Prêt et compromis de vente : quel recours contre la mauvaise foi de l'acheteur ?

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Le compromis de vente : premier engagement des parties
La mauvaise foi de l'acheteur sanctionnée par la Cour de cassation

Vous avez conclu un compromis de vente de votre bien avec un acheteur qui doit obtenir un prêt immobilier afin de pouvoir acquérir votre bien. Au bout du compte, le prêt n’est pas obtenu, le compromis est donc annulé mais vous doutez de la bonne foi de l'acquéreur. Vendeur, réagissez ! Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, revient sur cette notion phare en droit immobilier.

Le compromis de vente : premier engagement des parties

Dans le cadre d'une vente immobilière, l'acquéreur et le vendeur signent toujours, quelques mois avant la signature de l'acte définitif, un compromis de vente dans lequel sont fixées les conditions de la vente. Les parties se sont ainsi engagées à respecter leurs obligations contractuelles respectives. De par sa dimension bilatérale, le compromis se distingue de la promesse de vente unilatérale.

Le compromis de vente peut être soumis à des conditions suspensives, au terme de l’article 1181 du Code civil, ces conditions dépendent « d’un évènement futur et incertain » duquel dépend la vente entre les parties et sans lequel l’obligation ne peut être exécutée.

Lors de la signature du compromis, l'acheteur verse un acompte appelé "indemnité d'immobilisation" ou encore « dépôt de garantie », correspondant à un certain pourcentage du prix de vente (varie entre 5 à 10%). Cette somme sera ensuite déduite du prix d'acquisition.

Si l'acheteur renonce à l'achat après le délai de rétractation de 7 jours, le vendeur conservera l'acompte versé, excepté si l'une des conditions essentielles au contrat n'a pu être réalisée, telle qu'une condition suspensive d'obtention de prêt. Le compromis de vente peut alors être annulé si l'acheteur n'obtient pas son prêt, condition essentielle du contrat.

Généralement, le compromis de vente comprend une clause pénale, qui a pour but de fixer en amont le montant des sanctions pécuniaires applicables en cas de non- respect des engagements contractuels (en principe égal à 10% du prix de vente du bien). Elle bénéficie tant à l'acheteur, si le vendeur refuse finalement de vendre le bien, qu'au vendeur si l'acheteur se désiste.

Néanmoins, cette clause ne jouera pas si l'acheteur se rétracte en raison de la non-obtention de son prêt bancaire. Dans un arrêt du 20 novembre 2013, la Cour de cassation a limité ce principe en rappelant que la clause pénale viendrait à s’appliquer et entraînerait le versement d’indemnité en cas de mauvaise foi de l'acheteur.

La mauvaise foi de l'acheteur sanctionnée par la Cour de cassation

Les juges ont toujours considéré que « la protection de l'acheteur cesse là où commence sa mauvaise foi ». La mauvaise foi de l'acheteur peut être caractérisée en cas de retard dans l'envoi de son dossier de demande de prêt, d'oubli d'envoi de certains documents primordiaux, d'erreur dans le montant de la demande de prêt, etc.

Dans l’arrêt du 20 novembre 2013 de la Cour de cassation, l'acheteur avait signé le compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention de son prêt à un certain taux. Or, l'acquéreur a formulé sa demande auprès de la banque avec un taux inférieur à celui prévu dans l'acte, et a ainsi annulé le compromis, n'obtenant pas les sommes nécessaires.

La Cour de cassation a ainsi sanctionné l'acquéreur de mauvaise foi qui a formulé une demande de prêt à un taux inférieur au taux prévu dans le compromis de vente. Le compromis de vente engage les deux parties et les juges sanctionnent sévèrement l'acheteur ou le vendeur de mauvaise foi.

Si vous faites face à un acheteur ou vendeur de mauvaise foi, faites appel à un avocat expert en droit immobilier qui mettra tout en œuvre pour défendre vos intérêts. Avocats Picovschi s'engage à vos côtés pour défendre vos intérêts et réparer les préjudices que vous subissez suite à la rupture du compromis de vente.

Sources : Cass. civ. 3ème, 20 nov. 2013, n°12-29.021

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