contrats et à défendre vos intérêts. Il s’agira par exemple de la précision dans vos contrats de réservation des modalités de la force majeure ou des causes légitimes, qui vous exonèrent de votre responsabilité dans le retard de livraison.

De même, l’avocat pourra vous aider à négocier une transaction pour éviter que la situation ne se détériore dans vos relations avec l’acquéreur et pour obtenir des délais négociés. Pour finir, si votre client vous assigne en justice, pour obtenir des pénalités de retard prévues au contrat, votre avocat cherchera à modérer la pénalité convenue en prouvant, par exemple, qu’elle est manifestement excessive.

Responsabilités liées à l’ouvrage et aux défauts lors de la réalisation des travaux

Le constructeur est tenu à trois types de garanties :

  • une  garantie de parfait achèvement, qui suit l’année après la réception des travaux. Les constructeurs sont ainsi tenus de reprendre toutes les anomalies : non-respect du cahier des charges, revêtement non conforme, problèmes de canalisation, etc ;
  • une garantie biennale qui porte sur tous les travaux de remplacement des équipements qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux ;
  • une garantie de vices cachés, sur les dommages qui compromettent la solidité ou la destination de l’ouvrage. Cette garantie s’étend sur dix ans après la réception par l’acheteur.

Un avocat expert saura vous donner les clefs, en fonction de votre situation, pour défendre vos intérêts. Par exemple, il pourra démontrer que certains désordres, qui auraient pu répondre de la garantie de parfait achèvement ne peuvent plus en bénéficier (prescription, absence de réserves et désordres apparents, tacitement accepter par l’acquéreur, etc.). En fonction des circonstances, il pourra demander une expertise pour que l’ouvrage obtienne réparation auprès de vos sous-traitants, etc.

Faire appel à un avocat expert en droit de l’immobilier sera un atout essentiel pour limiter votre responsabilité contractuelle et minimiser les risques financiers, que peut vous faire courir un défaut dans la réalisation des travaux que vous entreprenez.

Responsabilité délictuelle à l’égard des tiers

Le constructeur peut également se trouver dans une situation conflictuelle avec des tiers. Comme toute personne, le constructeur est susceptible d’engager sa responsabilité, lorsqu’il cause, de son fait, un dommage à autrui. Sa responsabilité délictuelle pourrait ainsi être recherchée en cas de troubles de voisinage, de dommages occasionnés aux immeubles voisins, etc.

Votre avocat vous aidera à faire face à ses conflits, en prévenant les troubles pour éviter une perte de la plus-value de votre projet. Il vous aidera par exemple, à démontrer l’absence de lien de causalité entre le dommage allégué et votre activité.

Un métier à risque : des avocats pour vous défendre

Promoteur, constructeur sont des métiers assez risqués et pèse sur vous un risque financier et juridique important. De nombreuses précautions ou recours existent pour limiter les litiges et les aléas de votre activité.

Le droit de la construction est une branche du droit complexe qui nécessite en effet des compétences précises et une connaissance aussi bien des règles que des décisions jurisprudentielles qui illustrent leur portée et leur application.

Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier, de la construction et en droit des assurances, pourra vous apporter une aide précieuse pour organiser votre activité (rédaction de vos contrats, rapport avec vos sous-traitants, etc.) et anticiper les risques inhérents.

Sources : legifrance.gouv.fr ; articles 1231-5, 1792 et suivants du Code civil ; articles L261-1 à L271-3 du Code de la construction et de l’habitation ; Service-plubic.fr ; Garanties après la réception des travaux, le 28 février 2018.

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